Co „Na start” może zrobić z cenami?

Zdaniem ekspertów nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych nie wywinduje cen jak poprzednik. Nie można jednak mówić, że cen nie podniesie. Pytanie, jakie mechanizmy będzie mieć finalna ustawa – jeżeli znajdzie polityczną większość.

Program dopłat do kredytów mieszkaniowych „Na start” budzi skrajne emocje w koalicji rządowej, w poszczególnych ministerstwach i rzecz jasna w mediach społecznościowych. Zaktualizowanym projektem ustawy ma się zająć niebawem Rada Ministrów. Pilotujący sprawę resort rozwoju liczy, że dokument trafi do Sejmu po wakacjach.

Pytanie, kto ma więcej racji – czy m.in. resorty finansów i funduszy oraz NBP, które w toku konsultacji zgłosiły w uwagach, że program propodażowy może grozić nakręceniem popytu i podwyżkami cen mieszkań i lepiej byłoby inwestować w budownictwo społeczne, czy też resort rozwoju, który uważa, że „Na start” nie powiela błędów „Bezpiecznego kredytu”, jest programem bardziej społecznym (wsparcie rodzin z dziećmi), ma bezpieczniki. Do tego kolejne projekty ustaw obejmują kwestie podażowe i budownictwa społecznego/komunalnego.

Kredyt „Na start” i lokalne mieszkaniowe minihossy

– Jeśli pytanie brzmi, kto ma więcej racji – czy ministerstwo rozwoju, czy finansów i NBP, to na poziomie ideowym jestem bliższy tej drugiej opcji – mówi Jan Dziekoński, ekspert portalu Fltr.pl. – Co do zasady programy propopytowe doprowadzają do tego, że dostępność mieszkań się pogarsza, ceny rosną, na czym cierpią ci, którzy nie kwalifikują się do dopłat. Wcielając się w rolę adwokata diabła, dodałbym jednak, że po modyfikacjach założeń „Na start”, zwłaszcza dotyczących pomniejszenia limitów dochodowych oraz wprowadzenia mechanizmu rewaloryzacji limitów dochodowych w taki sposób, żeby ta rewaloryzacja była trochę powiązana z cenami rok wcześniej – program jest jeszcze mocniej osłabiony pod względem działania na rynek – dodaje.

Dziekoński zaznacza, że na całym rynku nieruchomości mieszkaniowych zawiera się kilkaset tysięcy transakcji rocznie, a skala programu „Na start” to – jak prognozuje resort rozwoju – 75 tys. kredytów w 2025 r. i po 50 tys. w dwóch kolejnych latach. – Mimo że skala programu została okrojona, to może on wywołać zaburzenia na rynkach lokalnych. Mogę sobie wyobrazić, że w segmencie większych mieszkań czy też domów poza dużymi miastami – tu program, przez swoje parametry, będzie najbardziej skuteczny – będziemy mieli minihossy. „Bezpieczny kredyt” wywołał gigahossę w największych aglomeracjach, co potem przelało się na mniejsze miejscowości. W przypadku „Na start” ten efekt może być trochę bardziej skanalizowany, objąć miasta powiatowe, mniejsze wojewódzkie – mówi Dziekoński. – Trzeba sobie zadać pytanie, czy kategorycznie nie chcemy wywoływać jakichkolwiek wpływów na rynek, czy wprowadzamy program, starając się jego wpływ minimalizować. Moim zdaniem ten program został już tak przykrojony, że wpływ może być zminimalizowany w dużym stopniu. Dobra analogia to wakacje kredytowe, które po początkowym wzięciu dziś są rzadko wykorzystywane – bo to program skomplikowany i nie dla każdego. Trochę więc można się zgodzić z tym, co mówi resort rozwoju. Niemniej należałoby najpierw rozwiązywać problemy po stronie podaży, a dopiero potem sypać pieniądze – podsumowuje.

„Bezpieczny kredyt” prowokował do rzucenia się na mieszkania

Robert Chojnacki, założyciel REDNET Property Group i portalu Tabelaofert.pl, ocenia, że rację ma resort rozwoju: program „Na start” jest zupełnie innym programem niż „Bezpieczny kredyt”.

– Po pierwsze, ma limity dochodowe. Po drugie, nie wyklucza zakupu żadnych lokali, więc rozkłada się na szeroki rynek. Po trzecie, ma wbudowany bezpiecznik antyspekulacyjny (15 tys. kredytów na kwartał). Po czwarte, jest wprowadzany w innej sytuacji rynkowej – przy dużej podaży i dużym wyborze dla klientów. Po piąte, jest inna sytuacja polityczna: przy „Bezpiecznym kredycie” wiadomo było, że pożyczkę dostanie każdy, kto złoży wniosek w 2023 r. i przejdzie przez bankowe sito – a potem może nie być już nic w związku z wyborami parlamentarnymi – i to nakręciło popyt i wzrost cen. Po szóste, przy „Bezpiecznym kredycie” podłączyli się spekulanci, wierząc we wzrost cen. Obecnie we wzrost cen nie wierzą nawet deweloperzy – wylicza Chojnacki.