Przeprowadzka do większego mieszkania kosztuje słono

28 proc. transakcji sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym jest podyktowanych planami zakupu kolejnej, większej nieruchomości – wynika z raportu sieciowej agencji Metrohouse i firmy doradztwa finansowego Credipass. Autorzy raportu podkreślają, że przeprowadzka z popularnych 40 mkw. do 75-metrowego lokalu w dużych miastach oznacza konieczność zaciągnięcia niemałego kredytu.

Kompaktowe mieszkanie na start

– Główną przyczyną wystawienia mieszkania na sprzedaż jest poprawa standardu życia – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Nie może to dziwić, biorąc pod uwagę zakupy Polaków w ostatnich kilkunastu latach. W transakcjach przeważały mieszkania dwupokojowe, często nazywane kompaktowymi, które były idealne na start. Ich metraż, często ok. 40 mkw., trudno jednak nazwać komfortowym dla powiększającej się rodziny.

Metrohouse podaje, przywołując analizy AMRON-SARFiN, że najwięcej kredytów – zwykle ok. 60 proc. – jest zaciąganych na 25 do 35 lat. – Polacy starają się je spłacać wcześniej. Zwykle udaje się to po 13–17 latach – mówi Jańczuk.

Analitycy szacują, ile trzeba dopłacić, by po sprzedaży mniejszego mieszkania kupić większe. Założenia: rodzina nie jest obciążona kredytem hipotecznym, całą kwotę ze sprzedaży mieszkania może przeznaczyć na wkład własny, sprzedaje 40-metrowe mieszkanie po średniej cenie transakcyjnej, a kupuje lokal o powierzchni 75 mkw. – w przypadku takich mieszkań ceny raportowane przez NBP zostały obniżone o 5 proc., bo cena metra większych lokali jest niższa niż standardowych dwóch pokoi.

Z analiz wynika, że zamianę mieszkania na większe najbardziej odczują mieszkańcy Warszawy i Krakowa, gdzie na 75-metrowy lokal trzeba mieć średnio 1,19 i 1,06 mln zł. W Gdańsku mieszkanie tej wielkości kosztuje średnio 954 tys. zł, w Katowicach 583,4 tys. zł, w Łodzi 572,7 tys. zł, w Poznaniu 757,8 tys. zł, we Wrocławiu 893 tys. zł.  W Bydgoszczy wystarczy 567 tys. zł, w Lublinie 709 tys. zł, w Olsztynie 618,6 tys. zł.

Jaka rata za dodatkowe pokoje

Jak zauważa Marcin Jańczuk, poprawa komfortu życia dla wielu rodzin jest dziś inwestycją porównywalną z zakupem pierwszego mieszkania przed laty. W Warszawie i Krakowie różnica w cenach mieszkań 40-metrowych i 75-metrowych oznacza konieczność zaciągnięcia kredytu nawet na ponad pół miliona złotych, co przekłada się na miesięczną ratę niemal 3 tys. i ponad 2,6 tys. zł. I to przy założeniu, że całą kwotę ze sprzedaży poprzedniego mieszkania traktujemy jako wkład własny. W Białymstoku rata kredytu przy podobnej transakcji to ponad 1,6 tys. zł, w Bydgoszczy – 1,4 tys. zł, w Gdańsku – niemal 2,4 tys. zł, w Katowicach i Łodzi – ponad 1,4 tys. zł, w Lublinie – ponad 1,7 tys. zł, w Olsztynie – ponad 1,5 tys. zł.

Daniel Orlikowski, ekspert Credipass mówi o dużym „rozwarstwieniu rynku”. – W regionach z niższymi cenami transakcyjnymi mobilność mieszkańców i płynność segmentu mieszkań rodzinnych jest znacznie większa – komentuje.

Ile za czwarty pokój dopłacają kupujący w największych miastach analizuje Otodom. Klienci, którzy chcą przejść z mieszkania trzypokojowego do czteropokojowego, planują zwiększyć budżet średnio o 273 tys. zł, czyli o 41,2 proc. Dla porównania: przejście z czterech do pięciu pokoi podnosi budżet tylko o 2,6 proc.

– Największe wyzwanie zaczyna się tam, gdzie kończą się mieszkaniowe kompromisy. Mieszkanie trzypokojowe często da się jeszcze dostosować do różnych potrzeb rodziny, pracy zdalnej czy codziennego funkcjonowania kilku domowników. Czwarty pokój zmienia jednak standard życia – komentuje Paweł Jarząbek z Otodomu. – To może być osobna sypialnia dla dziecka, gabinet lub pokój dla starszego rodzica. Za taką przestrzeń kupujący są dziś gotowi zapłacić bardzo dużo.

Większa rodzina, praca zdalna

Jaka część transakcji na rynku wtórnym to zakup pierwszego mieszkania, jaka zamiana mniejszego na większe, a jaka większego na mniejsze? Tomasz Lebiedź, ekspert i doradca, zastrzega: nie znam naukowych badań ani pełnych statystyk dla całego rynku wtórnego. – Są branżowe publikacje, raporty dużych agencji nieruchomości, które bazują na ich własnych transakcjach, ankietach potransakcyjnych i doświadczeniu sieci sprzedaży. – Są przydatne jako wskaźnik tendencji, ale nie traktowałbym ich jako pełnego obrazu całego rynku. W tym sensie zgadzam się z ogólnym obrazem pokazanym m.in. w raportach Metrohouse: nadal istotną część rynku stanowią kupujący pierwsze mieszkanie, ale dokładnego odsetka dla całego rynku wtórnego nie da się moim zdaniem uczciwie podać bez dodatkowych badań – mówi. 

