Warszawie załamanie podaży nie grozi

WYWIAD. Waldemar Wasiluk - z wiceprezesem Victoria Dom rozmawiał Adam Roguski

Podczas gdy rynek skurczył się o 11 proc. i giełdowi konkurenci zanotowali spadek sprzedaży, wy znaleźliście nabywców na 1,05 tys. lokali, o prawie 31 proc. więcej niż rok wcześniej. Co stoi za tym ewenementem, biorąc pod uwagę wszystkie wyzwania, z jakimi mierzy się branża – m.in. wzrost kosztów budowy, drogie grunty, opóźnienia natury administracyjnej?

Od pięciu lat konsekwentnie realizujemy strategię budowy mieszkań w segmencie popularnym. Naszym celem jest oferowanie lokali dopasowanych do potrzeb i możliwości przeciętnego obywatela, osiągającego przeciętne wynagrodzenie. W efekcie nasz produkt musi być także dobrze dopasowany do jego zdolności kredytowych.

Mieszkania są dobre jakościowo w przystępnej cenie. Na stosunkowo niewielkim metrażu oferujemy większą niż przeciętna na rynku liczbę pokoi. Inwestycje powstają wprawdzie poza ścisłym centrum miasta, ale na terenach bardzo dobrze skomunikowanych, zwykle przy najpopularniejszych węzłach komunikacyjnych czy stacjach kolejki SKM, która świetnie zastępuje metro. Okazuje się, że zapotrzebowanie na takie mieszkania jest bardzo duże, co zapewnia nam uzyskiwanie dynamicznego wzrostu.

Firma REAS zakłada dalszy spadek sprzedaży mieszkań w tym roku. Czy wasze tempo wzrostu z 2018 r. jest do utrzymania?

Jak najbardziej. Chcielibyśmy urosnąć o kolejne 20–30 proc. Utrzymując solidny bank ziemi, mamy gdzie budować. Mamy też wiele projektów w przygotowaniu – to zarówno nowe inwestycje, jak i kolejne etapy popularnych osiedli. Na tempo wprowadzania nowych projektów do oferty wpływ będzie miała natomiast sprawność urzędów w wydawaniu decyzji administracyjnych oraz bieżąca sytuacja rynkowa, jeśli chodzi o sprzedaż.

Prezes Domu Development Jarosław Szanajca mówił niedawno w „Parkiecie" o ryzyku załamania podaży w Warszawie, bo brakuje ziemi a urzędy są powolne, jeśli chodzi o wydawanie pozwoleń? Budujecie wyłącznie w stolicy, jak pan diagnozuje sytuację na tym rynku?

Z naszej strony załamania podaży z pewnością nie będzie. W zeszłym roku rzeczywiście mieliśmy do czynienia ze spowolnieniem w uzyskiwaniu zgód administracyjnych, ale obecnie sytuacja w tym zakresie się poprawia.

W zeszłym roku mieszkania w Polsce zdrożały o średnio kilkanaście procent. Czy w tym roku należy się spodziewać dalszych podwyżek? Czy może mieć to wpływ na osłabienie popytu?

Na początku zeszłego roku zapowiadaliśmy znaczący wzrost cen mieszkań na rynku, co nastąpiło w kolejnych miesiącach. Obecnie mamy do czynienia ze stabilizacją na wyższym poziomie. Szacujemy, że w tym roku ceny mogą jeszcze wzrosnąć – ale tylko nieznacznie, o kilka procent.

Po utrzymującym się wysokim popycie widać, że klienci zaakceptowali nowe warunki. Banki również cały czas chętnie udzielają kredytów hipotecznych. To wszystko potwierdza, że rynek jest nadal silny i taki zapewne pozostanie przez kolejnych kilka lat. Oczywiście, klienci będą selektywnie podchodzili do ofert deweloperów. Czujemy się jednak komfortowo, przy warszawskiej średniej cenie na poziomie 9,1 tys. zł za mkw. nasza oferta jest bardzo atrakcyjna.

Jaki macie bank ziemi?

Mamy zasoby, które wystarczyłyby na kilka lat. Możemy wybudować nawet około 8 tys. mieszkań w różnych dzielnicach Warszawy. Oczywiście, cały czas rozglądamy się też za nowymi terenami. Mamy dużą elastyczność, działamy szybko i sprawnie. Udaje nam się kupować w dobrych cenach, ale trzeba przyznać, że nie jest to łatwe.

Czy macie plany wejścia do innych polskich miast?

Jesteśmy znaczącym graczem na rynku warszawskim, zajmując pod względem liczby sprzedanych mieszkań trzecie miejsce wśród wiodących deweloperów. Stolica jest największym i najważniejszym rynkiem w kraju, dlatego pozostaje dla nas priorytetem.

Nie wykluczamy jednak ekspansji w innych miastach. Potencjalne są dwa kierunki: Trójmiasto i Wrocław.

Bez specjalnego rozgłosu pojawiliście się na rynku niemieckim, podczas gdy Murapol z niego wyszedł. Skąd taki pomysł?

Rynki polski i niemiecki są bardzo podobne. Głównym celem rozpoczęcia tam działalności była dywersyfikacja ryzyka. Niemcy to jedna z największych gospodarek, a Berlin to jedna z najważniejszych stolic świata. Dobrze się tam czujemy. Rynek niemiecki daje przyzwoite marże i pozwala nam rozumieć ewolucję i system działania, który z pewnością docelowo zagości w Polsce. Niemcy oferują równocześnie mniejszy poziom ryzyka deweloperskiego.

Widzimy tam duży potencjał, co potwierdzają pierwsze zrealizowane projekty. Działalność na rynku niemieckim rozwija się prawidłowo i będziemy chcieli umacniać swoją pozycję.

Dotychczas sprzedaliśmy inwestorowi finansowemu duży projekt mieszkaniowy w popularnej dzielnicy Weissensee z 216 mieszkaniami. W sprzedaży mamy także lokale w projekcie Flatz w prestiżowej dzielnicy Prenzlauer Berg. W ciągu najbliższych kilku kwartałów planujemy wprowadzenie do oferty trzech kolejnych berlińskich projektów.

Czy planujecie emisję kolejnych obligacji? Jak ocenia pan możliwości pozyskiwania kapitału z tego źródła po aferze GetBacku?

Możliwość pozyskiwania środków na rynku obligacji rzeczywiście znacząco się utrudniła. Analizujemy sytuację na bieżąco. Jeśli nadal możliwe będzie plasowanie papierów na rozsądnych warunkach, to będziemy korzystali z tej formy finansowania.

Alternatywnie wychodzimy w poszukiwaniu kapitału poza rynek polski. Mamy już przetarte ścieżki. Realizując projekty niemieckie, udało nam się już skutecznie uplasować emisję papierów w Luksemburgu. Możemy korzystać także z różnych form współfinansowania. Co do zasady projekty chcielibyśmy finansować środkami pozyskanymi na tym samym rynku, gdzie są one realizowane.

Waldemar Wasiluk z Victoria Dom związany jest od 2013 r. Odpowiada za sprawy finansowe. Wcześniej był menedżerem w Coca-Coli, Elbrewery, Żywcu, Polmosie Lublin czy TimberOne. Jest absolwentem Akademii Morskiej w Szczecinie.