Politycy i niedźwiedzie, czyli WIG-nieruchomości w dół

Kiedy na całym parkiecie leje się krew, trudno ocenić, jaki udział w decyzji o wyprzedawaniu akcji deweloperów ma polityczne zamieszanie wokół kredytu „Na start”. W przypadku programu pewne jest jedno – że dalej nic nie jest pewne.

Kiedy w maju lider Polski 2050 Szymon Hołownia powiedział twarde „nie” programowi „Na start”, zbiegło się to z rozpoczęciem korekty na całej giełdzie. Teraz sytuacja się powtarza. Kolejny etap politycznego zamieszania wokół programu dopłat do kredytów przypada na odwrót inwestorów od akcji. Znowelizowany projekt ustawy „Na start” został skierowany do prac rządu – czy po wakacjach rzeczywiście wyjdzie do Sejmu, a jeśli nawet, to czy i w jakim kształcie opuści parlament – to dalej otwarte pytania.

Spadki na całej giełdzie

Jeszcze do piątku indeks WIG-nieruchomości odrabiał straty po korekcie z przełomu maja i czerwca, ale ten tydzień znów przynosi mocniejsze spadki.

Od dołka w połowie czerwca do piątku wartość indeksu wzrosła o 4,6 proc., do 4,4 tys. pkt. Po dwóch spadkowych sesjach w środę korekta jest kontynuowana, co w praktyce oznacza zniwelowanie niemal całego trwającego od połowy czerwca odbicia – wartość indeksu ponownie jest w okolicach 4,2 tys. pkt.

W środę rano największe przeceny przy największych obrotach zaliczali deweloperzy mieszkaniowi: Develia, Atal i Dom Development.

Z jednej strony na rynek popłynęły kolejne informacje w sprawie programu „Na start”. W poniedziałek opublikowano uwagi i opinie do projektu ustawy pokazanego w kwietniu – Ministerstwa Finansów i Funduszy oraz Narodowy Bank Polski ostrzegły przed wprowadzaniem programu propopytowego, który może przełożyć się na wzrost cen mieszkań. Instytucje te oceniły, że lepiej skupić się na podaży i budownictwie społecznym.

Resort rozwoju argumentuje, że program jest bardziej społeczny i jest tak napisany i ma takie bezpieczniki, że nie powtórzy skutków „Bezpiecznego kredytu”. Na bezpieczniki zwrócił uwagę Urząd KNF, który pozytywnie ocenił proponowane ograniczenie wsparcia, co powinno przeciwdziałać nadmiernemu wzrostowi popytu i cen.

We wtorek okazało się, że zmodyfikowany projekt ustawy trafił już do Stałego Komitetu Rady Ministrów. Resort rozwoju liczy na przyjęcie projektu przez rząd i skierowanie do Sejmu po wakacjach. Celem jest wejście w życie „Na start” z początkiem 2025 r.

Wokół programu nie ma zatem zgody między koalicjantami – na „nie” są Lewica i Polska 2050, ale i w ramach rządu może być problem. Ministerstwo Rozwoju przyznaje, że założenia mogą się zmienić w toku prac rządu i parlamentu, ale zakłada, że program „wspierający polskie rodziny” tak czy inaczej zostanie przyjęty.

Z drugiej strony korekta na WIG-nieruchomości jest zgodna z trendem na GPW. W tym tygodniu WIG, WIG20, mWIG40 straciły po około 4 proc., spadki na sWIG80 trwają nawet dłużej. Kapitał przepływa m.in. do mniejszych spółek w Stanach Zjednoczonych.

Skutki programu „Na start”

– Tak wyczekiwany przez potencjalnych beneficjentów kredyt „Na start” można rozpatrywać przynajmniej w kilku aspektach – komentuje Marcin Jańczuk, analityk Metrohouse Franchise. – Wprowadzenie narzędzi propopytowych zawsze niesie ryzyko wzmożonego zainteresowania ofertą i kumulowania popytu w krótkim okresie. Jak wskazują doświadczenia z „Bezpiecznym kredytem” takie podejście, w połączeniu z limitowanym budżetem i czasem dostępności programu, prowadziło do istotnych zawirowań na lokalnych rynkach nieruchomości i nieproporcjonalnie dużych wzrostów cen. Stąd pewien apel resortu finansów, aby pozwolić rynkowi iść swoją drogą, zamiast go stymulować – dodaje.

Ekspert wskazuje, że NBP zwrócił uwagę na inny istotny aspekt. – Program przeznaczony jest dla osób, których zdolność kredytowa pozwala na zakup nieruchomości, czyli zamożniejszej warstwy społeczeństwa o stałych dochodach, na odpowiednim wysokim poziomie. Wciąż brakuje ciekawej oferty dla osób, które potrzeby chciałyby realizować przy pomocy najmu. Wprawdzie program umożliwia wykorzystanie kredytu na partycypację np. w SIM-ach lub wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej, ale aktywność zwłaszcza tych ostatnich ma krytycznie niskie poziomy. Potrzebne jest silne wsparcie budownictwa komunalnego, które stanowiłoby uzupełnienie części komercyjnej tego programu – podsumowuje Jańczuk.