Popyt i podaż na mieszkania jak żuraw i czapla

Najpierw przez kilka kwartałów popyt ścigał podaż, teraz sytuacja może się ustabilizować – a za chwilę nawet odwrócić: budowy będą uruchamiane, w czasie gdy transakcji na rynku może być już mniej. Czy to szansa na zatrzymanie cenowej rakiety?

W październiku deweloperzy rozpoczęli budowę 12,3 tys. mieszkań, o 0,6 proc. więcej niż we wrześniu, co oznacza, że drugi miesiąc z rzędu działali już na poziomie typowym dla dobrej koniunktury. Inwestycyjna machina w poprzednich miesiącach rozkręcała się bardzo powoli wbrew rozgrzanemu popytowi.

Drugi miesiąc z rzędu widać też owoce wzrostu apetytów inwestycyjnych. W październiku deweloperzy uzyskali pozwolenie na budowę 17 tys. lokali, o 4 proc. więcej niż we wrześniu, kiedy notowany był niemal 30-proc. skok miesiąc do miesiąca.

Gra popytu i podaży

– Dane za październik pokazały powrót deweloperów do aktywności widzianej w normalnych latach 2019–2021, wygląda na to, że okres zapaści w budownictwie się skończył. Tendencję widać też w danych portali oferujących lokale deweloperskie – październik przyniósł wyraźny wzrost oferty mieszkań w największych aglomeracjach. Podaż zaczęła doganiać popyt, ale wkrótce możemy się spodziewać odwrócenia sytuacji – ocenia Jan Dziekoński, ekspert portalu FLRT.pl. – Popyt na „Bezpieczny kredyt 2proc.” przerósł oczekiwania twórców i pieniędzy na kontynuację programu w 2024 r. może zabraknąć. Na rynku już słychać o niższej sprzedaży w listopadzie, a w przyszłym roku oczekiwać można, że idąca siłą rozpędu podaż będzie wyraźnie przewyższała popyt. Czy to oznacza, że można liczyć na korektę cen mieszkań? Jak dotąd deweloperzy wprowadzają na rynek lokale z coraz wyższymi cenami ofertowymi, ale jeśli spojrzymy na dane o produkcji sprzedanej sektora budowlanego, to widać wyraźnie, że ceny mieszkań rosną w tym roku szybciej niż koszty – wskazuje.

Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, wygląda na to, że rynek wraca do równowagi. W siedmiu monitorowanych przez firmę największych aglomeracjach w okresie czerwiec–październik sprzedawano ponad 5 tys. lokali, a listopad faktycznie zapowiada się trochę słabszy.

– To, co ważne, to ożywienie po stronie podaży. Do lepszej sprzedaży dołączył wzrost liczby mieszkań wprowadzonych na rynek, w październiku było ich ponad 5,3 tys., prawie tyle samo ile sprzedanych. Podobny trend będzie w listopadzie, a równowaga sprzyja zarówno podejmowaniu spokojnych decyzji zakupowych, jak i planowaniu działań biznesowych. Przecież budowa osiedli mieszkaniowych to nie tylko biznes deweloperów. Na stabilizację czekają też firmy budowlane, wykończeniowe czy producenci wszelkiej maści materiałów, mebli i sprzętów – mówi Krasoń. – Kluczowym pytaniem pozostaje dziś, na ile długotrwała i stabilna będzie owa równowaga. Wiele zależy tu od czynników zewnętrznych – m.in. polityki mieszkaniowej nowego rządu, strategii Rady Polityki Pieniężnej czy czynników zewnętrznych. Jak na razie wygląda na to, że przez co najmniej kilka miesięcy będzie spokojniej, co powinno wpłynąć z jednej strony na poprawę nastrojów, a z drugiej wyhamować szybki wzrost cen z ostatnich miesięcy – dodaje.

