Kogo będzie stać na minidom

Mały dom na dużej drogiej działce może się okazać nieopłacalny. Polacy raczej się na takie inwestycje nie rzucą.

 

Domy do 70 mkw. z poddaszem (nie więcej niż 90 mkw. łącznej powierzchni użytkowej) mają powstawać bez zezwolenia, książki budowy i kierownika. Formalności sprowadzą się do zgłoszenia, do którego inwestor dołączy projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany. Na każdym 1 tys. mkw działki mógłby być zlokalizowany jeden taki budynek. Miałoby to zapobiegać gęstej zabudowie i wysypowi osiedli z minidomami. To jeden z projektów Polskiego Ładu. Ma szanse na sukces?

Diabeł tkwi w szczegółach

– Wpływ nowych rządowych regulacji będzie można oceniać, znając precyzyjne zapisy – mówi Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Property. – Kluczowe będzie określenie minimalnej wielkości działki: czy będzie to 500 mkw., czy 1 tys. mkw., czy na parceli będzie można postawić więcej niż jeden dom. I jak te nowe przepisy będą korespondowały z planami zagospodarowania – wyjaśnia. Zdaniem pośrednika na rynek w miastach planowane przepisy nie będą mieć żadnego wpływu, bo działek jest tam bardzo mało i są bardzo drogie.

– Domy do ok. 100 mkw. to dziś głównie zabudowa szeregowa, ewentualnie bliźniacza, na działkach o powierzchni rzadko przekraczającej 300 mkw. Koszt zakupu większej działki i wybudowanie domu „bez pozwolenia" mogą znacznie przekraczać ceny domów dostępnych dziś i na rynku pierwotnym, i wtórnym – mówi Łukasz Browarczyk. – Program może być jednak szansą na wzrost podaży działek i domów na terenach, które dziś wykluczają zabudowę mieszkaniową. Może tak być, jeśli przepisy umożliwią budowę na działkach rolnych, rekreacyjnych, usługowych.

Istotnych zmian na rynku po wprowadzeniu zapowiadanych przepisów nie spodziewa się Marcin Drogomirecki, ekspert portalu Morizon.pl.

– Polacy raczej nie ruszą masowo do budowania małych domów. Na przeszkodzie staną wciąż rosnące koszty inwestycji, czyli ceny działek, zwłaszcza wokół dużych miast, oraz materiałów budowlanych, wykończeniowych i wykonawstwa – tłumaczy. – W wielu przypadkach budowa małego domu na drogiej, wartościowej działce może się okazać nieopłacalna. Z kolei mały dom w odległości kilkudziesięciu kilometrów od miasta nie dla wszystkich będzie atrakcyjną alternatywą dla mieszkania w mieście. Ewentualna przeprowadzka może się wiązać z uciążliwymi dojazdami do pracy, przedszkola czy szkoły.

Na koszty zwraca też uwagę Wiesława Capik, właścicielka oddziału agencji Północ Nieruchomości w Bochni. Według niej rządowa zachęta wpłynie na ceny działek. – Uproszczona procedura budowy zachęci do inwestycji wiele osób. Jeśli jednak koszty budowy będą rosły w takim tempie jak ostatnio, to cały projekt stanie pod znakiem zapytania – zaznacza. – Wielu osób nie będzie stać nawet na mały domek.

W podobnym tonie wypowiada się Kamil Wrotniak z firmy deweloperskiej Hołm. – Pomysł, mimo być może słusznego założenia, okaże się podobnym niewypałem, jak program Mieszkanie+, który miał zrewolucjonizować rynek i doprowadzić do spadku cen, a stało się dokładnie odwrotnie – mówi. – Koszty materiałów rosną już od 2019 r., a w ubiegłym roku szaleńczo przyspieszyły z powodu pandemii. I będą stale rosły, bo producenci doskonale wyczuwają rosnący popyt na domy i skrzętnie z tego korzystają, windując ceny stali, drewna, miedzi. Ostatecznie za wszystko zapłacą klienci, niezależnie od tego, czy zdecydują się na samodzielną budowę, czy na zakup gotowego domu lub mieszkania od dewelopera.

A Marcin Sęczkowski z agencji Północ Nieruchomości Pruszcz Gdański (mobilna franczyza) podkreśla, że uproszczenia formalności budowlanych rynek oczekuje od lat. – Skorzystamy wszyscy, pod warunkiem, że zostanie to przeprowadzone mądrze – twierdzi. – Trzeba zadbać, aby małe domy były energooszczędne, solidnie wybudowane, estetyczne.

Ceny w górę

Jak dziś wygląda rynek małych domów? W portalu Morizon.pl czeka na klientów ponad 3 tys. domów – nowych i używanych – o powierzchni do 100 mkw. To budynki wolnostojące, bliźniaki, segmenty. Marcin Drogomirecki podaje, że średnia cena mkw. domów tej wielkości (oferty z całego kraju) to ok. 6 tys. zł. – Ceny są jednak bardzo zróżnicowane – podkreśla. – Ma na nie wpływ przede wszystkim lokalizacja, ale liczy się też wiek i stan budynku, wielkość działki. Taki dom gdzieś na prowincji można mieć za 350 tys. zł, a Warszawie czy Krakowie – za grubo ponad 1 mln zł.

