Siedziby firm. Deweloperzy i najemcy biur przekraczają Wisłę

Znaczenie prawobrzeżnych dzielnic na rynku biur w Warszawie systematycznie rośnie. Jak mówi Joanna Andryszczyk, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie doradczej Newmark Polska, Praga-Północ i Praga-Południe przestają być tylko alternatywą, a stają się wyborem firm szukających powierzchni do pracy. – Najemcy znajdują tam niższe czynsze, autentyczność miasta i dostęp do lokalnego rynku pracy – wylicza.

Ekspertka Newmark Polska zauważa, że rynek biur w stolicy historycznie koncentrował się przede wszystkim na Śródmieściu, Woli i Mokotowie. Prawobrzeżne dzielnice wciąż stanowią jego niewielką część, to tylko 283,5 tys. mkw., czyli 4,5 proc. całkowitych zasobów miasta. Prawie 53 proc. tej powierzchni przypada na Pragę-Południe, a 34,9 proc. – na Pragę-Północ.

Biura w Warszawie: rozwój rynku po prawej stronie Wisły

Rozwój rynku biur po prawej stronie Wisły to szansa na jego dywersyfikację. – Decyzje najemców o relokacji na drugą stronę rzeki wynikają m.in. z chęci połączenia dobrej dostępności komunikacyjnej z niższymi kosztami najmu – mówi  Andryszczyk. Średnie czynsze za powierzchnie biurowe w tej części miasta to 13–15 euro za mkw. miesięcznie. W najlepszych obiektach sięgają 17–18 euro.

– To stawki porównywalne ze Służewcem i dużo niższe niż w centrum Warszawy – zaznacza Andryszczyk.

Dla porównania, jak wskazuje firma doradcza Cushman & Wakefield, najwyższe stawki w najlepszych budynkach w centrum Warszawy to 27–32 euro za mkw. miesięcznie. Takie czynsze obowiązują przede wszystkim w najnowszych i nowo powstających biurowcach głównie w rejonie Ronda Daszyńskiego i Ronda ONZ.

Cytowana w raporcie Newmark Polska Ilona Koski-Lammi, zastępczyni dyrektora sprzedaży w firmie  Liebrecht & wooD, mówi o potrzebie bardziej zrównoważonego rozwoju miasta. – Zauważyliśmy to jako jedni z pierwszych, tworząc Centrum Praskie Koneser, a teraz realizując inwestycję Drucianka Campus. Praga-Północ, dzięki centralnej lokalizacji i dobrej komunikacji, staje się naturalnym kierunkiem ekspansji – mówi.

Dowodem jest Koneser – zrewitalizowany wielofunkcyjny kompleks na Pradze-Północ.  Wybrały go takie marki jak PepsiCo, Grupa WPP czy Google Campus for Startups. – Ważną rolę we wzmacnianiu atrakcyjności biznesowej tej dzielnicy odgrywają także inwestycje publiczne, jak chociażby zrealizowany w ramach Nowego Centrum Warszawy most pieszo-rowerowy oraz rewitalizacje przestrzeni miejskich – mówi Ilona Koski-Lammi. – Pofabryczna architektura, skala zabudowy i kontekst historyczny tworzą unikatową tożsamość, której nie da się odtworzyć w typowych inwestycjach biurowych.

Praga-Północ i Praga-Południe przyciągają firmy i najemców biur

Newmark Polska podaje, powołując się na dane GUS-u z końca czerwca 2025 r., że po prawej stronie miasta mieszka ok. 39 proc. warszawian. – Kandydaci z tej części miasta chętnie wybierają pracę w swojej okolicy, co pokazuje potencjał rozwoju rynku mieszkaniowego i rosnącego znaczenia biura jako elementu employer brandingu – twierdzi Ewa Michalska, dyrektor operacyjna Grafton Recruitment. – Coraz częściej już podczas pierwszych rozmów rekrutacyjnych kandydaci pytają o dostępność parkingów, bliskość SKM, PKP czy metra. Dlatego chcąc przyciągnąć pracowników z innych części Warszawy, jak Ursus, Włochy, Bemowo, pracodawcy powinni wyraźnie podkreślać konkretne rozwiązania związane z dojazdem. To działa – warszawiacy patrzą na prawobrzeżną część miasta przychylniej niż kiedyś, doceniając ułatwienia komunikacyjne, szczególnie uruchomienie drugiej linii metra.

Newmark Polska wskazuje, że z prawą częścią miasta związała się m.in. grupa technologiczna Atende, która wynajmuje biura w Centrum Praskim Koneser. – Wielu naszych pracowników, w tym część zarządu, pochodzi z prawobrzeżnej Warszawy i miejscowości podwarszawskich po tej stronie. Bliskość metra, kolei i tramwajów realnie poprawia komfort dojazdu dla reszty zatrudnionych – mówi Marcin Zalewski, kierownik ds. administracji i inwestycji w firmie Atende. – Z perspektywy firmy technologicznej liczą się dostępność kadr, niższe koszty operacyjne i rozwój infrastruktury sprzyjający inwestycjom w przyszłości. 

