Mieszkania bardzo potrzebne, ale coraz mniej dostępne

Możliwość zakupu własnego lokum stanie się przywilejem zamożnych. Najem mógłby być dobrą alternatywą, ale napływ szerokiego strumienia uchodźców oznacza skokowy wzrost przewagi popytu nad podażą.

Notowany na Catalyst Robyg w piątek pochwalił się rekordowymi wynikami finansowymi i pod względem sprzedaży mieszkań w 2021 r. Gracz z deweloperskiego peletonu w obszernym komunikacie nie odniósł się w żaden sposób do przyszłości, nie licząc zwięzłego „mamy zabezpieczony obszerny bank ziemi, co gwarantuje nam płynne inicjowanie kolejnych etapów projektów". Symptomatyczne?

Dużo wyzwań

To nie będzie łatwy rok dla deweloperów mieszkaniowych, szczególnie po rekordowym dla wielu firm ubiegłym roku. Wyzwania są i po stronie popytu, i dalej po stronie podaży.

– Prognozy na ten rok jeszcze przed atakiem Rosji na Ukrainę zakładały wyhamowanie popytu na mieszkania – zaznacza Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome. – Wskazywała na to większość czynników z otoczenia rynku. Rosnąca stopa referencyjna i spadek zdolności kredytowej Polaków mocno ugodziły w popyt na kredyty – w przyszłości przełoży się to na akcję kredytową. Inflacja zaczynała doganiać wzrost płac. Odroczony popyt z osłabionego pandemią 2020 r. został zaspokojony w 2021 r. – wylicza.

Ekspertka relacjonuje, że już od początku tego roku w biurach sprzedaży deweloperów ruch był zdecydowanie niższy niż przed rokiem.

– Na to, że coś się dzieje, zwróciło uwagę skokowe zainteresowanie deweloperów rynkiem PRS (najem instytucjonalny mieszkań – red.), gdzie poszukiwana jest alternatywa do podstawowej działalności w sytuacji malejącego popytu detalicznego – mówi Bugaj. – To, że sprzedaż w bieżącym roku będzie przebiegała wolniej, jest niemal pewne. Sam proces budowlany spotyka się obecnie z dużymi trudnościami z uwagi na odpływ pracowników z Ukrainy, wzrost kosztów materiałów budowlanych, problemy z łańcuchem dostaw. Ponadto jest mnogość czynników podwyższających koszty działalności deweloperów: wprowadzenie funduszu gwarancyjnego, obciążenia podatkowe itp. – wylicza.

Na spadek cen nowych mieszkań, według ekspertki, nie należy przy tym liczyć. Nieco lepiej może być w przypadku lokali z drugiej ręki.

– W tym roku jest to mało prawdopodobne, wręcz przeciwnie: czynniki kosztowe mobilizują do utrzymania, a nawet podwyżek cen. To, co może się stać, to przegrupowanie w popycie na nowe mieszkania. W sytuacji wysokich i rosnących cen na rynek pierwotny będą się decydować nabywcy lepiej sytuowani finansowo, z niezachwianą zdolnością kredytową itp. Rynek pierwotny może tym samym przestać być benchmarkiem dla rynku wtórnego, który jest rozproszony (duża liczba sprzedających) – wskazuje Bugaj. – Wyższe prawdopodobieństwo spowolnienia wzrostu cen mieszkań czy nawet ich spadku przy spadającym popycie występuje właśnie na rynku wtórnym i tam też będą mogli przenieść się ci, których nie będzie stać na rynek pierwotny – dodaje.

Ekspertka podkreśla, że wojna na Ukrainie, napływ uchodźców, wysoka chęć niesienia pomocy przez Polaków i niższe zakupy mieszkań na cele własne spowodują wzrost znaczenia rynku najmu, w tym dalszy rozwój PRS.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że wojna w Ukrainie w perspektywie krótkoterminowej wywoła stan niepewności i wyczekiwania na rozwój sytuacji.

– Na razie mamy załamanie kursu złotego i marsz franka w kierunku 5 zł. Z jednej strony ma to przełożenie na mieszkaniowe kredyty walutowe, których posiadacze już doświadczają kolejnej traumy, a może być jeszcze gorzej. Z drugiej zaś pomimo spodziewanej stagflacji windowanie stóp procentowych NBP może jeszcze przyspieszyć w stosunku do oczekiwań. Już w niedalekiej przyszłości mogą więc pojawić się problemy ze spłatą hipotek albo przynajmniej ogromne obawy o ich terminową obsługę. Faktem jest, że ryzyko sektora bankowego jest obecnie pod tym względem na rekordowym poziomie. W marcu zobaczymy więc dalszy spadek wniosków o kredyt hipoteczny wraz z zaostrzaniem polityki banków, co ponownie mocno ostudzi apetyt na mieszkania, przynajmniej te nabywane na własne potrzeby – mówi Jędrzyński.

Z kolei napływ setek tysięcy uchodźców z Ukrainy wywrze presję na rynek najmu. – Skala wojennej migracji, liczona być może niebawem już w milionach, w odniesieniu do podaży mieszkań na wynajem na poziomie kilkudziesięciu tysięcy, prawdopodobnie spowoduje wydrenowanie rynku z lokali i wzrost stawek czynszu najmu. Pytanie, czy zmobilizuje to inwestorów indywidualnych i fundusze PRS do wzmożonej aktywności. Na razie raczej i w tym segmencie rynku nie należy oczekiwać fajerwerków. Przerażające obrazy z ukraińskich miast mogą wywołać przynajmniej krótkookresową awersję do inwestycji nieruchomościowych, z mieszkaniowymi na czele, jako najbezpieczniejszych form lokowania kapitału – podsumowuje Jędrzyński.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, podkreśla że napływającą falą uchodźców musimy się zaopiekować, co oznacza też zapewnienie dachu nad głową.

– Setki tysięcy już dotarły do Polski, a potencjalnie mogą to być miliony. Dla rynku najmu oznacza to przede wszystkim skokowy wzrost popytu. Już dziś można powiedzieć, że w ciągu zaledwie tygodnia liczba ofert mieszkań na wynajem skurczyła się w całej Polsce o co najmniej 10–15 proc., a w bardzo wielu miastach obiekty turystyczne są obłożone w 80–100 proc. W konsekwencji można się więc spodziewać rosnących czynszów, a więc kontynuacji trendu, z którym mamy do czynienia już od kilkunastu miesięcy. Skokowy wzrost liczby ludności może też doprowadzić do wzrostu cen mieszkań, przy czym i tak powinien być on mniej dynamiczny niż np. w 2021 r. – mówi Turek. – Jeśli chodzi o pomoc doraźną, to nasze możliwości są bardzo duże – możemy przyjąć nawet kilka milionów Ukraińców. Gorzej jest z lokalami, które będą im służyć dłużej – przez co najmniej kilka miesięcy. Nasza „wyporność" jest tu jednak na tyle duża, że mamy trochę czasu, aby popracować nad kolejnymi rozwiązaniami, które pozwolą zabezpieczyć potrzeby uchodźców – dodaje.

Ekspert zaznacza, że błędem byłoby dziś ograniczanie skali nowych inwestycji, bo potrzeby mieszkaniowe w Polsce mogą skokowo wzrosnąć. – Wszyscy powinniśmy się raczej zastanawiać nad tym, w jaki sposób można ofertę rozszerzyć. Może rozwiązaniem byłoby przeznaczenie na cele mieszkalne innych powierzchni dziś niewykorzystywanych (np. pustych biur), nadbudowy budynków albo np. szybkie stawianie budynków prefabrykowanych – wylicza Turek.