Mieszkanie dla rodziny, mieszkanie dla singla. Co jest w ofercie?

Dostępność nowych mieszkań w dużych miastach szacuje dla nas portal Tabelaofert.pl. Analitycy sprawdzili ofertę lokali, na które mogłyby sobie pozwolić rodziny 2+2 oraz single. Założono, że potencjalni kredytobiorcy osiągają przeciętne wynagrodzenia w miastach, w których mieszkają, do dochodu wlicza się 800+. Klienci mają 20 proc. wkładu własnego i wykorzystują maksymalną zdolność kredytową. Rodzina z dwójką dzieci chce kupić mieszkanie z co najmniej trzema pokojami.

Mocna pozycja kupujących mieszkania

Z analiz portalu Tabelaofert.pl wynika, że rodzina 2+2 w Warszawie mogłaby wybierać spośród 5,3 tys. mieszkań, co stanowiło 35 proc. stołecznej oferty rynku pierwotnego pod koniec I kwartału 2026 r. Rok wcześniej w zasięgu przykładowej rodziny było ok. 5 tys. nowych lokali.

We Wrocławiu oferta dla czteroosobowej rodziny zwiększyła się o 48 mieszkań, do niespełna 3,6 tys., w Krakowie – o 444, do ponad 4,3 tys., w Łodzi – o 115, do ponad 2,9 tys. Pula lokali na kieszeń rodziny 2+2 skurczyła się w Poznaniu – o 121, do ok. 2,8 tys.

Eksperci portalu Tabelaofert.pl zwracają uwagę, że najmniejszy wybór mają rodziny mieszkające w Gdańsku: pod koniec I kwartału mogły wybierać spośród ok. 1,7 tys. mieszkań, co stanowiło niespełna 30 proc. całej oferty gdańskiego rynku pierwotnego. Trzeba jednak zaznaczyć, że w ciągu roku pula lokali w zasięgu czteroosobowej rodziny w Gdańsku zwiększyła się o niemal 90 lokali.

– Obniżki stóp procentowych przełożyły się mocniej na dostępność mieszkań dla singli, którzy są zainteresowani mieszkaniami mniejszymi: jedno- i dwupokojowymi – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert.pl.

Jak dodaje, singiel mający 20 proc. wkładu własnego, wykorzystujący maksymalną zdolność kredytową, mógłby wybierać spośród niemal 1,9 tys. lokali w Gdańsku, 4,6 tys. w Warszawie, ponad 4,5 tys. w Krakowie, ponad 6,6 tys. w Łodzi.

– Dostępność mieszkań w porównaniu z zeszłym rokiem poprawiła się istotnie – komentuje Robert Chojnacki. – Praktycznie we wszystkich analizowanych miastach liczba mieszkań, które można kupić przy wykorzystaniu maksymalnej zdolności kredytowej zwiększyła się, nawet kilkukrotnie.

Wiceprezes zaznacza, że ceny mieszkań od ponad roku są stabilne, a ich oferta wciąż jest bardzo duża. – Pozycja kupujących dawno nie była tak silna – uważa Chojnacki. – Wciąż mogą negocjować, dostają rabaty, mają duży wybór gotowych mieszkań i tańsze finansowanie niż przed rokiem, co istotnie zwiększyło dostępność lokali – wylicza wiceprezes.

Zastrzega jednak, że nadzieje na jeszcze większą dostępność mieszkań przekreśliła sytuacja na Bliskim Wschodzie. – Stopy procentowe w 2026 r. najprawdopodobniej nie będą już obniżane, oprocentowanie kredytu w związku z tym niestety nie spadnie – mówi wiceprezes Chojnacki. – Chociaż sytuacja kupujących jest lepsza niż jeszcze dwa czy trzy lata temu, to wydaje się, że w perspektywie kolejnych miesięcy dostępność mieszkań dla osób, które finansują zakup kredytem nie poprawi się znacząco.

Drugi pokój do pracy

Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie, mówi, że single szukają zwykle niedużych mieszkań – jednopokojowych lub dwupokojowych. – Często pracują zdalnie, dlatego drugi pokój jest pożądany – mówi pośredniczka. – Wybór takich mieszkań jest dziś w miarę przyzwoity, zważywszy, że ceny w Krakowie mocno spadły. Myślę o mieszkaniach do 40 metrów, z rynku pierwotnego lub z rynku wtórnego. 

A Maciej Gadaliński, starszy analityk WGN, dopowiada, że single szukają przede wszystkim mieszkań tanich, najczęściej do adaptacji lub remontu. – Wybór pada zarówno na rynek wtórny, jak i pierwotny – wskazuje. – Kluczowa jest lokalizacja – bliskość miejsca pracy, sklepy i infrastruktura miejska. Najczęściej jednak decyduje budżet.

Oferta dla singli wykorzystujących maksymalną zdolność kredytową? – Najczęściej są to niewielkie mieszkania dwupokojowe i kawalerki. Single rzadko potrzebują dużych przestrzeni, dlatego dom jest dla nich raczej rzadkością, choć zdarzają się pojedyncze przypadki zakupu niewielkiego domu do ok. 70 mkw. lub większych mieszkań – mówi Maciej Gadaliński. – Wielu singli zwraca uwagę na dobrą komunikację i otoczenie, możliwość zaaranżowania miejsca do pracy zdalnej, a także możliwość ewentualnej sprzedaży lub wynajmu w przyszłości. Z finansowego punktu widzenia single często wybierają mieszkania dwupokojowe zamiast kawalerki, ponieważ banki patrzą na nie przychylniej przy ocenie zdolności kredytowej. Lokal z dwoma pokojami jest bowiem łatwiej odsprzedać.

Priorytety rodzin z dziećmi, jak zaznacza analityk WGN, są zupełnie inne. Dla takich klientów liczy się przede wszystkim przestrzeń. – Wybierają mieszkania co najmniej trzypokojowe, domy, bliźniaki lub szeregówki. Dzięki większej zdolności kredytowej i oszczędnościom tacy klienci mogą sobie pozwolić na większy metraż – zauważa Gadaliński.

Także Katarzyna Liebersbach-Szarek zaznacza, że rodzina 2+2 zwykle potrzebuje trzech sypialni. – Mówimy więc o mieszkaniach czteropokojowych, których na rynku jest naprawdę niewiele. To towar deficytowy – mówi pośredniczka. – Więcej jest mieszkań trzypokojowych. Problem w tym, że na rynku pierwotnym brakuje mieszkań z osobną kuchnią. Mając trzypokojowy lokal z aneksem kuchennym, de facto mieszka się w kuchni i dwóch pokojach. Salon połączony z kuchnią rodzinie z dwójką dzieci nie zapewnia należytego komfortu.

Czy ceny mieszkań można negocjować? – Zwykle zależy to od lokalizacji i stanu mieszkania – mówi pośredniczka z Nieruchomości Łobzowskich. – Generalnie sytuacja kupujących jest dobra.

Maciej Gadaliński dopowiada, że na rynku wtórnym można liczyć na rabat zwłaszcza gdy nieruchomość wymaga remontu, albo gdy sprzedającemu zależy na szybkiej transakcji – tłumaczy analityk WGN. – Oprócz obniżki ceny samego mieszkania warto negocjować warunki zakupu miejsca postojowego, komórki lokatorskiej czy korzystniejszych warunków płatności.