Odbicie inwestycji budowlanych się ślimaczy, ale to jeszcze nie katastrofa

Inwestycje prywatne stoją, publiczni zamawiający mają mocarstwowe plany, ale nie widać tego w tempie rozpisywania przetargów. Giełdowi generalni wykonawcy mają zapas, by przeczekać najtrudniejszy moment – branżowy indeks trzyma się blisko maksimów.

Ostrożny optymizm czy stan przedzawałowy? Alarmistyczny w tonie wywiad, którego udzielił nam Artur Popko, prezes Budimeksu – największego generalnego wykonawcy w Polsce – odbił się echem. Przedłużająca się posucha w przetargach mimo ambitnych planów inwestycyjnych, agresywna walka cenowa o kontrakty – o ocenę sytuacji i stopnia ryzyka na rynku budowlanym zapytaliśmy ekspertów.

Inwestycje budowlane nie mogą się rozpędzić

W I połowie br. produkcja budowlano-montażowa w Polsce skurczyła się o 0,7 proc., a za nami mocno spadkowy 2024 r. (–7,7 proc.).

Bartłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego w Spectis, mówi, że w I połowie 2025 r. wyniki budownictwa ciągnęły w górę głównie budynki mieszkaniowe (realny wzrost o blisko 20 proc.), co jest wynikiem ubiegłorocznego odbicia w liczbie rozpoczynanych inwestycji. Budynki niemieszkaniowe zanotowały 9-proc. korektę, a segment budownictwa inżynieryjnego skurczył się o 3 proc. rok do roku.

– Tegoroczna słabość budownictwa w dużej mierze wynika więc z braku realizacji wystarczającej liczby dużych projektów, w przypadku których faza przygotowawcza i przetargowa przedłuża się. W II półroczu oczekujemy umiarkowanej poprawy dynamiki budownictwa, które cały rok powinno zakończyć niewielkim wzrostem. Na nadchodzące, acz opóźniające się ożywienie w budownictwie, już od 2024 r. wskazywała kilkunastoprocentowa realna dynamika portfela zamówień 20 wiodących wykonawców. Jednak w przypadku dużej części portfela od podpisania kontraktu do realizacji robót upłynąć musi kilka kwartałów, poświęconych na fazę projektowania – mówi Sosna.

Jeżeli chodzi o perspektywy dla poszczególnych segmentów budownictwa inżynieryjnego, analitycy Spectis zauważają rosnącą aktywność głównych zamawiających (PKP PLK i CPK) w sektorze kolejowym, co już w I półroczu 2025 r. znalazło odzwierciedlenie w 30-proc. wzroście przerobów na liniach kolejowych. Częściowo jest to jednak efekt niskiej bazy.

– Krytyczniej oceniamy aktywność inwestycyjną GDDKiA, która w ostatnich 12 miesiącach ogłosiła przetargi na zaledwie 111 km nowych dróg ekspresowych i autostrad, o ponad 50 proc. mniej rok do roku. Nieco więcej dzieje się w drogach krajowych niższej rangi, ale projekty te nie są w stanie z powodzeniem zasypać luki po dobiegających końca znaczących kontraktach drogowych. W I półroczu 2025 r. produkcja w sektorze drogowym skurczyła się o 8 proc. rok do roku. W statystykach widać już więc stopniowe przekładanie zwrotnicy wydatków z dróg na koleje – mówi Sosna. – Także inwestorzy z rynku energetycznego mają problem z przejściem od ambitnych zamierzeń inwestycyjnych do realnych czynów. Portfele wykonawców energetycznych od kilku kwartałów prezentują się dość płasko, a sama produkcja budowlana w branży energetycznej w I półroczu zanotowała dynamikę w okolicy zera. Transformacja energetyczna polskiej gospodarki prezentuje się dobrze, niestety, tylko w sferze retorycznej – przyznaje ekspert.

Jest szansa na poprawę na rynku budowlanym

Szymon Jungiewicz, główny analityk rynku budowlanego w PMR Market Experts, przyznaje że wstępne dane, które obrazują sytuację na polskim rynku budowlanym w 2025 r. budzą niepokój. – Branża od dłuższego czasu oczekuje odbicia i ożywienia, szczególnie w segmencie inżynieryjnym. Tymczasem wciąż nie widać w danych zwiększonej skali realizacji robót budowlano-montażowych. Co gorsza, nie widać ofensywy przetargowej na rynku dużych zamówień publicznych, na co zwracają uwagę przedstawiciele firm budowlanych. Co prawda dane biuletynowe Urzędu Zamówień Publicznych wskazują na zwiększoną liczbę ogłaszanych postępowań ogółem, jednak brakuje szczególnie przetargów na inwestycje infrastrukturalne na poziomie samorządów. Także najwięksi zamawiający – GDDKiA oraz PKP PLK nie uruchomiły jeszcze wielu z zapowiadanych na ten rok postępowań – komentuje Jungiewicz. – Sygnały te wróżą, że w nadchodzących kwartałach zwiększa się ryzyko zawirowań rynkowych – po kumulacji robót w tych segmentach, gdzie realizowane są podpisane zamówienia, nie będzie płynnego przejścia do realizacji kolejnych z uwagi na luki w ogłaszaniu postępowań – dodaje. Niepokoją też czerwcowe dane o 8-proc. spadku produkcji cementu.

