Na co mogą liczyć deweloperzy, a na co ich inwestorzy?

I półrocze to czas mocnego wzrostu kursów akcji deweloperów, choć wyraźna poprawa koniunktury na rynku mieszkaniowym spodziewana jest jesienią. Zdaniem analityków, potencjał wzrostu wycen wybranych firm jeszcze się nie wyczerpał.

Prawie 5,2 tys. mieszkań sprzedali w II kwartale notowani na GPW i Catalyst deweloperzy (16 spółek). To trzeci kwartał wzrostu sprzedaży od wywołanego kryzysem wysokich stóp dołka w III kw. 2024 r. Tempo jest jednak powolne, rzędu małych kilku procent kwartalnie. Kiedy rynek odbijał po dołku w 2022 r. (również wywołanym kryzysem dostępności kredytów), sprzedaż przez cztery kwartały rosła w tempie średnio 19 proc. na kwartał. Wtedy jednak baza była znacznie niższa, a rynek był nakręcany zapowiedzią dopłat do kredytów (mało mieszkań na rynku, FOMO – obawa, że po wejściu „Bezpiecznego kredytu” szczupła oferta będzie przetrzebiona, zakupy inwestycyjne pod zwyżki, wreszcie wprowadzenie programu). W tym sezonie takich dopalaczy nie ma (oferta mieszkań jest rekordowa, nie ma perspektywy wzrostu cen, co przyciągnęłoby inwestorów, dopłat do kredytów nie będzie). Praktycznie jedynym paliwem popytu jest perspektywa obniżek stóp.

Świeże typy BM mBanku

Giełda dyskontuje przyszłość – dlatego mimo rachitycznej poprawy sprzedaży mieszkań czy ostatecznego pogrzebania programu dopłat, notowania większości spółek deweloperskich na GPW imponująco w ostatnich miesiącach rosły. Inwestorzy grali więc pod poprawę koniunktury na fali obniżki stóp – ale też świetne wyniki i dywidendy (ale te są pokłosiem dobrej sprzedaży w 2023 r.). Pytanie, czy jest jeszcze przestrzeń do zwyżek, czy potencjał jest już zawarty w cenach akcji.

W odtajnionym właśnie raporcie z 14 lipca analitycy Biura Maklerskiego mBanku za preferowane spółki uznali Dom Development i Murapol. Obie budują dla innych grup docelowych, ale obie pokazały w ostatnim czasie odporność na otoczenie wysokich stóp i są w dobrej pozycji, by korzystać z obniżek stóp.

Zalecenie „kupuj” otrzymały też Develia oraz Atal. Analitycy napisali, że w przypadku tej pierwszej jest prawdopodobne, że dużo pozytywnych czynników jest już uwzględnione w kursie, choć przyznali, że być może zbyt zachowawczo podchodzą do potencjału wynikającego z przejęcia Bouygues Immobilier Polska. W przypadku Atalu czynnikiem ryzyka jest bardzo mocna rozbudowa oferty mimo spadku sprzedaży. Pytanie, czy ta intencjonalna polityka (w momencie powrotu koniunktury spółka będzie mieć pełne półki gotowych mieszkań) przyniesie dobry zwrot.

Analitycy wskazali, że wraz z obniżkami stóp poprawia się zdolność kredytowa klientów, a dane BIK wskazują na wzrost popytu na pożyczki. Rosną też wynagrodzenia, tymczasem ceny mieszkań są stabilne. Daje to podstawy do oczekiwania zauważalnego wzrostu popytu na mieszkania w III i IV kwartale. W perspektywie 2026 r. wpływ na rynek będzie mieć reforma planistyczna. Premiowani będą deweloperzy z zabezpieczonymi dużymi bankami ziemi i silnymi bilansami (zdolność konsolidacji rynku, a mniejsi gracze będą pod presją). Czynnikiem ryzyka są koszty budowy, które mogą wzrosnąć m.in. na fali rozkręcających się inwestycji infrastrukturalnych w Polsce czy dużego programu inwestycyjnego w Niemczech.

