Koszty rosną, marż ponad 30 proc. branża na dłuższą metę nie utrzyma

WYWIAD | ZBIGNIEW JUROSZEK z prezesem i głównym akcjonariuszem Atalu rozmawiał Adam Roguski

Atal i Robyg to jedyne duże spółki, które w II kwartale poprawiły sprzedaż względem bardzo dobrego I kwartału, kiedy to większość deweloperów zanotowała szczyty – historyczne lub licząc od wybuchu pandemii. Ustanowiliście nowy rekord kwartalny, zawierając nieco ponad 1,2 tys. umów. W lutym mówił pan, że celujecie w sprzedaż około 800 mieszkań kwartalnie. Skąd taki wynik w II kwartale i czy jest to na dłuższą metę do utrzymania?

Trudno wypowiadać mi się za innych deweloperów, my zakontraktowaliśmy rekordową liczbę mieszkań zarówno w skali kwartalnej (1223), jak i półrocznej (2070). Czerwiec okazał się najlepszym miesiącem w historii – sprzedaliśmy 428 lokali.

Podtrzymuję stanowisko z maja, że oczekujemy podpisania w całym bieżącym roku 4 tys. umów, a w perspektywie trzech lat sprzedaż łącznie 11–12 tys.

Rynek jest w bardzo dobrej kondycji, od dawna mówiłem, że najlepiej w branży poradzą sobie najwięksi gracze z bogatym portfelem zabezpieczonych gruntów i ze zdywersyfikowaną działalnością produktową i geograficzną. Jesteśmy obecni w siedmiu największych aglomeracjach w Polsce.

Czy pandemia zmieniła preferencje klientów, czy jakoś inaczej niż wcześniej projektujecie nowe inwestycje?

Pandemia raczej zintensyfikowała zmiany, które już zachodziły. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się większe lokale – trzy-, czteropokojowe z przestronnymi tarasami, balkonami czy ogródkami. Nie spada przy tym popyt na kompaktowe mieszkania dwupokojowe. Większe znaczenie zyskują projekty multifunkcyjne, gdzie obok mieszkań są lokale usługowe czy biurowe. Mają one charakter miastotwórczy i wielu nabywców zwraca na to uwagę. Klientów przyciągają też wyróżniające się projekty, stąd w miastach, gdzie jesteśmy obecni, decydujemy się na budowę wysokich budynków. Dzięki nim jesteśmy bardziej rozpoznawalni oraz odpowiadamy na potrzebę rosnącej grupy klientów, którzy chcą mieszkać we flagowych inwestycjach.

Ile mieszkań mieliście w ofercie na koniec czerwca? Ile planujecie wprowadzić do sprzedaży w II półroczu?

Staramy się utrzymywać zbliżoną liczbę mieszkań w ofercie, jest to około 4 tys. lokali. Taka wartość daje nam gwarancję, że klienci z różnych segmentów rynku są w stanie znaleźć w naszym portfolio mieszkanie odpowiadające potrzebom.

Ceny mieszkań, odkąd drgnęły w 2017 r., nie chcą się zatrzymać. W prognozie sprzed kilku dni analitycy Credit Agricole założyli, że wzrost utrzyma się w latach 2022 i 2023. Im ceny wyżej, tym głośniej mówi się o bańce. Co napędza ceny? Czy może pan powiedzieć, jak teraz wyglądają modelowe parametry lub na przykładzie konkretnego wieloetapowego projektu: cena wykonawstwa i cena gruntu, i porównać je do tych sprzed np. kilku lat?

Nadal nie widzę powodów do stwierdzeń, że coś nienormalnego dzieje się na rynku, albo że grozi nam bańka spekulacyjna. Ceny rosną, ale na tle Europy one wciąż nie są wysokie i tempo wzrostu na niektórych innych rynkach jest mocniejsze. Polski rynek mieszkaniowy wciąż nadrabia ogromne zaległości, mamy strukturalny niedobór lokali i zasypanie tej dziury zajmie jeszcze lata. Nie dojdzie do sytuacji, że na rynku pojawią się niezbywalne mieszkania.

Na ceny lokali wpływają trzy czynniki – koszty materiałów, pracy oraz ceny gruntów. Wszystkie z nich wykazują tendencję wzrostową. Nie ma zatem innej możliwości niż wzrost ceny finalnego produktu. Koszty materiałów wzrosły, więc spodziewamy się o około 10–12 proc. wyższych kosztów budowy.

Jeśli chodzi o grunty, mamy bardzo rozbudowany bank ziemi rzędu 0,6 mln mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.). W ostatnich latach wydaliśmy na ten cel ponad 0,5 mld zł. W I kwartale kupiliśmy grunty pod budowę 80 tys. mkw. PUM, gdzie średnia cena wynosiła 648 zł za mkw. To bardzo dobry wynik na tle branży. Mamy zatem działalność zabezpieczoną na najbliższe lata, przy czym cały czas uzupełniamy zasoby, nie biorąc udziału w walce o drogie działki.

Jak długo można przerzucać wzrost kosztów na ceny lokali? Od 2017 r. kurczy się siła nabywcza rozumiana jako to, ile mkw. można kupić za przeciętną pensję...

Nie można oczekiwać, że pełen koszt wzrostu pokryją klienci. Rentowność, która jest bezpieczna i optymalna, to 25 proc. i w taką właśnie celujemy.

