Wprowadzanie nowych inwestycji do oferty wciąż jest wyzwaniem

WYWIAD | HENRYK URBAŃSKI z prezesem Budimeksu Nieruchomości rozmawia Adam Roguski

W I półroczu sprzedaliście 731 mieszkań, o blisko 44 proc. więcej niż rok wcześniej. Jakie są zapatrywania na cały 2019 r.?

Spodziewamy się, że sprzedaż sięgnie 1,4–1,6 tys. wobec 1,21 tys. w 2018 r. Ostateczny wynik będzie zależeć od tempa wprowadzania nowych mieszkań do oferty, ale i tego, czy w ogóle pewne przedsięwzięcia będą uruchamiane. Nie jesteśmy wyjątkiem, obserwujemy, że wielu deweloperów ma problemy, aby zamknąć przygotowywane projekty w sensownych parametrach finansowych.

Doszło do znacznego wzrostu kosztów wykonawstwa, gdyż ludzie chcą więcej zarabiać. Co więcej, wzrosły również ceny materiałów. To musi mieć przełożenie na ceny mieszkań – te wciąż mogą rosnąć. Dopóki sytuacja makroekonomiczna (niskie stopy procentowe, optymizm w społeczeństwie, niskie bezrobocie, skłonność do tego, by nie bać się zadłużania) się nie zmieni, nie widzę obecnie większych zagrożeń dla popytu.

Ile mieszkań chcielibyście wprowadzić na rynek w tym roku?

Plan na cały 2019 r. zakłada uruchomienie co najmniej dziesięciu projektów, może więcej, liczących około 2 tys. mieszkań. Wiele będzie zależeć od decyzji administracyjnych i, jak wspomniałem, skalkulowania parametrów.

A czy nie macie łatwiej, skoro stoi za wami największy w kraju generalny wykonawca?

To, że należymy do grupy Budimeksu, faktycznie daje nam pewne synergie. Razem łatwiej utrzymywać jakość, dbać o terminowość czy w końcu sprawować obsługę gwarancyjną. Ale Budimex nie jest instytucją non profit, dlatego czasami lepsze warunki możemy uzyskać od zewnętrznych wykonawców. Pracujemy z takimi podmiotami w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Poznaniu.

Pierwszą wrocławską inwestycję zdecydowaliśmy się realizować z Budimeksem.

Czy po Wrocławiu pojawicie się w kolejnym mieście?

Mamy potencjał, żeby się rozwijać – mamy dobry zespół, gotówkę i żadnego zadłużenia, 10 tys. mieszkań w przygotowaniu – rozglądamy się więc za nowymi gruntami. Wiem jedno, nie będą to jednak zakupy rzędu ponad 200 mln zł, jak w minionych latach. Ale czy będziemy wchodzić na kolejny rynek? Myślę, że na razie skupimy się na umacnianiu pozycji w tych pięciu lokalizacjach.

Wielu deweloperów narzeka na trudności natury administracyjnej. W którym mieście pracuje się wam łatwiej, w którym trudniej?

Wolałbym nie formułować takich ocen. Mogę odesłać do miarodajnego rankingu miast Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Tam są dane od wielu spółek, bo doświadczenie jednej może być niemiarodajne.

Jak ocenia pan popyt na mieszkania?

Chociaż ceny mieszkań na rynku poszły w górę, popyt nie maleje. To ograniczona podaż (problemy deweloperów z dostarczeniem nowej oferty) odpowiada za korektę sprzedaży na rynku deweloperskim.

Czynniki makroekonomiczne cały czas stwarzają dobry klimat do kupowania lokali na własny użytek, jak i w celach inwestycyjnych. Dziś kupujący doceniają przede wszystkim lokalizację. Dlatego nasza strategia polega na budowaniu w dobrych miejscach, bliżej centrum miast, które pod względem sprzedaży obronią się nawet przy rosnących cenach. Większe problemy mają osiedla na obrzeżach, słabo skomunikowane – tam klientom trudniej zaakceptować konieczność płacenia więcej.

Czy jest jeszcze przestrzeń do podwyżek cen?

Gdybyśmy porównali ceny z zeszłego roku i szczytu poprzedniej hossy dziesięć lat wcześniej, to mamy do czynienia jedynie z niewielkim nominalnym wzrostem cen mieszkań. Nie jest to jednak wzrost realny, gdyż przez dekadę mieliśmy do czynienia z inflacją czy rosnącym wynagrodzeniem, a ceny mieszkań w tym czasie rosły o wiele wolniej.

W 2018 r. marża brutto ze sprzedaży w Budimeksie Nieruchomości wyniosła 23 proc., czego spodziewacie się w tym roku?

Spodziewamy się utrzymania średniej rentowności rzędu ponad 20 proc.

Jaką część waszej sprzedaży stanowią zakupy bez udziału kredytów?

Szacowaliśmy w 2018 r., że to 45 proc.

UOKiK dalej forsuje utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Czy to potrzebna inicjatywa? Podniesie ceny mieszkań?

Wydaje mi się, że rynek funkcjonuje poprawnie w oparciu o rachunki powiernicze i nie wydarzyło się nic, co nakazywałoby wprowadzać specjalny fundusz. Powołanie takiego funduszu bezpośrednio przełoży się na ceny mieszkań.

Swego czasu mieliście pomysł wykorzystania działki w Warszawie pod projekt biurowy. Na jakim to jest etapie?

Był, ale my skupiamy się na budowaniu mieszkań. Polityka grupy jest taka, że każdy ma się zajmować tym, na czym się zna najlepiej.

Nie przydałaby się wam dywersyfikacja? Niektórzy budują biurowce, niektórzy aparthotele...

Trzeba na to spojrzeć z właściwej perspektywy. Jesteśmy częścią Budimeksu i to my jesteśmy elementem dywersyfikacji grupy, nasze zadania są ściśle określone.

CV

Henryk Urbański kieruje Budimeksem Nieruchomości od 2001 r., jest też członkiem zarządu Budimeksu odpowiedzialnym za zarządzanie nieruchomościami grupy. Wcześniej odpowiadał za rozwój sieci handlowych, m.in. Makro i Praktiker Polska. Jest absolwentem Politechniki Warszawskiej.