Inwestorzy tolerują wyższe wskaźniki zadłużenia deweloperów komercyjnych niż w przypadku deweloperów mieszkaniowych, co ma swoje uzasadnienie. O ile w przypadku mieszkań i domów intencją deweloperów jest po prostu sprzedaż gotowych lokali, o tyle w przypadku obiektów komercyjnych praktyka bywa odmienna. Biura, magazyny i większość powierzchni handlowych powstają, kiedy podpisane są już umowy wieloletniego najmu większości dostępnego metrażu. Po oddaniu obiektu do użytkowania deweloper oczywiście może sprzedać „pracujący” obiekt. Nabywcami są zwykle fundusze inwestycyjne wyspecjalizowane w zarządzaniu nieruchomościami. Druga ścieżka – wybierana także bardzo często – to pozostawienie pracującej nieruchomości w aktywach. Deweloper zarządzający własną nieruchomością zarabia wówczas na dwa sposoby. Po pierwsze – czerpie przychody z najmu. Po drugie – może także wykazywać zyski ze wzrostu wartości nieruchomości. Z biegiem czasu nieruchomość dosłownie „wyrasta” z przypisanego do niej zadłużenia. Dzięki otrzymywanym strumieniom gotówki i nadziejom na wzrost wartości nieruchomości, rynek toleruje znacznie wyższe wskaźniki zadłużenia niż w przypadku deweloperów mieszkaniowych. Niemniej wyceny mogą podążać w dwie strony, a aktywa, które nie rotują, z czasem stają się narażone na migracje klientów i na wahania koniunktury.
Znajdź różnice
Echo, Ghelamco i Cavatina to emitenci, którzy regularnie kierują emisje obligacji do szerokiego grona nabywców na podstawie prospektów emisyjnych. Choć można przyporządkować ich do tej samej grupy deweloperów, to różnice między nimi są wyraźne i ma to także odzwierciedlenie w rentowności ich obligacji. Echo przeniosło działalność mieszkaniową do Archicomu, a więc do spółki zależnej. W istocie więc Echo Investment opiera się na trzech filarach. Obok mieszkaniówki (w tym mieszkań na wynajem, którymi zarządza wydzielona spółka) jest także właścicielem powierzchni handlowych i biurowych, a najczęściej stara się łączyć wszystkie trzy rodzaje biznesu w ramach jednej inwestycji, projektując całe osiedla, których mieszkańcy mogą pracować, robić zakupy i wypoczywać w jednej lokalizacji. Ghelamco specjalizuje się w biurowcach klasy premium (ale ostatnio także hotelach), a luksusowe nieruchomości mieszkalne niejako uzupełniają profil. Zarówno Echo, jak i Ghelamco systematycznie sprzedają swoje obiekty, o ile znajdzie się kupiec gotowy zapłacić odpowiednią sumę. Cavatina z kolei niechętnie rozstaje się z wybudowanymi i wynajętymi obiektami, stąd to jej wskaźniki zadłużenia należą do najwyższych. Ostatnio jednak Cavatina zapowiedziała zmianę strategii i koncentrację na biznesie mieszkaniowym.
Czytaj więcej
Poszukiwania rentowności to w gruncie rzeczy znalezienie odpowiedzi na pytanie, czy za ponoszone ryzyko inwestorzy są odpowiednio wynagradzani.
Inni gracze
Na Catalyst notowane są obligacje sześciu innych emitentów, których profil da się opisać jako deweloperów komercyjnych, a licząc z Marvipolem, który obok mieszkań stawia także magazyny, byłoby ich siedmiu. Jednak Olivia, Dantex i Okam nie opublikowali jeszcze raportów za 2023 r., stąd brak ich w zestawieniu. Najmniej za swoje obligacje płaci MLP (magazyny), który jednak emituje obligacje w EUR i wyłącznie do instytucji. W przypadku tych papierów rynek wtórny właściwie nie istnieje. P.A. Nova w czerwcu zniknie (być może wróci za kilka miesięcy) z Catalyst, natomiast PHN zawdzięcza niską rentowność obligacji swojemu akcjonariuszowi, którym jest Skarb Państwa.
