Mieszkaniówka ma duży potencjał

- Deficyt mieszkań jest ogromny, miną lata, zanim Polska doścignie statystycznie dojrzałe rynki. Nasz produkt jest dostosowany do popytu - mówi Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment w rozmowie z Adamem Roguskim

Zapowiedzieliście mocne zwiększenie udziału mieszkaniówki w swojej działalności. Czy pandemia tak bardzo poturbowała rynek nieruchomości komercyjnych?

Nie jest tak, że przestaliśmy wierzyć w rynek biurowy – przeciwnie. Nasza strategia zakłada, że będziemy w pierwszej trójce graczy w poszczególnych częściach nieruchomości. Na rynku biurowym mamy już ugruntowaną pozycję i będziemy ją utrzymywać. Przyszedł czas na wypracowanie takiej pozycji na rynku mieszkaniowym – aby to osiągnąć, musimy zwiększyć skalę i ofertę.

Mieszkaniówka okazała się odporna na pandemię i naszym zdaniem daje duży potencjał wzrostu. W niepewnych czasach duzi, stabilni deweloperzy radzą sobie znacznie lepiej niż mniejsi, dlatego myślę, że przed nami faza konsolidacji.

Chcemy też być wiodącym podmiotem na rynku najmu instytucjonalnego, dlatego niedawno podnieśliśmy poprzeczkę i do 2025 r. planujemy w ramach platformy Resi4Rent zbudować portfel nie 7,5 tys., ale 10 tys. mieszkań.

Zmiany w naszej działalności opierają się też na mocnym zwiększeniu udziału projektów typu destinations, czyli budowy całych kwartałów miast z funkcjami mieszkaniowymi – w tym Resi4Rent – biurowymi, handlowymi, usługowymi, z przestrzeniami publicznymi, w tym parkami. To coś wyjątkowego na skalę europejską. Kończymy budowę Browarów Warszawskich (4,5 ha), w zeszłym roku rozpoczęliśmy projekt Fuzja w Łodzi (7,7 ha), pracujemy nad zagospodarowaniem Towarowej 22 na Woli (6 ha), ponadto nasz portfel powiększył się o działki od sieci Tesco w Warszawie, Krakowie, Łodzi i Poznaniu.

Po straconym z powodu lockdownu II kwartale sprzedaż mieszkań, jak i uruchamianie przez deweloperów nowych inwestycji wróciły do poziomów sprzed pandemii. Podkreślany jest mocny popyt inwestycyjny – ludzie chcą, by nieruchomości chroniły ich kapitał. Czy to zdrowy popyt, trwałe paliwo?

Zawsze pewna część popytu to inwestorzy – wcześniej kupowano lokale pod wynajem, teraz przeważa chęć ochrony kapitału przed inflacją, kiedy stopy procentowe są rekordowo niskie. Z naszych obserwacji wynika, że jednak wciąż większość lokali Polacy kupują po to, by w nich mieszkać. Deficyt mieszkań jest ogromny, miną lata, zanim Polska doścignie statystycznie dojrzałe rynki.

Nasz produkt jest dostosowany do popytu, średnia wielkość lokalu to około 50 mkw., celujemy w środek przedziału – nie budujemy ani mieszkań z najniższego, najtańszego segmentu, ani z najwyższej półki.

W ciągu pierwszych trzech kwartałów br. sprzedaliście 1,1 tys. mieszkań, o 17,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Jakie są plany?

Myślę, że w tym roku dobijemy do 1,6 tys., sam III kwartał okazał się rekordowy – podpisaliśmy ponad 450 umów. W przyszłym roku chcielibyśmy uzyskać wyższą sprzedaż – do oferty wejdzie wtedy około 2,5 tys. lokali.

W ciągu pierwszych trzech kwartałów przekazaliście 713 mieszkań, jaki jest potencjał na IV kwartał?

Będzie to około 900 lokali. Zwrócę uwagę na poprawiającą się rentowność. W III kwartale marża brutto ze sprzedaży wyniosła 24 proc. wobec 20,5 proc. rok wcześniej.

U progu pandemii wiele osób liczyło na to, że kryzys doprowadzi do przeceny mieszkań – ale tak się nie stało...

Cena to pochodna popytu i podaży, a teraz rynek jest gorący. Z drugiej strony, koszty wykonawstwa są wyraźnie niższe niż w poprzednich latach. Ustalając cenę, trzeba brać wiele czynników pod uwagę, oczywiście głównie koszty działki i budowy. Trzeba także wyważyć marżę i tempo sprzedaży – bo kapitał zamrożony w banku ziemi musi się zwrócić w rozsądnym czasie. Większość mieszkań w Polsce sprzedaje się na etapie budowy. Nasza strategia zakłada, że około 20 proc. lokali wystawiamy na sprzedaż po ukończeniu budowy, ponieważ to jest efektywniejsze.

