Analityk Grupy BIK: Na kredyty mogą sobie pozwolić zamożniejsi Polacy

Mimo wysokich stóp i coraz większych kwot potrzebnych na zakup mieszkania nie ma załamania rynku kredytów mieszkaniowych – mówi Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK. Ale jest duże rozwarstwienie. Na pożyczkę nie każdego bowiem stać.

Sprzedaż mieszkań spada, z jednej strony nabywcy gotówkowi są mniej aktywni, bo albo nie wierzą w perspektywę wzrostu cen, albo zwrot na wynajmie uznają za mało atrakcyjny wobec oprocentowania lokat czy obligacji. A jak wygląda sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych?

Jeśli chodzi o akcję kredytową, w sierpniu mamy wzrosty w ujęciu liczbowym i wartościowym rok do roku, wzrost wartości to ponad 21 proc. Jeszcze nie ma efektu wysokiej bazy, bo program „Bezpieczny kredyt” rozpędził się na dobre we wrześniu i listopadzie. Cały czas rośnie średnia wartość kredytu: w udzielonych w sierpniu pożyczkach to już 422 tys. zł, a we wnioskach złożonych we wrześniu to 445 tys. zł – nowe rekordy. Kwoty rosną, ponieważ rosną ceny nieruchomości i trzeba coraz większego finansowania na zakup. We wrześniu złożono 28,5 tys. wniosków o kredyt i to o 22 proc. mniej niż rok wcześniej, ale nie jest to taki spadek, jakiego moglibyśmy się spodziewać przy wysokich stopach procentowych i braku programu wsparcia. Mamy najwyższy w Unii poziom oprocentowania kredytów mieszkaniowych i drugi w Europie – po Serbii. W Hiszpanii czy Francji oprocentowanie to około 3,5–4 proc. w skali roku, a u nas 8 proc. Ponadto tam są dłuższe okresy kredytowania, co też wpływa na wyższą zdolność kredytową.

Ktoś może zadać pytanie, jak to więc jest, że wciąż zaciągane są kredyty przy tak wysokich stopach. Dlatego, że rosną wynagrodzenia – dziś stymulatorem zdolności kredytowej są wynagrodzenia. Realnie one rosną, ale z takim zastrzeżeniem, że w dużych przedsiębiorstwach. Jeżeli popatrzymy na to, co GUS ostatnio zaproponował, czyli rozkład wynagrodzeń w układzie decylowym także dla mniejszych przedsiębiorstw, to widzimy, że te ponad 8 tys. zł przeciętnego wynagrodzenia, które GUS raportował na poziomie dużych przedsiębiorstw, praktycznie nie występuje w małych i średnich przedsiębiorstwach, ponieważ mediana zarobków to ponad 6 tys. zł. To oznacza, że dzisiaj kredyt mieszkaniowy jest dostępny dla dość zamożnych osób, o dość wysokich dochodach. I one są w stanie te coraz wyższe zobowiązania zaciągać.

Wartość kredytów mieszkaniowych sprzedanych przez banki i SKOK-i w ciągu ośmiu miesięcy tego roku to 60 mln zł. W lipcu podnieśliście prognozę całorocznej sprzedaży o 9 mld zł, do 81 mld zł. Wychodzi na to, że w ostatnich czterech miesiącach sprzedaż musi sięgać średnio 5 mld zł, żeby prognoza została zrealizowana. Ostatnie miesiące to jednak cały czas szóstka z przodu. Czy zatem ostateczny wynik nie będzie większy niż ta podwyższona prognoza?

Wszystko zależy od tego, jak zachowają się konsumenci w listopadzie, a zwłaszcza w grudniu. Ostatni miesiąc jest specyficzny, zazwyczaj słabszy, nie sprzyja zaciąganiu kredytów. Wyjątkiem był zeszły rok, kiedy grudzień był ostatnim miesiącem na złożenie wniosku z myślą o programie „Bezpieczny kredyt”. Ale typowy grudzień wygląda tak, że rynek zwalnia w połowie miesiąca, ludzie myślą już o świętach. Dlatego uważam, że prognoza będzie zrealizowana, może trochę przekroczona.

Czyli krótko mówiąc, na poprawę sytuacji czekamy, aż zaczną spadać stopy?

Rynek oczekuje obniżek stóp w 2025 r. rzędu 0,25–0,5 pkt proc., co istotnie zwiększyłoby zdolność kredytową. Do tego dochodzi bardzo dobra sytuacja na rynku pracy, koniunktura, najniższy poziom bezrobocia, wynagrodzenia będą rosły, także w związku ze wzrostem płacy minimalnej. Przy spadających stopach procentowych to będzie mieszanka piorunująca, ale istotnie zwiększająca zdolność kredytową, czyli umożliwiająca zaciąganie kredytów na coraz wyższe kwoty. Ale tam, gdzie rosną wynagrodzenia, tam zawsze rosną ceny nieruchomości.