Przenieśmy się nad Wisłę. – Kupujący nieruchomości komercyjne w Polsce to w około 95 proc. inwestorzy zagraniczni: fundusze inwestycyjne, emerytalne, instytucje ubezpieczeniowe i finansowe, inwestujące pieniądze zarówno publiczne jak i prywatne, czyli pośrednio niemieckiego emeryta i amerykańskiego biznesmena. Tak duży udział zagranicznego kapitału to ewenement na skalę światową. Nasz prywatny kapitał ma u nas pod górkę, ponieważ brakuje doświadczonych instytucji specjalizujących się w obsłudze inwestycji w nieruchomości – komentuje Krzysztof Cipiur, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank w Polsce. Podkreśla, że brak systemowych ram podatkowych i prawnych ogranicza aktywność polskiego kapitału na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, gdzie topowe biurowce czy też nieruchomości logistyczne pozwalają na osiągnięcie zwrotu od 4,5 do 6 proc. w skali roku.
– Brak regulacji i zachęt w zakresie inwestowania w nieruchomości jest zaskakujący. W Polsce od wielu lat trwają prace nad wprowadzeniem na rynek REIT-ów, które umożliwiłyby inwestowanie polskich pieniędzy w nieruchomości. Wprowadzenie takich regulacji w Czechach odblokowało rynek nieruchomości dla rodzimych inwestorów i zwiększyło udział ich środków z 1 do 37 proc. Oczekujemy, że w następnych latach udział lokalnych inwestorów w rynku czeskim będzie rósł i powoli wypierał fundusze zagraniczne – podkreśla Cipiur.
Inwestowanie po polsku
Wojciech Sieńczyk, dyrektor obszaru wealth management w Santander Bank Polska, mówi, że klienci z tej półki stale wykazują zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości zarówno na rynku lokalnym, jak i międzynarodowym. – W 2020 r. w Polsce na rynek nieruchomości przekierowany został większy strumień inwestycji. Sprzyjało temu środowisko niskich stóp procentowych, co miało bezpośredni wpływ na wysokość oprocentowania depozytów oraz stóp zwrotu z inwestycji o niższym ryzyku na rynku kapitałowym – mówi Sieńczyk. – Potwierdza to badanie „Finansowe DNA Polek i Polaków 2020" wykonywane dla Santander Bank Polska. Wynika z niego, że w przypadku inwestowania w nieruchomości 9 proc. osób posiadających oszczędności zwiększyło wartość takich inwestycji w czasie pandemii. Ten trend może być jeszcze mocniejszy, bo 22 proc. ankietowanych zapytanych o plany inwestycyjne na ten rok wskazywało zakup nieruchomości. Ta tendencja była bardziej widoczna w grupach najlepiej zarabiających, tam odsetek planujących inwestycje w nieruchomości wynosił od 31 do 34 proc. – dodaje.
Beata Majewska, dyrektor departamentu wealth management w Banku BNP Paribas, komentuje, że wraz ze spadkiem stóp procentowych wśród klientów obserwowany jest wzrost zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości. – Zamożni Polacy postrzegają bowiem nieruchomości jako stosunkowo bezpieczną klasę aktywów, która może ciągle generować atrakcyjne stopy zwrotu. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w parki handlowe typu convenience (małe i średnie, z dostępem do sklepów bezpośrednio z parkingu) oraz budownictwo mieszkaniowe – mówi Majewska. – Popularność parków convenience jest konsekwencją pandemii i wprowadzonych obostrzeń sanitarnych, którym tego typu obiekty nie podlegają, a w przypadku mieszkań istotną rolę odgrywa ciągle duży popyt napędzany przez niskie stopy procentowe i promocyjne akcje w bankach udzielających kredytów hipotecznych.
Ekspertka zaznacza, że widać też większe zainteresowanie nieruchomościami zagranicznymi. – Klienci, licząc na przecenę wartości niektórych atrakcyjnych aktywów, poszukiwali niestandardowych ofert, np. ekskluzywnych nieruchomości w Londynie czy Paryżu – podsumowuje Majewska.
Radosław Świątkowski, prezes REINO Capital, mówi, że dla inwestorów funduszy zarządzanych przez jego grupę idealnym produktem są przynoszące stały dochód duże nieruchomości komercyjne. – Za granicą, szczególnie na rynkach rozwiniętych, to oczywistość. Trudno byłoby znaleźć family office, które nie inwestuje w duże komercyjne nieruchomości. Przykładem może być choćby nasz kluczowy inwestor na rynku magazynowym, Grosvenor Group, który zarządza majątkiem księcia Westminsteru – mówi Świątkowski. – Brak systemowych rozwiązań sprawia, że większość polskich zamożnych osób inwestuje samodzielnie, głównie na rynku mieszkaniowym, co nie zapewnia ani oczekiwanych stóp zwrotu, ani niskiego ryzyka, ani skali. Nie wspominając o dodatkowej pracy i czasie, który w przypadku zamożnych osób wyceniany jest przecież inaczej. Pod tym względem, jesteśmy unikatowym przykładem rozwiniętej gospodarki i dojrzałego rynku nieruchomości komercyjnych, w którym udział rodzimego kapitału jest minimalny, ograniczony do małych projektów. To kolejna okazja, by zaapelować o pilne wprowadzenie rozwiązań, których ważnym, choć nie jedynym, elementem są polskie podmioty typu REIT. Wieloletnie doświadczenia inwestorów zagranicznych, jednoznacznie wskazują, że inwestowanie przez duże instytucje daje lepsze wyniki niż samodzielne – podkreśla.