– Przez co najmniej kilka miesięcy br. szybciej sprzedawano mieszkania, niż uzupełniano ofertę, co sprzyjało wzrostom cen. Teraz jednak coraz więcej wskazuje na to, że podaż zaczęła dostosowywać się do popytu. I choć oferta wciąż jest niepokojąco wykupiona, to deweloperzy zaczęli ją aktywniej odświeżać. To ogranicza presję na wzrost cen, choć droga do równowagi rynkowej jeszcze jest długa – mówi Bartosz Turek, główny ekonomista HREIT. – Wszystko wskazuje na to, że w pierwszym tygodniu 2024 r. banki będą zmuszone wstrzymać przyjmowanie wniosków o „Bezpieczny kredyt”, co oznacza, że najbliższe tygodnie będą okresem bardzo dużego zainteresowania mieszkaniami tych, którzy na program chcą się jeszcze załapać. Problemem jest też to, że do wygaszenia „Bezpiecznego kredytu” może dojść w momencie, gdy rynek w końcu zaczął działać i podaż zaczęła dostosowywać się do wzmożonego popytu. Gdy podaż zacznie odpowiadać, czyli presja na wzrost cen zacznie spadać, to program „Bezpieczny kredyt” najpewniej zostanie wygaszony – wskazuje.

Wyścig o pozwolenia

– Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, pnie się od kilku miesięcy ku górze i jest to bardzo dobra informacja, ponieważ na wielu rynkach nadal brakuje nowych mieszkań. Daleko tu do jakichkolwiek rekordów, ale wynik z października to najlepszy miesięczny wynik od czerwca 2022 r. Przy tym nie jest to jednorazowy skok, ale kolejny etap systematycznego wzrostu, co daje nadzieję, że trend będzie kontynuowany – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. – Historyczne wyniki wskazują, że deweloperzy mają możliwość jeszcze co najmniej w listopadzie rozpocząć budowę porównywalnej, jeśli nie większej, liczby mieszkań. Grudzień i styczeń to tradycyjnie okresy spowolnienia rozpoczynania nowych budów. Można mieć jednak nadzieję, że w tym roku, przy zadowalającym popycie i o ile nie zaskoczy nas bardzo ciężka zima, również na przełomie roku rozpocznie się budowa znacznie większej liczby mieszkań niż rok wcześniej – przewiduje.

Ekspertka zaznacza, że mimo relatywnie wysokiego popytu w skali kraju nie widać obecnie wykorzystywania zapasów pozwoleń na budowę.

– Wręcz przeciwnie, po raz kolejny wzrosła różnica między liczbą mieszkań, na których budowę pozyskano pozwolenie, a liczbą mieszkań rozpoczętych. Sytuacja jest oczywiście zróżnicowana pomiędzy poszczególnymi rynkami, ale ogólny przyrost liczby wydawanych pozwoleń może sugerować, że deweloperzy uzupełniają portfele o projekty bardziej dostosowane do bieżącego popytu. Część inwestorów stara się z kolei pozyskać pozwolenie przed wejściem w życie zmian w warunkach technicznych od kwietnia 2024 r. W związku z tym w nadchodzących miesiącach możemy być świadkami dalszej kumulacji pozyskiwanych pozwoleń – mówi Agnieszka Mikulska.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia liczbę mieszkań w uruchomionych w październiku inwestycjach za poziom przeciętny, a nie wyśrubowany. Zwraca uwagę na nowe pozwolenia.

– 17 tys. decyzji administracyjnych to już bardzo dobry rezultat. Zazwyczaj ta kategoria danych jest uznawana za wykładnię optymizmu inwestycyjnego przedsiębiorców. Tym razem jednak taki bardzo prawdopodobny w kolejnych miesiącach dalszy progres może nie do końca odzwierciedlać stan nastrojów panujących w branży. Dalsze aktywne pozyskiwanie nowych pozwoleń przez deweloperów może być w zdecydowanym stopniu spowodowane perspektywą zmiany rozporządzenia o warunkach technicznych, które wejdzie w życie od drugiego kwartału przyszłego roku – mówi Jarosław Jędrzyński. – W sumie więc październikowe dane GUS budownictwa mieszkaniowego w przypadku deweloperów na pewno nie rozczarowały, ale też w żaden sposób nie zaskoczyły na plus. Dalej widzimy pewną asekurację w rozpoczynaniu nowych budów oraz uzasadnioną aktywność w pozyskiwaniu pozwoleń. Przyszłość koniunktury zarówno sprzedażowej, jak i inwestycyjnej deweloperów pozostaje w rękach polityków nowej koalicji rządowej, która zdecyduje już niebawem o dalszych losach programu dopłat do hipotek – podsumowuje.

Podwyższona fala pozwoleń na budowę była już widoczna na naszym rynku: pod koniec 2020 r. w związku z wejściem nowych warunków technicznych i w połowie 2022 r. w związku z nowelizacją ustawy deweloperskiej (tu sztucznie skoczyła również podaż mieszkań).