– Niepokoi też sytuacja mniejszych firm budowlanych, działających w segmencie kubaturowym. Ostatnie miesiące stoją pod znakiem dalszego wyczekiwania i nie widać przełomu w rozpoczynaniu inwestycji. Jest to dostrzegalne szczególnie na poziomie nowo rozpoczynanych projektów deweloperskich w mieszkaniówce – mówi Jungiewicz. Inwestorzy indywidualni też nie są aktywni. Wiosną i latem wyhamował popyt na materiały i urządzenia do prac wykończeniowych.

– Jeżeli na rynek nie wróci szybko optymizm, cały 2026 r. może być słabszy od oczekiwań. Jest jednak wciąż szansa na poprawę: zwiększona skala wykorzystania funduszy unijnych, niższe koszty kapitału (obniżane stopy) i zwiększona skala robót specjalistycznych w I połowie 2025 r., zwiastujących większą skalę robót ziemnych i związanych z przygotowywaniem inwestycji. Te sygnały wskazują na wciąż możliwy wzrost poziomu robót budowlanych w II połowie tego roku. Dodatkowo czołowi generalni wykonawcy mają zapełnione portfele zamówień na lata 2025 i 2026 r., II połowa roku będzie się wiązała z dwucyfrowym rok do roku tempem wzrostu inwestycji w gospodarce ogółem, co naturalnie będzie sprzyjać rynkowi budowlanemu – podsumowuje Jungiewicz.

Indeks WIG-budownictwo trzyma się mocno

Inwestorzy z GPW realizacji czarnego scenariusza raczej się nie spodziewają. W tym roku, do połowy lipca, indeks WIG-budownictwo odbił po korekcie o 38 proc., do 8,94 tys. pkt – blisko wieloletniego maksimum ustanowionego w zeszłym roku, czyli 9,3 tys. pkt. W tej chwili to 8,3 tys. pkt.

– Jeśli chodzi o przetargi publiczne, ożywienie rzeczywiście jest wolniejsze od oczekiwań, jakie były na rynku rok, dwa lata temu. Jednocześnie największe spółki notowane na GPW zbudowały rekordowe portfele głównie w latach 2023-2024 i te portfele dopiero powoli zaczynają być „konsumowane” i uwzględniane w przychodach ze względu na duży udział kontraktów w formule „projektuj i buduj”. Raczej nie obawiałbym się tu destabilizacji – mówi Krzysztof Pado, analityk DM BDM. – Gorzej, gdyby taka sytuacja przeciągała się w latach 2026–2027, ale cykl wyborczy powinien wskazywać raczej na ożywienie w obszarze inwestycji publicznych w tym okresie. W takim scenariuszu pytanie, czy spółki, które najbardziej agresywnie walczą w przetargach w 2025 r. nie znajdą się wtedy w słabym położeniu – będą miały portfele zapełnione niskorentownymi kontraktami, a zyskają te firmy, które obecnie mogą „odpuścić” walkę – będą mogły pozyskać kontrakty przy mniejszej konkurencji. Ten cykl wielokrotnie już się powtarzał w historii polskiego rynku budowlanego – dodaje.

Zdaniem analityka, relatywnie większy problem w tej chwili wydają się mieć spółki opierające się szerzej o inwestycje prywatne. – Stopy procentowe ECB, kluczowe dla inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych także w Polsce, wyraźnie już obniżono, ale nadal mamy utrzymujące się ryzyko geopolityczne przykładane do Polski, a także nadpodaż w niektórych segmentach (np. biurowym), co wstrzymuje nowe inwestycje – mówi Pado. – Na rynku mieszkaniowym, zależnym od stóp NBP, jesteśmy dopiero na początku poprawy popytu, przy dużej podaży, więc tu także na razie trudno liczyć na ogólne odbicie, raczej punktowe na największych czterech rynkach – ocenia.

Krzysztof Pado zwraca uwagę, że w odróżnieniu od sytuacji ponad dekadę temu, na rynku zaszła ważna zmiana w postaci waloryzacji kontraktów – głównie infrastrukturalnych. – Nie ma ona doskonałego mechanizmu, ale w jakiejś części zabezpiecza wykonawców, jeżeli nie dochodzi do nagłych szoków na rynku lub po prostu błędów zarządczych w podejściu do ryzyka (np. duża koncentracja portfela na pojedynczych kontraktach). W przyszłości dodatkowy element zabezpieczający przed dumpingowymi cenami może stanowić odpowiednie zastosowanie wyroku TSUE z 2024 r. dla podmiotów spoza UE startujących w przetargach, ale tu jeszcze czekamy na realną praktykę zastosowania – podsumowuje Pado.