Cenę docelową dla Murapolu oszacowano na 48,53 zł przy kursie 39 zł, w poniedziałek rano za papiery płacono 41 zł. Cena dla Domu Development została oszacowana na 268,8 zł przy kursie 234,5 zł, a poniedziałkowa wycena to 238,5 zł. Cena dla Develii to 8,29 zł przy kursie 7,45 zł, a w poniedziałek płacono 8,19 zł. Dla Atalu cena docelowa została oszacowana na 73,99 zł przy kursie 65 zł. Cena z poniedziałku to 58,5 zł.

Faworyci Erste

Cezary Bernatek, analityk Erste podkreśla, że WIG-Nieruchomości urósł od początku roku o jedną trzecią, a odpowiadają za to głównie deweloperzy mieszkaniowi. Część spółek urosła przy tym wyraźnie mocniej niż indeks.

– Istotna część potencjału wzrostu wiodących przedstawicieli branży, którą wskazywaliśmy w naszych raportach sektorowych z listopada 2024 r. i kwietnia 2025 r., została więc zrealizowana. Podkreślam jednak, że mimo mocnych zwyżek w ostatnich miesiącach, oraz mając na uwadze oczekiwane przez nas solidne perspektywy wyników, średnie wskaźniki C/Z prognozowane na lata 2025–2027 dla sześciu głównych graczy w sektorze, których pokrywamy, nadal wyglądają niewymagająco, a oczekiwane dywidendy implikują co najmniej zadowalające stopy, sięgające średnio wysokich jednocyfrowych rejestrów – mówi Bernatek. – Na ten moment, nie spodziewamy się ponadto, aby dynamika sprzedaży mieszkań w przypadku liderów branży miała negatywnie zaskoczyć rynek zarówno w roku bieżącym jak i przyszłym, podobnie jak koszty budowy w sektorze. Reasumując, nadal widzimy nieco miejsca dla dalszych wzrostów w wybranych przypadkach. Naszymi faworytami pod tym względem są obecnie Murapol, Atal oraz Dom Development – wskazuje.

Cezary Bernatek komentuje, że II kwartał zaświadczył, że kupujący mieszkania są wrażliwi na korektę stóp procentowych, a lipcowa obniżka przyszła nieoczekiwanie.

– Część popytu w II kwartale to zapewne popyt odroczony z okresu wysokich stóp. Zakładając jednak jeszcze jedno, bądź nawet dwa cięcia po 25 punktów bazowych do końca tego roku, podtrzymuję oczekiwania co do widocznego odbicia sprzedaży na rynku pierwotnym w II półroczu. Zakładając dalsze łagodzenie polityki monetarnej, spodziewam się kontynuacji tendencji wzrostowej w 2026 r. Stosunkowo szeroki wybór lokali na rynku pierwotnym oraz stabilna, dobra sytuacja na rynku najmu powinny wspierać ten trend, podobnie jak mocny rynek pracy i nadal wyraźnie rosnąca płaca realna. Podkreślę jednak, że mimo odsłuchów z rynku o obiecującym początku lipca, nastawiałbym się na mocniejsze odreagowanie po wakacjach i w IV kwartale – mówi Bernatek.

Zdaniem analityka, głównym wyzwaniem dla notowanych deweloperów mieszkaniowych jest obecnie relatywnie duża oferta nowych lokali w głównych miastach przy flaucie cenowej i szerokim wyborze stosunkowo świeżego produktu na rynku wtórnym.