Z analiz Morizona wynika, że domy, niezależnie od wielkości i lokalizacji, systematycznie drożeją. – W ciągu roku ceny ofertowe poszły w górę od kilku do kilkunastu procent. Trudno się temu dziwić, skoro drożeje wszystko, nie tylko stanowiące bezpośrednią „konkurencję" mieszkania, ale przede wszystkim działki, materiały budowlane i robocizna – tłumaczy Drogomirecki.

BIG Property szacuje, że ceny małych domów w ostatnim roku wzrosły nawet o 20 proc. – Dziś trudno o taką nieruchomość poniżej 400 tys. zł – mówi Łukasz Browarczyk. – Na przedmieściach ich ceny przekraczają 700 tys. zł, a w mieście dochodzą do 1 mln zł.

Dynamika wzrostu cen domów, jak zauważa pośrednik BIG Property, była jednak mniejsza niż cen mieszkań. – I to kolejny powód znacznego wzrostu zainteresowania małymi domami – tłumaczy.

Zdaniem Kamila Wrotniaka rynek małych domów w Polsce dopiero się rozwija.

– Ten segment można jeszcze traktować jako niszę do zagospodarowania. W Łodzi, oprócz oferty naszej firmy, znajdziemy zaledwie cztery–pięć inwestycji tego typu – mówi. – Odkąd pamiętam, w Polsce istniało przekonanie, że dom to luksus dla najbogatszych, w dodatku budowany jest na pokolenia, musi mieć ponad 200 m i jak najwięcej pokoi. Z biegiem lat sytuacja się zmieniła. Polacy coraz częściej doceniają mniejsze metraże. Z rozmów z klientami wnioskuję, że jednym z głównych powodów decyzji o zakupie domu, a nie mieszkania, jest posiadanie ogródka – miejsca wypoczynku, którego brakuje na zatłoczonych blokowiskach lub w centrach miast.

W Łodzi, jak mówi Wrotniak, domy o powierzchni 70–100 mkw. nierzadko są tańsze niż mieszkanie o tym samym metrażu na osiedlu deweloperskim. – Najtańszy dom w naszej inwestycji Cztery Wiersze miał 70 mkw. i kosztował 499 tys. zł. W cenę był wliczony garaż i zewnętrzne miejsce postojowe, które sprzedawane oddzielnie kosztowałyby ok. 50 tys. zł. O popularności i konkurencyjności tego typu domów niech świadczy fakt, że cała inwestycja została wyprzedana na etapie murowania ścian pierwszego piętra.

Koszty utrzymania

Małe domy od dewelopera to rzeczywiście dość młode inwestycje. – Większość pochodziła do tej pory z lat 50., 60. i 70. W ostatnich latach także deweloperzy zaczęli budować budynki mniejsze niż 100 mkw. Najczęściej jest to zabudowa szeregowa lub bliźniacza. Popyt rośnie, domków jest wciąż za mało – ocenia Wiesława Capik. – U nas ceny takich domów w standardzie deweloperskim wahają się od 4 do 5,5 tys. zł za mkw.

Dla klientów ważne są też m.in. niskie koszty utrzymania nieruchomości. – Dotychczas mieliśmy dużo pytań o domy w stanie deweloperskim lub surowym zamkniętym. Od kilku miesięcy klienci coraz częściej pytają o budynki już wykończone. Jest to spowodowane szybkim wzrostem cen materiałów wykończeniowych i robocizny, a także trudnościami w znalezieniu dobrej ekipy wykończeniowej – tłumaczy pośredniczka.

A Kamil Wrotniak podsumowuje, że kupujący nieduże domy szukają przede wszystkim alternatywy dla mieszkań o takim samym metrażu w blokach. – Mieszkając na osiedlu domów, mamy od kilku do kilkunastu sąsiadów, a w budynkach wielorodzinnych są ich setki – tłumaczy. – Coraz bardziej cenimy sobie kameralność, a nasz kawałek trawnika traktujemy jako oazę spokoju, gdzie bawią się dzieci, gdzie możemy swobodnie wypuścić psy. Jeśli chodzi o charakterystykę klientów, wykluczyć trzeba wielodzietne rodziny, głównie ze względu na niewielki metraż powierzchni mieszkalnej. Rodziny dwa plus trzy i większe decydują się raczej na ponad 120-m domy z większą liczbą pokoi.

W mniejszych metrażach lepiej odnajdą się pary bez dzieci lub osoby starsze, których dzieci już się usamodzielniły. – Wiele badań potwierdza, że w Polsce żyje coraz więcej singli, bezdzietnych par, a ich liczba będzie stale rosła – mówi Wrotniak. – To ogromne grono klientów, których potrzeby mieszkaniowe muszą zostać zaspokojone w najbliższych latach.