Wojciech Matysiak, PKO BP: Sprzedaż mieszkań w tym roku spadnie

Program kredytów z gwarantowanym wkładem własnym może pozytywnie wpłynąć na popyt, ale najwcześniej pod koniec tego roku. Z rynku odpłyną jednak nabywcy inwestycyjni – mówi Wojciech Matysiak, szef działu analiz nieruchomości w PKO BP.

Agresja Rosji na Ukrainę powoduje, że trudno jest cokolwiek prognozować, niemniej spróbujmy rzucić okiem na rynek mieszkaniowy. Wyniki sprzedaży mieszkań po I kwartale poznamy najwcześniej na początku kwietnia, kiedy deweloperzy giełdowi zaczną raportować informacje. Z bieżących danych mamy statystyki GUS m.in. o liczbie mieszkań w uruchamianych projektach. Myślę, że spadek aktywności był spodziewany, ale o ile w przypadku inwestycji Kowalskich mieliśmy takie stopniowe wygaszanie od października, to w przypadku deweloperów doszło do tąpnięcia. W styczniu rozpoczęli oni budowę ponad 7 tys. mieszkań, podczas gdy przez trzy ostatnie miesiące 2021 r. było to średnio prawie 13 tys. Mniejsza aktywność firm była tylko w kwietniu i maju 2020 r., podczas lockdownu. Czy styczniowe dane pana mocno zaskoczyły?

Raczej byłem zaskoczony. To na razie dane za styczeń, pełniejszy obraz sytuacji będziemy mieć za kilka miesięcy, niemniej biorąc pod uwagę skalę spadku, można to traktować jako symptom ograniczania nowej podaży przez deweloperów w reakcji na spadek sprzedaży. Tego się można było spodziewać.

W ofercie deweloperów są teraz lokale, których budowa rozpoczynała się w zeszłym roku, kiedy jeszcze nikt nie spodziewał się podwyżek stóp procentowych i to w takim tempie. Do tych podwyżek jednak doszło, do tego dochodzą kolejne czynniki ryzyka, czyli wojna na Ukrainie – spodziewam się że aktywność deweloperska będzie dalej ograniczana.

Przez ostatnie lata dominowała narracja, że mamy popyt większy od podaży, dlatego m.in. ceny mieszkań rosną. Słychać jednak głosy, że nawet jeśli popyt się zmniejszy, to podaż wciąż nie będzie do niego dostosowana.

Popyt wyraźnie się zmniejszył, myślę że w 2022 r. sprzedaż mieszkań będzie niższa o około 25 proc. wobec wyniku z 2021 r. Mamy dodatkowe czynniki ryzyka i prognozować jest trudno, ten spadek może być nawet głębszy.

Jeśli chodzi o podaż, startujemy z bardzo niskiego poziomu, w dużych miastach ta oferta była w ubiegłym roku najniższa od 2010 r. Ona się stopniowo odbuduje, dane ze stycznia sygnalizują, że ta odbudowa nie będzie jakaś wyraźna. Do niedawna scenariusz był taki, że spadał popyt, a podaż się stopniowo odbudowywała – co mogło wpłynąć na obniżenie tempa wzrostu cen mieszkań. Teraz widzimy sygnały ograniczania podaży, więc można wnioskować, że być może presja na obniżenie cen nie będzie tak znacząca.

Wszelkie prognozy są oczywiście obarczone dużą niepewnością w tej chwili, ale można zakładać że ceny mieszkań dalej będą rosnąć, choć w tempie wolniejszym niż w ostatnich latach i niż inflacja.

Ostatnie dane pokazują że liczba i wartość kredytów hipotecznych zmniejszają się, zdolność kredytowa spada. Czy program „kredyt z gwarantowanym wkładem własnym" może tu coś zmienić?

Liczba wniosków kredytowych skurczyła się o 25 proc. w styczniu, pewnie w lutym spadek będzie jeszcze większy, pierwsza połowa roku pod tym względem będzie słaba. W drugim półroczu jednak wchodzi w życie wspomniany program i on może trochę podbudować rynek. Może jeszcze nie w pierwszych miesiącach, ale w perspektywie 2023 r. może on być niezłym impulsem popytu konsumpcyjnego. Ale to tylko część popytu.

Wyraźnie zatrzymał się popyt inwestycyjny, trochę sztucznie zbudowany na przełomie lat 2020 i 2021 przez to, że stopa referencyjna została obniżona do rekordowego poziomu 0,1 proc. Zakup mieszkania stał się atrakcyjny jako sposób na przechowanie wartości oszczędności. Rentowność najmu rzędu 4–5 proc. była bardziej atrakcyjna niż depozyty bankowe. W tej chwili taka stopa zwrotu nie wydaje się już szczególnie atrakcyjna. Dodatkowo wyhamował popyt spekulacyjny, nastawiony na wzrost cen w krótkim okresie.

Kiedy zaczęły rosnąć stopy procentowe od połowy października, to wyraźnie notowania deweloperów mieszkaniowych zaczęły spadać i tak jest do teraz. Czy PRS może być ważnym czynnikiem stabilizującym sprzedaż mieszkań w czasie niższego popytu klientów indywidualnych?

Z uwagą śledzę to, co się będzie działo w tym zakresie. W zeszłym roku mieliśmy dużą falę wejść i zapowiedzi, co jest związane z tym, że na wielu innych rynkach nieruchomości komercyjnych, koniunktura była dużo gorsza – kapitał w efekcie pandemii odpłynął z rynku biurowego czy handlowego i znajdował ujście na rynku mieszkaniowym. Jestem ciekawy, na ile ten trend zostanie utrzymany. Polski rynek charakteryzuje się tym, że uzyskiwane tu stopy zwrotu są wyższe niż na zachodzie Europy. Prognozy gospodarcze dla Polski są dobre, możemy też spodziewać się napływu imigrantów.