– W takiej sytuacji spółki muszą wychodzić naprzeciw rosnącym oczekiwaniom kupujących, wspierając się aktywną polityką marketingową i ciężko oczekiwać, aby transakcyjne ceny porównywalnych mieszkań wróciły do trajektorii wzrostowej w najbliższych dwóch-trzech kwartałach. Podkreślić należy jednak, że II kwartał przyniósł wyraźne wyhamowanie nowej podaży mieszkań w głównych aglomeracjach i spodziewam się, że trend ten będzie kontynuowany w kolejnych okresach, co w połączeniu ze spodziewanym odbiciem sprzedaży począwszy od II połowy bieżącego roku daje nadzieję na wyrwanie się z marazmu cenowego w perspektywie przyszłego roku - mówi Bernatek. – Ponadto należy podkreślić, że mocne wzrosty cen mieszkań w latach 2023–2024 oraz stabilne koszty budowy w tym okresie i brak przesłanek ku ich istotnej zmianie w dalszej części bieżącego roku, wspierają oczekiwania co do solidnych rentowności w branży w najbliższych latach – podsumowuje.

Kiedy reakcja na stopy?

– Rynek w ostatnich miesiącach dyskontował już odbicie w sprzedaży. Natomiast jeśli jesienią mielibyśmy kontynuację obniżek stóp na bazie spadku inflacji, a nie jakichś negatywnych sygnałów z gospodarki, to mogłoby to być nadal paliwo do wzrostu kursów deweloperów – ocenia Krzysztof Pado, analityk Domu Maklerskiego BDM. – Z pierwszych informacji wynika, że III kwartał 2025 r. rozpoczął się całkiem dobrze jak na okres wakacyjny. Baza z ubiegłego roku jest niska. Wynik sprzedaży w III kwartale 2025 r. zbliżony do II kwartału 2025 r. oznaczałby już wyraźny wzrost w ujęciu rok do roku. Jednocześnie zakładam, że część potencjalnych klientów może jeszcze czekać na kolejne decyzje RPP po wakacjach. Od tego może zależeć sprzedaż w końcówce roku – dodaje. Zaznacza, że wyzwaniem dla deweloperów jest duża oferta rynkowa mieszkań, co przekłada się na pewną presję na udzielanie rabatów – nawet przy wzroście popytu. – Sprzyjająca pozostaje sytuacja od strony kosztów budowy i tu raczej niewiele się zmieni w drugiej połowie roku. W dłuższym terminie niezmiennie głównym wyzwaniem pozostaje pozyskiwanie działek w dobrych lokalizacjach i przewlekłość procesów administracyjnych – mówi Pado.

Foto: GG Parkiet

Adrian Górniak, analityk Ipopemy ocenia, że lipcowa obniżka stóp, choć zaskakująca pozytywnie, była dosyć mała i wydaje się, że jej wpływ na rynek nie będzie znaczący.

– Patrząc na ostatnią retorykę członków RPP i oczekiwania rynkowe można zakładać, że w drugiej połowie roku dojdzie do kolejnych obniżek – i tu pojawia się pytanie o zachowania klientów. Jeżeli będą wybierali kredyty ze stałą stopą, mogą odraczać decyzje zakupowe, czekając na dalsze obniżki. Tak czy inaczej z każdym kolejnym cięciem stóp poprawie powinny ulegać zdolność kredytowa i, idąc dalej, sprzedaż deweloperów (która obecnie ciągle jest wspierana działaniami promocyjnymi i marketingowymi). Wśród wyzwań dla przedstawicieli branży jest m.in. kwestia zarządzenia ofertą, która na niektórych rynkach znajduje się na bardzo wysokich poziomach, licząc ją jako okres kwartalnej wyprzedaży – mówi Górniak.

Obligacje w cenie

Wyceny obligacji deweloperów mieszkaniowych na Catalyście notowane są powyżej wartości nominalnej. Nic dziwnego, skoro w obrocie są walory z marżą nawet 4–6 pkt proc. ponad WIBOR, podczas gdy w nowych emisjach to raczej 3–4 pkt proc. Mimo wszystko spółki nie mają problemów ze sprzedażą nowych obligacji – na refinansowanie i kolejne inwestycje.