Sprzedaż mieszkań mocno w górę

W II kwartale spółki z rynku kapitałowego mocno poprawiły sprzedaż rok do roku, kwartał do kwartału, a szczególnie imponująco wobec dołka z III kwartału. Temperatura rynku tylko rośnie, popyt jest większy niż podaż. Wygrają ci, którzy mają towar na półce.

Siedemnastu deweloperów związanych (w tym historycznie) z rynkiem kapitałowym w I połowie 2023 r. sprzedało 11,3 tys. mieszkań. W tym sezonie nie było żadnych transakcji z inwestorami instytucjonalnymi z rynku PRS. Rynek bardzo szybko odrabia ubiegłoroczną zapaść, a w lipcu ruszył program „Bezpieczny kredyt”. Nie dziwi więc euforia inwestorów. Indeks WIG–Nieruchomości ledwie na początku lipca przebił pułap 3,5 tys. pkt, a już testuje kolejne wieloletnie maksima na poziomie 3,8 tys. Z kolei na Catalyst ciężko już znaleźć deweloperskie obligacje z dyskontem wobec wartości nominalnej.

Imponujące odbicie

W relacji do I połowy 2022 r. oznacza to wzrost o 13,3 proc., a po wyeliminowaniu z bazy małej transakcji z nabywcą PRS o 12,7 proc. O skali poprawy rynku świadczy zestawienie z II połową 2022 r. W tym przypadku wzrost sięga 16,1 proc., ale wyłączywszy transakcje z inwestorami PRS, aż prawie 39 proc. Dla kontrastu wynik jest znacznie słabszy w zestawieniu z I półroczem 2021 r., które dla branży było absolutnie wyjątkowe. Porównując z transakcjami wyłącznie z nabywcami indywidualnymi spadek sięga 27 proc., a uwzględniając PRS – 34 proc.

W samym II kwartale deweloperzy znaleźli nabywców na 6152 lokale, o 33 proc. więcej niż rok wcześniej i o 18,4 proc. więcej kwartał do kwartału. Imponująco wygląda odbicie od dna, czyli III kwartału 2022 r. Sprzedaż była lepsza o 35 proc. a jeśli pominąć PRS, o aż 69 proc.

Zarówno w skali kwartału, jak i półrocza, wyniki firm w relacji rok do roku potrafią się mocno różnić. W skrócie – sprzedaż determinowana jest w dużym stopniu ofertą.

Warto pamiętać, że zestawienia nie należy traktować jako rankingu. Po pierwsze dlatego, że firmy nie ścigają się na liczbę sprzedanych lokali – dla spółek priorytetem są bowiem marże. Po drugie, wciąż nie doczekaliśmy się jednolitego standardu raportowania. Część firm za sprzedaż bierze płatne rezerwacje oraz umowy deweloperskie i przedwstępne, o ile nie były poprzedzone rezerwacjami. Część uznaje jedynie powyższe umowy jako „mocniejsze” (umowę rezerwacyjną łatwiej zerwać, klient może nie otrzymać kredytu).

O ile II połowa ubiegłego roku (szczególnie III kwartał) przyniosła schłodzenie rynku mieszkaniowego na skutek paraliżu rynku kredytów mieszkaniowych, o tyle I połowa tego roku była już odwilżą – choć stopy procentowe się nie zmieniły.

Po pierwsze, w lutym Komisja Nadzoru Finansowego pozwoliła bankom złagodzić kryteria badania zdolności, a po drugie, swoje zrobił program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – a ściślej jego zapowiedź, bo w życie wszedł od lipca. Samo jego ogłoszenie wystarczyło, by zaktywizować popyt. Potencjalni beneficjenci ruszyli rezerwować lokale, a ci, którzy mieli gotówkę lub możliwość zaciągnięcia zwykłego kredytu i do tej pory się wstrzymywali – ruszyli kupować w obawie, że ceny „odjadą”. Szczególnie że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ma w 2023 r. nie mieć limitu budżetu, a dane o produkcji mieszkań pokazują wstrzemięźliwość deweloperów do zwiększania podaży.

Rynkowa nierównowaga

Temperatura rynku jest coraz wyższa.

– Możemy śmiało powiedzieć, że siła pierwszego uderzenia programu „Bezpieczny kredyt” jest imponująca. Już dziś – w połowie lipca – liczba mieszkań deweloperskich sprzedanych w siedmiu największych miastach zbliża się do poziomu, jaki jeszcze w końcówce roku wypracowywano w ciągu całego miesiąca. Bieżący monitoring rynku, który prowadzimy na potrzeby Otodom Analytics, wskazuje, że przeciętna dzienna sprzedaż w lipcu sięga poziomów, jakich nie widzieliśmy nawet w wyjątkowym pod wieloma względami 2021 r. – powiedziała Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics. Równie imponująco jak podpisywanie umów deweloperskich wyglądają rezerwacje – zwiastują one, że także w sierpniu sprzedaż będzie bardzo mocna. Pytanie, czy nabywcy pierwszego lokum nie zaczną mocniej szukać okazji na rynku wtórnym – a to w związku ze zniesieniem PCC. Według Otodomu ceny porównywalnych mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym i wtórnym nie różnią się istotnie, a deweloperskie wymagają jeszcze nakładów na wykończenie.

Eksperci portalu Rynekpierwotny.pl zwracają uwagę na kolejny problem.

– Za coraz lepszą sprzedażą mieszkań nie podąża wzrost aktywności inwestycyjnej deweloperów. Jak od dłuższego czasu komunikują dane serwisu BIG DATA RynekPierwotny.pl, na każde 10 sprzedanych mieszkań deweloperzy wprowadzają zaledwie 6–7 nowych ofert, przez co z miesiąca na miesiąc topnieje dostępność zasobu rynku pierwotnego – podkreślił ekspert RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński.

Portal oszacował, że w dziesięciu głównych aglomeracjach poza Łodzią firmy sprzedają więcej, niż wprowadzają na rynek, co oznacza kurczenie się oferty – w niektórych przypadkach dramatyczne. We wszystkich 10 metropoliach do wzięcia na rynku pierwotnym było na koniec czerwca 54,7 tys. lokali, o 15 proc. mniej niż na koniec 2022 r., ale w Krakowie i Warszawie spadek oferty sięgał odpowiednio 28 i 23 proc. To może wywierać presję na ceny, jeśli deweloperzy szybko nie przystąpią do wykorzystywania zapasu pozwoleń na budowę.