Prezes MLP Group: Pracujemy nad polityką dywidendową

Nasz biznes magazynowy jest nudny i rosnący. Wypracowaliśmy już taką skalę, że przyszedł czas na politykę dywidendową. Jesteśmy przed rozmowami z agencjami ratingowymi – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

W ostatnim czasie ukazały się raporty branżowe o tym, co się dzieje na rynku magazynowym w Polsce i w Europie: jest stabilizacja z widokiem na poprawę w II półroczu, a charakterystycznym trendem jest duży odsetek renegocjacji umów, relokacji najemców. Jak to wygląda z perspektywy portfela MLP Group, który obejmuje Polskę i coraz mocniej Niemcy?

Z naszej perspektywy rynek wygląda dość dobrze. Zawsze powtarzam, że działamy w najnudniejszej branży i jesteśmy najnudniejszą spółką, bo od kilkunastu lat każdego kwartału, każdego półrocza rośnie rynek i my rośniemy. To biznes łatwy do zarządzania, rosnący dwucyfrowo każdego roku.

Zmieniają się komponenty popytu. Dziś to dużo produkcji z Azji. Myślę, że Donaldowi Trumpowi udało się w dużej mierze zniechęcić inwestorów azjatyckich do inwestowania w USA: nie tylko chińskich, ale wietnamskich, malezyjskich, którzy wybierają Europę.

Drugi istotny komponent, który dzisiaj widzimy szczególnie na rynku niemieckim, to inwestycje związane z obronnością. Zbrojenie się Europy bardzo mocno przekłada się na rynek magazynowy, bo drony czy hełmy trzeba gdzieś składować. Widzimy, że dzisiaj około 5-10 proc. nowego popytu w naszym przypadku, szczególnie na rynku niemieckim, będzie pochodziło od państwa.

Podsumowując, staramy się trzymać zasady, żeby każdego półrocza pokazywać solidne wyniki, solidny wzrost. Nie mamy problemów, pustostany to 5 proc., poziom zatrzymania klientów mamy praktycznie 100-proc., podobnie poziom ich satysfakcji.

W swojej prezentacji półrocznej sami chwalicie się, że w Polsce przejęliście najemców z magazynu konkurencji przez ulicę. Co sprawiło, że oni zdecydowali się przenieść do waszego magazynu obok? Jak się w tej chwili walczy o klientów?

Myślę, że wyrobiliśmy sobie markę długofalowego inwestora. To coś, co bardzo sprzyja komfortowi najemców. Magazyny z szyldem konkurencji dziś należą do funduszu z Singapuru, jutro do funduszu z Indii. Proszę się postawić w roli szefa magazynu, który potrzebuje dokonać jakichś zmian, tymczasem właściciel jest w Mumbaju. Z nami ma kontakt od ręki. Relacje z MLP to związek długoterminowy. Klienci bardzo sobie cenią, że trzymamy dobrą jakość, że trzymamy magazyny we własnym portfelu. Nasi klienci wiedzą, że u nas mają stabilność na kilkanaście lat do przodu.

Średni ważony okres najmu to 8 lat, pustostany to 5 proc. wobec 8 proc. w Polsce i Europie, 99 proc. czynszów jest regulowanych terminowo, wskaźnik utrzymania klientów to 99 proc. Wszystko to wygląda fantastycznie, więc gdzie haczyk? Jakie są główne czynniki ryzyka?

Pytają o to analitycy, ale nie widzę za wielu czynników ryzyka. Wszystkie parametry operacyjne, które pan przytoczył, pokazują stabilność portfela. Rynek rośnie w tempie kilkunastu procent rocznie. 8 proc. pustostanów na rynku to naprawdę niski poziom. Jeden z dużych graczy, bardzo agresywny i psujący rynek, gigantycznie zredukował swoją ekspozycję.

Przepraszam, że nic takiego nie wymyślę, ale obiektywnie taka jest sytuacja na rynku. Oczywiście, jest geopolityka, która jest nieprzewidywalna, ale to dotyczy każdego biznesu.

Polska to wciąż główna część pracującego portfela. Jak wyglądają perspektywy zwiększenia udziału za granicą?

Realizujemy nasze cele strategiczne, do 2028 r. Niemcy będą stanowić 35-40 proc. portfela. To idzie zgodnie z planem. Mogę się pochwalić, że w tej chwili kupujemy działkę w Monachium, gdzie będziemy budować jeden z pierwszych bardziej zaawansowanych technologicznie magazynów dwupoziomowych. 60 proc. naszego kapitału lokujemy w Niemczech, kupujemy działki w kluczowych miastach. Niemcy są dla nas priorytetem i co do tego nie mamy żadnych wątpliwości.

Na inwestycje potrzebny jest kapitał. Czy planowane są w najbliższym czasie emisje akcji lub obligacji?

Zgodnie z deklaracją, do 2028 r. nie planujemy emitować akcji. Staramy się zwiększyć atrakcyjność naszych papierów, by na każdy przypadał jeszcze większy zysk itd.

Pewnie wyjdziemy na rynek euroobligacji w I lub II kwartale 2026 r. To jest zapisane w naszej strategii i jest zgodnie z naszym celem rozwoju. Pewnie znowu wyemitujemy obligacje o wartości 300 mln euro, częściowo na spłatę kredytów. Zastępujemy tym samym dług bankowy długiem niezabezpieczonym. U naszej konkurencji nawet 90-100 proc. finansowania to dług niezabezpieczony, u nas obecnie 50-60 proc. finansowania to kredyty i będziemy z tego schodzili. Będziemy spłacali pożyczki bankowe i w coraz większym stopniu  finansowali się euroobligacjami.

Powiedział pan: chcemy zwiększyć atrakcyjność akcji i zwiększyć zysk przypadający na akcję. MLP to nudny i rosnący biznes, ale często zadaje się pytanie: co z tego mają inwestorzy? Płynność akcji jest nie największa, kurs w ostatnim czasie zachowywał się gorzej niż szeroki rynek. Inwestowanie w akcje wiąże się więc dla przeciętnego akcjonariusza z pewnym ryzykiem związanym z niską płynnością. Ale MLP to właściwie książkowy przykład REIT-u: jest portfel dochodowych magazynów. Wracamy więc do pytania o politykę dywidendową...

Pracujemy nad polityką dywidendową. We wrześniu mamy serię spotkań z agencjami ratingowymi. Uzgodnienie założeń dywidendowych z agencjami ratingowymi jest dla mnie priorytetem. Później skierujemy wniosek do rady nadzorczej i po uzgodnieniu ogłosimy politykę. Myślę, że stanie się to do końca tego roku.

Osiągnęliśmy już tak dużą skalę, 1,5 mln mkw. pracującej powierzchni, że najwyższy czas zacząć dzielić się zyskami z akcjonariuszami. Nasza konkurencja, czy to CTP, czy SEGRO, czy Prologis, wypłaca dywidendy i nie zamierzamy być wyjątkiem.

Czy pierwsza wypłata byłaby za 2025 rok, czy dopiero za kolejny?

Tego jeszcze nie jestem w stanie powiedzieć. Na pewno ogłosimy politykę dywidendową w IV kwartale, ale czy będziemy wypłacali już zysk za 2025 r., czy dopiero za 2026 r. to w dużej mierze będzie zależało od rozmów z agencjami ratingowymi.