Mieszkań lawinowo przybywa. Poza aglomeracjami

W 2021 r. padł rekord liczby mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach i pozwoleniach na budowę. Kłopoty z podażą w największych ośrodkach sprawiają, że boom zawdzięczamy aktywności lokalnych graczy w sąsiadujących powiatach.

Z ogólnopolskich danych GUS-u wiemy, że w 2021 r. deweloperzy byli hiperaktywni, ustanowili nowy rekord, rozpoczynając budowę ponad 166 tys. mieszkań oraz uzyskując pozwolenia na postawienie blisko 213 tys. lokali. Porównania do 2020 r. nie są miarodajne, bo tamten rok był mocno naznaczony pandemią. Postanowiliśmy się przyjrzeć, jak rynek wypadł wobec średnich z pięciu lat boomu poprzedzającego pandemię (2015–2019).

Siła ringów

Co nas czeka w przyszłości – to mogą zwiastować dane o pozwoleniach na budowę. W skali kraju aż 213 tys. – to aż o 61 proc. więcej niż w latach boomu. Pytanie, jaka część tych zamierzeń zostanie przekuta w czyny, biorąc pod uwagę zmianę okoliczności rynkowych będącą głównie pochodną wzrostu stóp procentowych, a co za tym idzie, pogorszenia sytuacji kredytobiorców. Pozostańmy jednak przy suchych danych GUS-u.

Czerwoną plamą jest Warszawa, tu liczba lokali „na pozwoleniach" skurczyła się wobec pięciu lat boomu o 16 proc., do 18,5 tys. Tymczasem niewiele mniej, bo 17,1 tys. mieszkań może powstać w sąsiedztwie stolicy, w powiatach piaseczyńskim, pruszkowskim i wołomińskim deweloperzy mogą teoretycznie postawić jeszcze więcej mieszkań, niż zrobili to w 2021 r.

Jeszcze trudniej sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie deweloperzy uzyskali zgodę na postawienie 7,6 tys. mieszkań, co oznaczało aż 26-proc. spadek wobec średniej. Za to w powiatach wrocławskim, średzkim i oławskim wskaźnik niemal podwoił się, do blisko 6 tys. lokali.

O 1 proc., do 9,3 tys., zmniejszyła się liczba mieszkań z pozwoleniami w Krakowie, ale w powiatach krakowskim i wielickim skoczyła o 90 proc., do ponad 3 tys. lokali.

GG Parkiet

W Gdańsku liczba mieszkań z pozwoleniami wzrosła o 21 proc., do blisko 8 tys. Również w Gdyni parametr poprawił się o 41 proc., do 2,1 tys. lokali. Jednocześnie w sąsiadujących powiatach zwiększył się o 112 proc., do 6,8 tys. Z tego ponad 3 tys. przypadało na powiat wejherowski.

W Łodzi liczba lokali z zielonym światłem wzrosła o 125 proc., do niemal 9 tys., ale w okalających powiatach: pabianickim, zgierskim i tomaszowskim, dynamika była większa – w sumie pozwolenia na budowę objęły niemal 2 tys. mieszkań, o 300 proc. więcej.

O 57 proc., do 8,5 tys., wzrosła liczba lokali z pozwoleniami w Poznaniu. W powiecie poznańskim parametr skoczył o 41 proc., do ponad 6 tys.

Poza „wielką szóstką" deweloperska ofensywa obejmuje Lublin z powiatem świdnickim, Katowice, Rzeszów, Białystok z powiatem białostockim oraz Słupsk (mowa o liczbie lokali „na pozwoleniach" rzędu 2–5 tys.).

Kurs na małe miasta

Jeszcze do niedawna analizy rynkowe koncentrowały się na największych aglomeracjach – nic dziwnego, bo tu działają wiodący, giełdowi gracze. Jednak rozjazd między danymi ogólnopolskimi – mówiącymi o boomie, a tymi z największych miast – mówiącymi o relatywnie mniejszej dynamice wzrostu lub wręcz o spadkach – skłaniają do skierowania lup na Polskę powiatową.

„W ciągu ostatnich pięciu lat udział sześciu głównych rynków w rozpoczętych budowach spadł z 56 do 35 proc. Oznacza to, że prawdopodobnie już za dwa lata blisko dwie trzecie sprzedaży nowych mieszkań będzie pochodziło z mniejszych rynków" – podaje w najświeższym raporcie Polski Związek Firm Deweloperskich. Tendencja to efekt coraz niższej dostępności gruntów oraz przedłużających się procesów administracyjnych w „wielkiej szóstce".

„Obserwowany jest trend rosnącego popytu na mieszkania zlokalizowane dalej od dużych aglomeracji oraz ograniczenia podaży w postaci niedoboru gruntów w przystępnych cenach w dużych miastach. Widać wyraźny wzrost aktywności budownictwa deweloperskiego w powiatach położonych w drugim kręgu wokół największych miast" – dodali analitycy PKO BP.