Pandemia zamroziła ruch turystyczny, a studenci uczą się zdalnie. Dla jakiego rodzaju najemców przeznaczona jest platforma Resi4Rent?

Platforma nie jest nastawiona na najem krótkoterminowy, umowy podpisujemy na co najmniej 12 miesięcy. Nasze pierwsze projekty we Wrocławiu i Łodzi bardzo szybko się wynajęły. We wrześniu do oferty weszły lokale w Warszawie i mimo pandemii tempo najmu jest wysokie – to 10–20 lokali tygodniowo. Popyt jest stabilny. Jak widać, nasze stawki postrzegane są jako atrakcyjne. Nasza oferta to nie tylko wynajem, ale usługi dodatkowe – możemy np. dostarczać zakupy osobom na kwarantannie.

Do końca roku w portfelu będziemy mieć prawie 1,5 tys. mieszkań na wynajem, w przyszłym i 2022 r. powinniśmy oddać prawie 2,3 tys. Budujemy pionierski produkt w Polsce, tego typu duże, pracujące portfele są poszukiwane przez inwestorów i są bardzo atrakcyjnie wyceniane w transakcjach.

Wróćmy do biur. Z szacunków Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych wynika, że popyt na nowe powierzchnie w III kwartale spadł w dziewięciu największych aglomeracjach o ponad 35 proc. w skali roku. Rośnie też oferta podnajmu. Ponadto pierwszy raz w historii fundusze kupiły więcej magazynów niż biurowców...

Za wcześnie, by wieszczyć zapaść rynku. To, że wrócimy do pracy stacjonarnej, jest pewne, pytanie tylko kiedy. Biura są i pozostaną fundamentem każdej organizacji – to miejsce wymiany doświadczeń, burz mózgów, tego nie zastąpią telekonferencje i e-maile. Zmieni się pewnie charakter biur, będzie więcej mkw. na osobę – notabene zagęszczenie na powierzchniach biurowych w Polsce jest bardzo duże na tle zachodnich standardów. W „nowej normalności" najemcy będą chcieli mieć większą elastyczność, będzie większy popyt na powierzchnie typu flex, dlatego rozwijamy nasz koncept CitySpace. Cały czas podpisujemy umowy najmu, w tym duże – choć zabiera to trochę więcej czasu.

Jeśli chodzi o rynek inwestycyjny, biurowce w dobrych lokalizacjach z mocnym zestawem najemców zawsze znajdą chętnych. Jesteśmy w trakcie zaawansowanych negocjacji sprzedaży trzech z czterech biurowców, które mamy w Warszawie.

Do nowych projektów deweloperskich będziemy podchodzić bardziej konserwatywnie. Dotychczas inwestycje były częściowo spekulacyjne (rozpoczynanie budowy bez umów przednajmu), choć już w przypadku Fuzji pozyskaliśmy przed budową dużego kluczowego najemcę – Fujitsu.

Modnym terminem jest teraz nearshoring – przenoszenie operacji z Azji do naszego regionu Europy. Mówi się o tym głównie w przypadku rynku magazynowego, ale też BPO/SSC (outsourcing, usługi wspólne) – bo w Azji praca zdalna się nie sprawdziła. Czy to faktycznie szansa dla polskiego rynku biurowego?

Zapewne będą jakieś ruchy związane z przenoszeniem operacji z Azji do Europy, ale nie sądzę, by to była duża skala. Swego rodzaju nearshoring trwa cały czas: firmy przenoszą działalność z zachodniej Europy do Polski, bo wciąż koszty pracy są tu niższe, a kwalifikacje pracowników są coraz wyższe. Sektor BPO/SSC w Polsce relatywnie dobrze przeszedł przez pandemię.

Jako jeden z nielicznych deweloperów emitujecie obligacje dla inwestorów indywidualnych. Czy w najbliższym czasie planowana jest taka oferta?

Ostatnią emisję obligacji dla inwestorów indywidualnych przeprowadziliśmy w lutym 2019 r., nie wykluczamy emisji w 2021 r. W tym roku skupiliśmy się na emisjach dla inwestorów instytucjonalnych (tylko w II połowie roku o wartości 52,8 mln euro i 100 mln zł). Przy emisjach dla inwestorów indywidualnych mamy nadzieję na zaangażowanie dużych banków, które nie były specjalnie aktywne na tym rynku.