Ministerstwo Finansów i Gospodarki przemilcza temat REIT-ów

REIT-ów mieszkaniowych nie ma i nie będzie – tylko tyle powiedział minister Andrzej Domański pytany o prace nad przepisami wprowadzającymi tę formę zbiorowego inwestowania w nieruchomości.

Podczas konferencji towarzyszącej prezentacji projektu Osobistego Konta Inwestycyjnego minister Andrzej Domański został zapytany o to, czy na agendzie resortu jest legislacja wprowadzająca REIT-y.

– Jak już kiedyś powiedziałem: REIT-ów mieszkaniowych nie ma i nie będzie. Natomiast będziemy oczywiście wspólnie, z ministerstwem rozwoju (po rekonstrukcji przeszło pod skrzydła resortu finansów i gospodarki – red.), pracować nad innymi projektami dotyczącymi rynku mieszkaniowego – powiedział jedynie Domański.

Ministerstwo finansów a sprawa REIT-ów. Medialne wrzutki, brak precyzyjnych deklaracji

O REIT-ach ostatni raz minister wypowiedział się pod koniec czerwca w wywiadzie dla Radia Zet, odpowiadając, że ministerstwo nie proponowało i nie będzie proponować REIT-ów dla rynku mieszkaniowego. Było to nawiązanie do deklaracji ministry funduszy Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, która powiedziała, że jeśli tylko REIT-y mieszkaniowe staną na rządzie, będzie tę inicjatywę blokować.

Od tamtego momentu zabiegamy o komentarz resortu finansów precyzujący krótką wypowiedź medialną. Na cztery pytania nie otrzymaliśmy do tej pory odpowiedzi:

• Na jakim etapie są prace nad założeniami projektu przepisów o REIT-ach? Ostatnio, w lutym, były na etapie koncepcji w Instytucie Finansów. Czy prace toczą się już w samym ministerstwie?

• Czy resort podtrzymuje, że projekt będzie prezentowany w pakiecie zmian dla rynku kapitałowego, a nie odrębnie?

• Kiedy można się spodziewać prezentacji założeń?

• Co to znaczy, że REIT-y nie będą inwestować w mieszkania? Czy projekty PRS realizowane na gruntach usługowych będą dopuszczalne?

Prace nad REIT-ami w zaciszu gabinetów. Kiedy prezentacja?

Powrót do prac nad REIT-ami Domański zapowiedział jeszcze jako kandydat na posła. Latem 2023 r. mówił w wywiadzie dla „Parkietu”, że będzie to jedna z kwestii, którą będzie chciał wdrożyć jako minister finansów. Deklarację powtórzył już jako szef resortu podczas ubiegłorocznego Spotkania Liderów Branży Nieruchomości. Wkrótce okazało się, że prace prowadzone są w dwóch ministerstwach – w kwietniu 2024 r. resort rozwoju spotkał się z przedstawicielami rynku, prezentując wstępne założenia. Od tamtej pory temat REIT-ów przycichł.

W lutym 2025 r. dowiedzieliśmy się więcej na kolejnym Spotkaniu Liderów Branży Nieruchomości. Prof. Dariusz Adamski, szef Instytutu Finansów – ośrodka analitycznego w strukturach resortu finansów – mówił, że trwają prace nad założeniami projektu ustawy o polskich REIT-ach: nieruchomościowych – z uwzględnieniem nieruchomości komercyjnych, mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS) oraz REIT-ów infrastrukturalnych. Dodał, że założenia projektu ustawy o REIT-ach nie będą ogłaszane jako odrębna kwestia, a jako element założeń reformujących rynek kapitałowy. Ministerstwo do tej pory nie wyszło z żadnym dokumentem.

Czy polskie REIT-y będą działać w modelu niemieckim, czyli inwestować w nieruchomości stricte komercyjne, z wyłączeniem jakiegokolwiek komponentu mieszkaniowego? Czy w ogóle powstaną? Nie wiadomo nawet, czy prace przeniosły się z Instytutu Finansów do samego resortu.

Spółki zbiorowego inwestowania w nieruchomości komercyjne. Czy to potrzebne?

Polska to największy rynek nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, ale karty na nim rozdaje zagraniczny kapitał instytucjonalny. Nie wypracowaliśmy żadnych skutecznych instrumentów zbiorowego inwestowania w dochodowe nieruchomości. Czesi nie mają REIT-ów, ale mają mocno rozwinięte fundusze inwestycyjne, które lokują w budynkach już nie tylko na macierzystym rynku, ale rozpychają się m.in. w Polsce.

Opłaty za wynajem biurowców, centrów handlowych czy magazynów w Polsce płyną na konta zagranicznych instytucji i ich beneficjentów: funduszy emerytalnych, powierniczych, inwestycyjnych, REIT-ów, firm ubezpieczeniowych.

REIT-y to jedna z koncepcji nastawionych na aktywizację rodzimego kapitału i umożliwienie wymagającego dużych kwot inwestowania w nieruchomości komercyjne. Według wstępnych założeń, REIT-y mają mieć formę spółek akcyjnych obowiązkowo notowanych na GPW, a uzyskiwane przychody z czynszów praktycznie w całości i regularnie wypłacać w formie dywidendy. Wypłacane środki opodatkowywane są raz – na poziomie CIT lub dywidendy. Bezpiecznikiem, żeby takie spółki nie były wykorzystywane do optymalizacji, są m.in. regulacje dotyczące rozproszenia akcjonariatu.