Zdaniem cytowanego w raporcie Jarosława Prawickiego, dyrektora działu leasingu w firmie deweloperskiej AFI Polska, firmy coraz częściej poszukują biur w miejscach oferujących coś więcej niż tylko powierzchnię do pracy. – AFI Bohema jest w pełni wynajęta, co potwierdza, że tego typu kameralne, dobrze zlokalizowane kompleksy biurowe znajdują najemców także po prawej stronie Wisły – mówi. – Wśród najemców kompleksu mamy zarówno instytucje publiczne, jak i firmy technologiczne, takie jak FitQbe z grupy Pracuj.pl czy Gladio z sektora FMCG. Już wkrótce dołączy do nich centrum diagnostyczno-medyczne Enel-Med. 

Rynek biur na Pradze rośnie. Technologie i firmy kreatywne napędzają popyt

Z danych Newmark Polska wynika, że w 2025 r. w prawobrzeżnych dzielnicach firmy wynajęły 41,4 tys. mkw. biur. To prawie cztery razy tyle, co rok wcześniej i dwa razy więcej, niż w 2023 r. – To lokalizacje wybierane przede wszystkim przez firmy z branż logistycznych, dystrybucyjnych, magazynowych, FMCG oraz e-commerce. W tej części Warszawy łatwiej jest im połączyć część biurową z zapleczem operacyjnym – wyjaśnia  Michalska.

Równie licznie reprezentowane grupy to firmy technologiczne, startupy i software house'y. – Istotnym impulsem dla rozwoju tej części miasta było pojawienie się globalnych graczy. Otwarcie kampusu Google w Centrum Praskim Koneser wzmocniło rozpoznawalność Pragi i pokazało, że może konkurować z dzielnicami w centrum – mówi  Andryszczyk. – Obecność wielu firm i instytucji publicznych, w tym ZTM, pokazuje różnorodność działalności po tej stronie Wisły.

Najemcy, wybierając biura po prawej stronie Wisły, dali jasny sygnał deweloperom. Czy budujące biura firmy nadążą z podażą? – Praga-Północ i Praga-Południe cieszą się rosnącym zainteresowaniem firm szukających biura, choć rynek pozostaje niewielki i rozproszony, opierając się głównie na rewitalizacjach i projektach mixed-use – mówi  Andryszczyk. – Po tej stronie Wisły większość nieruchomości oddanych w ostatnich latach została już wynajęta. Kolejne inwestycje są w przygotowaniu, ich realizacja zależy od zainteresowania najemców i poziomu umów przednajmu (wynajem biura w powstającym lub planowanym dopiero budynku – red.). I chociaż wskaźnik pustostanów na poziomie ok. 6,4 proc. mógłby wskazywać na pewną dostępność powierzchni, to w rzeczywistości wolne biura znajdują się głównie w starszych budynkach klasy B. Dla najemców zainteresowanych nowoczesnym biurem na Pradze-Północ albo na Pradze-Południe często oznacza to konieczność zarezerwowania powierzchni nawet z dużym, minimum dwuletnim wyprzedzeniem lub podpisania umowy przednajmu na etapie planowania inwestycji, co w przypadku dużego najemcy może przesądzić o uruchomieniu projektu lub realizacji jego kolejnego etapu – podkreśla dyrektorka w Newmark Polska.

Rewitalizacje i inwestycje mixed-use zmieniają rynek biur w Warszawie

Zdaniem ekspertów Newmark Polska rozwój praskiego rynku biur w najbliższych latach będzie się opierać głównie na rewitalizacjach i projektach wielofunkcyjnych, łączących biura, mieszkania i usługi. – To format najlepiej pasujący do charakteru tej części miasta i oczekiwań najemców, którzy szukają zróżnicowanego środowiska pracy – twierdzi  Andryszczyk. Według ekspertki standard w tym segmencie wyznaczyły takie inwestycje, jak Koneser czy Fabryka PZO.

– Szansą są też większe projekty biurowe, wymagające odpowiedniej skali popytu i lokalizacji przy metrze, których realizacja w dużej mierze zależeć będzie od przednajmu. Przykładem jest Port Praski, gdzie w kolejnych fazach jako uzupełnienie kompleksu może powstać także część biurowa. Wśród planowanych perełek na tym rynku warto wymienić także SOHO oraz Druciankę Campus przy Dworcu Wschodnim. Obie inwestycje powinny zasilić rynek już w 2028 r. – mówi ekspertka. 

Także autorzy raportu agencji doradczej Cushman & Wakefield, „Focus on Warsaw East: ukryty potencjał miasta”, wskazują, że prawobrzeżne dzielnice stają się pełnoprawnym elementem rozwoju stolicy, oferującym dobrą jakość życia i pracy.

– Prawy brzeg Wisły przestaje być postrzegany jako peryferia, a staje się świadomym wyborem dla tysięcy warszawiaków. Połączenie unikalnego, historycznego klimatu z nowoczesną infrastrukturą i dostępem do natury tworzy nową jakość urbanistyczną, która przyciąga kapitał i nowych mieszkańców. Dodatkowo prawa strona Wisły jest zieloną częścią stolicy – tereny zadrzewione stanowią tu aż 41 proc. powierzchni, podczas gdy na lewym brzegu jest to zaledwie 24 proc.– mówi Ewa Derlatka-Chilewicz z Cushman & Wakefield.