Artur Ceglarz, wiceprezes Grupy Robyg: Popyt sprzyja, czas na ekspansję

WYWIAD | Artur Ceglarz - z wiceprezesem Grupy Robyg ds. finansowych rozmawia Adam Roguski

W I półroczu sprzedaliście 1,08 tys. mieszkań, o 29 proc. mniej niż rok wcześniej. W całym 2018 r. sprzedaż skurczyła się o 27 proc., do 2,52 tys. lokali. Wciąż należycie do „wielkiej czwórki" deweloperów związanych z rynkiem kapitałowym, ale dynamika sprzedaży wyraźnie odstaje od konkurencji. Jak to interpretować?

Popyt na mieszkania sprzyja, a niższa sprzedaż w naszej grupie to pochodna mniejszej podaży. Ostatnie kwartały były wymagające pod względem możliwości uzupełniania oferty, przede wszystkim z powodu opóźnień administracyjnych, więc poziom wprowadzeń lokali do sprzedaży był poniżej naszych oczekiwań.

Na szczęście obecnie zauważamy znaczącą poprawę. W II kwartale uzyskaliśmy pozwolenia na budowę ponad 1,5 tys. mieszkań, w II półroczu oczekujemy zielonego światła dla inwestycji na około 2 tys. lokali. Liczymy więc na mocniejsze pod względem sprzedaży II półrocze i realizację zaktualizowanego celu całorocznego – czyli zawarcie z klientami ponad 2,3 tys. umów (wobec 2,7 tys. wcześniej – red.).

Jak wygląda bank ziemi grupy?

Według danych na koniec I kwartału i uwzględniając ostatnie transakcje zakupu gruntów, w Gdańsku zgromadziliśmy grunty pod budowę 5,5 tys. mieszkań, w Warszawie na 4,9 tys., a we Wrocławiu – do którego weszliśmy w zeszłym roku – 720 lokali oraz w Poznaniu – nowej lokalizacji dla nas – 1,4 tys. Łącznie daje to potencjał około 12 tys. lokali do wprowadzenia do sprzedaży. Pracujemy też intensywnie nad ekspansją, co ma odzwierciedlenie w zabezpieczeniu umową przedwstępną dużego gruntu we Wrocławiu i wspomnianym zakupie dużej działki pod pierwszą inwestycję na nowym rynku – poznańskim.

Kiedy poznańskie mieszkania dołączą do oferty?

Na razie kupiliśmy dużą, 10-ha działkę na Ostrowie Tumskim – nad samą Wartą. Będzie to inwestycja wieloetapowa, planujemy zbudować tam docelowo 1,4 tys. mieszkań. Co istotne, działka nie tylko odpowiada naszej filozofii budowania osiedli – wieloetapowych, tworzących samodzielne rejony miejskie z pełną infrastrukturą. Uwzględniać też będzie historyczne dziedzictwo miejsca przez zachowanie i modernizację obiektów zabytkowych. Obecnie jesteśmy na etapie prac projektowych i chcielibyśmy rozpocząć budowę do końca przyszłego roku.

Dodatkowo jesteśmy w trakcie analizy kilku ciekawych potencjalnych inwestycji.

Według danych JLL w sześciu głównych aglomeracjach łącznie sprzedaż spada, tymczasem Poznań i Łódź przeżywają opóźniony boom, w I kwartale zanotowały nowe rekordy sprzedaży. Jak oceniacie potencjał Poznania?

Wzrost jest tam oparty na mocnych fundamentach, dlatego potencjał miasta oceniamy bardzo wysoko. Warto zauważyć, że trend zwyżkowy jest tutaj bardzo duży – w I kwartale sprzedaż mieszkań na tym rynku wzrosła aż o 36 proc. – deklasując pod tym względem inne duże miasta w kraju. Poznań ma wiele zalet i potencjał, by przyciągać nowych mieszkańców – bardzo pozytywnie oceniamy zaangażowanie władz w tym zakresie. Docelowo chcielibyśmy osiągnąć ponad 10-proc. udział w rynku.

Do Wrocławia weszliście jesienią, na jaką sprzedaż w tym roku liczycie?

Na początku roku do oferty wszedł pierwszy etap pierwszego projektu, liczący 119 mieszkań. Dziś w ofercie mamy około 250 lokali w różnych formatach: budynkach wielorodzinnych, domach atrialnych i segmentach, co jest pewnym wyróżnikiem tej inwestycji. Jak wspomniałem, pracujemy nad powiększeniem banku ziemi i poszukujemy kolejnych gruntów, tak by docelowo dysponować zapasami terenów na około 3 tys. lokali. Zabezpieczyliśmy już obszar umożliwiający postawienie 1,5–1,6 tys. lokali, ale jeszcze jest zbyt wcześnie, aby mówić o szczegółach.

Jak wygląda sytuacja na rynku gruntów?

Na pewno trudno o parcele umożliwiające bardzo szybką zabudowę, co może być barierą rozwoju dla małych podmiotów. Jednak dla takiego dewelopera jak Robyg – który na ten moment ma zabezpieczone tereny na kontynuowanie działalności nieprzerwanie przez kilka lat – nie jest to przeszkodą. Działka kupiona w Poznaniu i zabezpieczona we Wrocławiu wymagają pewnych nakładów pracy związanych z formalnościami, ale są bardzo dobrze położone i taka inwestycja będzie korzystna zarówno dla firmy, jak i lokalnej społeczności.

W Warszawie jest oczywiście najtrudniej, ceny gruntów są bardzo wysokie.

Nie zamierzamy realizować zakupów za wszelką cenę, tylko dzięki stałemu monitorowaniu rynku cierpliwie wyszukiwać najlepsze okazje. Najważniejsze jest, by biznes przynosił określone marże, nie zamierzamy ścigać się na liczbę sprzedanych mieszkań.

Giełdowi deweloperzy w I kwartale br. uzyskali marże brutto ze sprzedaży z zakresu 3,4–36,6 proc. przy medianie 26,9 proc. Jaką rentowność uzyskał Robyg?

Robyg uzyskał rentowność na poziomie około 24 proc. W zeszłym roku było to bliżej 26 proc., wynik zależy oczywiście od struktury przekazanych lokali. Możliwości uzyskiwania dobrych marż wynikają z długoterminowego planowania już na etapie poszukiwania gruntów. Zabezpieczony na kilka lat bank ziemi daje czas na poszukiwanie terenów inwestycyjnych najkorzystniejszych dla spółki.

Czy w przypadku obecnie prowadzonych inwestycji rentowność jest do utrzymania? Czy podwyżki cen mieszkań rekompensują wzrost kosztów gruntów i wykonawstwa?

Po trudnym ubiegłym roku, ceny wykonawstwa przestały już rosnąć i ustabilizowały się na akceptowalnym poziomie. Jest to m.in. efekt zmniejszenia skali inwestycji. Na rynku jest więc mniej pracy, co zachęca wykonawców do kooperacji po rozsądnych stawkach. W związku z tym ceny mieszkań powinny się uspokoić, wiele będzie zależeć też od tendencji cen gruntów.

Czy planujecie pojawić się w kolejnym mieście?

Na razie skupiamy się na budowie banku ziemi i stabilnej pozycji w Poznaniu i we Wrocławiu. Cały czas analizujemy inne rynki i podejmiemy decyzje w optymalnym momencie.