Sprzedaż mniejszego mieszkania, aby kupić większe? – To naturalne zjawisko. Często wynika z rozwoju rodziny, pojawienia się dzieci, potrzeby dodatkowego pokoju, pracy zdalnej albo po prostu chęci poprawy standardu życia – mówi Tomasz Lebiedź.

Są też osoby, które sprzedają większe mieszkania lub domy, aby kupić mniejszy lokal, mniejszy dom albo przenieść się z domu do mieszkania. – W praktyce często dotyczy to osób starszych, dla których duży dom staje się zbyt kosztowny lub zbyt uciążliwy w utrzymaniu. Moim zdaniem ta grupa będzie z czasem rosła – uważa doradca.

Filip Wierzchowski, pośrednik EverBest Nieruchomości i prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), przywołuje badanie portalu Nieruchomosci-online.pl z 2025 r. na grupie ok. 630 potencjalnych kupujących. Jedna trzecia to osoby poszukujące pierwszej nieruchomości. – Ten motyw był wskazywany najczęściej – mówi Wierzchowski. Najliczniejszą grupą były osoby w wieku 25-44 lata, połowa ma dzieci, co trzeci to singiel.

Badanie tego samego portalu z I kwartału tego roku pokazało zaś, że mieszkanie na większe chciało zamienić 16 proc. klientów. – Najczęściej są to osoby w wieku 35-44 lata, potem powyżej 45. roku życia – podaje Filip Wierzchowski. Zdecydowana większość miała jedno, dwoje dzieci, a co piąty z tej grupy – więcej. – Główną motywacją było powiększenie się rodziny – mówi pośrednik.

Tacy klienci najczęściej szukali mieszkań o powierzchni 50-70 mkw. lub 100-150-metrowego domu. Zakupy planowali najczęściej sfinansować częściowo za gotówkę, częściowo na kredyt.

Młodych przyciąga nowoczesne budownictwo

Sabina Szamreta, doradca z agencji Północ Kraków Balicka, przyznaje, że różnica pomiędzy ceną sprzedawanego mniejszego mieszkania a ceną większego jest bardzo duża. – Większość klientów – ok. 60-70 proc. zaciąga kredyt hipoteczny, by pokryć brakującą kwotę i koszty transakcyjne – mówi. – Kapitał ze sprzedaży lokalu stanowi solidny wkład własny, jednak ceny większych mieszkań w Krakowie sprawiają, że kredyt staje się nieodłącznym elementem finansowania takiej zmiany.

Pośredniczka z agencji Północ szacuje, że udział kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym lekko maleje. – To głównie osoby do 40. roku życia, które wcześniej lokal wynajmowały lub mieszkały z rodziną. To ok. 30 proc. moich klientów – mówi. – Młodzi ludzie coraz częściej wybierają nowe osiedla. Przyciąga ich nowoczesny standard, komfort, możliwość urządzenia mieszkania od podstaw. Rynek wtórny wciąż jest atrakcyjny cenowo, ma też atrakcyjne adresy. 

Generalnie, jak mówi Sabina Szamreta, rynek wtórny to przede wszystkim zamiany mieszkań. – U mnie transakcje typu „sprzedaję mniejsze, kupuję większe” to ok. 50 proc. Najczęściej decydują się na nie rodziny, którym zmieniają się potrzeby, pojawiają się dzieci, a ze względu na pracę zdalną potrzebny jest dodatkowy pokój – mówi pośredniczka. – Tacy klienci zazwyczaj sprzedają mieszkanie dwupokojowe i kupują lokal trzy- lub czteropokojowy lub dom. Rośnie też grupa osób, które decydują się na zmniejszenie metrażu. Głównie to single po rozstaniach i osoby 50+. Trend jest coraz bardziej widoczny, klienci zwracają coraz większą uwagę na koszty utrzymania nieruchomości.

Łukasz Browarczyk, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Property, potwierdza: zamiana mieszkania mniejszego na większe często wiąże się z dużymi kosztami: to często setki tysięcy złotych. – Zakup jest najczęściej finansowany pieniędzmi ze sprzedaży poprzedniego mieszkania i kredytem. Ale są też klienci, którzy zachowują mniejsze mieszkania, a z ich wynajmu opłacają raty za nową nieruchomość – mówi.

Pośrednik z BIG Property potwierdza: zdecydowana większość klientów preferuje zakup pierwszego mieszkania na rynku pierwotnym. – Szacujemy, że jest to 60-70 proc. rynku – wskazuje. – Odsetek klientów na rynku wtórnym minimalnie wzrósł po wprowadzeniu zwolnień z opłaty PCC na zakup pierwszej nieruchomości – zauważa. – Zmiana mniejszego mieszkania na większe jest podyktowana nie tylko rozwojem rodziny. – Ostatnio pojawiają się klienci, którzy potrzebują dodatkowej przestrzeni ze względu na home office i miejsce do pracy – przyznaje pośrednik BIG Property. – Klienci, którzy zmieniają mieszkania większe na mniejsze to zdecydowanie mniejszy ułamek. Częściej bywa, że klienci w wieku emerytalnym zamieniają domy na mieszkania.

Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) komentuje, że dziś zdecydowanie więcej jest transakcji kupna nieruchomości dla siebie. – Kupują młodzi, również rodzice dla dzieci. Typowych inwestorów, kupujących mieszkania na wynajem lub po prostu inwestycyjnie, jest znacznie mniej niż jeszcze kilka lat temu – mówi.