W Polskim Ładzie niespecjalnie znajdziemy elementy, które mogłyby wyraźnie poprawić podaż mieszkań, są raczej obawy o podkręcanie popytu. Jakie postulaty miałby pan dla decydentów, żeby przywrócić równowagę na rynku? Czy są jakieś proste metody?

Zwiększenie dostępności gruntów i zmniejszenie biurokracji.

Z pewnością warto odnotować, że nastąpił zwrot w podejściu do kwestii mieszkalnictwa i założenia wskazują, że to nie państwo będzie budować lokale. To dobre podejście, które daje realną szansę na zwiększenie dostępności mieszkań. Wsparcie zakupu nieruchomości w polskich realiach jest zdecydowanie bardziej efektywnym rozwiązaniem – pokazały to programy „Rodzina na swoim" i „Mieszkanie dla młodych".

W I połowie 2021 r. przekazaliście 1650 mieszkań, o blisko jedna trzecią więcej niż rok wcześniej. Jaki jest potencjał na cały rok?

3500–4000 lokali.

W II i IV kwartale ub.r. oraz w I kwartale 2021 r. rentowność brutto ze sprzedaży wyniosła 21–22,8 proc. Czy jest szansa na dalszą poprawę w kolejnych okresach?

Jak mówiłem, rentowność, która jest bezpieczna i optymalna, to 25 proc. i w taką właśnie celujemy. Branża nie utrzyma tego wskaźnika na poziomie 30 proc. i wzwyż.

W bieżących sprawozdaniach widzimy zaksięgowane mieszkania, których budowa rozpoczęła się jakieś dwa lata temu. A co z bieżącymi projektami w toku, biorąc pod uwagę skokowy wzrost kosztów wykonawstwa? Czy to mocno uderzy w rentowność projektów?

W znacznym stopniu uwzględniliśmy to w cenach mieszkań. Spodziewamy się, że w następnych okresach sprawozdawczych będziemy notować marżę właśnie około 25 proc.

Jakiś czas temu mówił pan, że nie bardzo wierzy w sukces PRS w Polsce. W ostatnim czasie mamy wysyp bardzo dużych transakcji, tylko w I połowie br. Knight Frank oszacował ich wartość na 565 mln euro, podczas gdy w biura ulokowano 780 mln euro. Niedawno fundusz Heimstaden Bostad zamówił u Spravii (d. Budimex Nieruchomości) 2,5 tys. lokali, Murapol zarezerwował na potrzeby sektora living ponad 1,7 tys., a YIT sprzedał ponad 1 tys. Zrewidował pan swoją opinię?

Nie zmieniłem swojego zdania – Polacy nadal chcą posiadać mieszkania na własność, to istotne uwarunkowanie kulturowe, które nas wyróżnia na tle Europy. Z pewnością będą pojawiać się zakupy pakietowe przez fundusze. My jednak mamy rozwiniętą sieć sprzedaży, rozpoznawalną markę i klientów, którzy w większości kupują lokale na własne cele. Nasz model sprawdza się i daje nam satysfakcjonującą rentowność, trudną do utrzymania przy dużych transakcjach.

Atal w zeszłym roku nie płacił dywidendy, w tym roku przegłosowano wypłatę 80 proc. zysku, choć część inwestorów mogła oczekiwać „rekompensaty" – skoro wielu deweloperów w zeszłym roku jednak podzieliło się zyskami. Jakie są perspektywy, jeśli chodzi o najbliższe lata?

Do inwestorów w tym roku trafiło ponad 117 mln zł (3,03 zł na papier), od początku naszej obecności na GPW jest to 524 mln zł. W zeszłym roku ze względu na sytuację z pandemią zdecydowaliśmy się na jednorazowe odstępstwo od polityki dywidendowej. W przyszłym roku dywidenda na akcję powinna wynieść między 4 a 4,5 zł, a rok później między 5 a 5,5 zł. To istotny wzrost, który podyktowany jest dobrą kondycją firmy. Od dawna sygnalizowaliśmy, że na rynku deweloperskim najskuteczniejsi będą najwięksi gracze.

Wygląda na to, że inwestorzy finansowi wierzą w spółkę i rynek, bo w kwietniu bez trudu uplasowaliście obligacje o wartości 120 mln zł z relatywnie niewielkim kuponem (WIBOR 6M plus 2,15 pkt proc. marży w skali roku). We wrześniu zapadają papiery o wartości 100 mln zł, kiedy można się spodziewać kolejnej emisji?

Obligatariusze doskonale znają Atal, jesteśmy od lat obecni na rynku długu, przez co jesteśmy wiarygodnym partnerem. Nasz model zakłada, że będziemy emitować kolejne serie obligacji dwa razy w roku – na wiosnę i jesień.

CV

Zbigniew Juroszek założył Atal jako 28-latek, w 1990 r. Początkowo firma importowała tkaniny. Wynajmowała niewykorzystywane magazyny, z czasem zaczęła je budować, potem skupiła się na mieszkaniówce. Zbigniew Juroszek z rodziną znalazł się na 8. miejscu tegorocznej listy 100 najbogatszych Polaków „Forbesa" z 4,81 mld zł majątku. Juroszkowie posiadają też firmę bukmacherską STS, niedawno kupili duże pakiety akcji Quercusa i Skarbca.