Tani kredyt nakręca popyt. Mieszkań może zbraknąć

Kredyty na 2 proc. nakręcają popyt na mieszkania – i nowe, i używane. Lokali szukają dziś nie tylko beneficjenci rządowego programu dopłat, ale i ci, którzy na preferencyjne finansowanie się nie załapią. Spieszą się z transakcjami w obawie przed podwyżkami cen.

Mieszkania drożeją. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Warszawie w ciągu roku (maj 2022/maj 2023) poszły w górę o 11 proc., do ponad 14,8 tys. zł za mkw. W Krakowie – o 16 proc., do niespełna 13,6 tys. zł, we Wrocławiu – także o 16 proc., do niemal 12,2 tys., w Gdańsku i Łodzi – po 13 proc. – do 12,6 i 9,9 tys. zł, odpowiednio. Miesięczne wzrosty (maj/czerwiec br.) są już dużo mniejsze, często poniżej 1 proc.

Mimo podwyżek sprzedaż mieszkań rośnie. Jak podaje firma doradcza JLL, w II kw. w sześciu największych miastach deweloperzy sprzedali 15,4 tys. mieszkań, o 57 proc. więcej niż rok wcześniej i o 35 proc. więcej niż w I kw. ub.r. W całym I półroczu firmy upłynniły 26,8 tys. lokali, o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej.

Na wzrost popytu ma wpływ rządowy program tanich kredytów, który obwiązuje od 3 lipca. Rynek ożywiła już sama jego zapowiedź. Klienci rezerwowali lokale, które kwalifikują się do dopłat. Spieszą się też ci, którzy na dopłaty się nie załapią. Jak mówi Ewa Palus z RedNet Property Group, ta grupa przyspiesza transakcje, obawiając się, że ceny mieszkań wzrosną.

Będzie drożej

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, potwierdza: klienci intensywnie przeglądają oferty, rezerwują mieszkania, składają wnioski w bankach. – Można się spodziewać, że nakręcony kredytem na 2 proc. popyt wzrośnie, a podaż mieszkań będzie maleć – szczególnie tych mniejszych, które są bardziej atrakcyjne i które mieszczą się w limicie cen narzuconym przez program – zauważa.

Błeszyński przewiduje, że w ciągu dwóch–trzech miesięcy na rynku wtórnym zacznie brakować jedno- i dwupokojowych lokali o powierzchni do 50 mkw. – Właściciele mieszkań zaczną podnosić ceny, wykorzystując większe zainteresowanie – uważa. – Skala wzrostów cen będzie zależała od potencjału rynku i jego atrakcyjności. W metropoliach, gdzie będzie się kupować więcej, ceny mogą wzrosnąć szybciej. W mniejszych miasteczkach, gdzie rynek mieszkaniowy jest mało popularny i ofert jest niewiele, klienci będą raczej kupowali małe domy.

Wzrostów cen doradca spodziewa się także na rynku pierwotnym. Deweloperzy wyprzedadzą zapasy i rozpoczną nowe budowy. – Nowe mieszkania będą droższe, bo cały czas rosną koszty wytworzenia metra kwadratowego – mówi. Jego zdaniem stopniowy wzrost cen będzie efektem zwiększonego popytu wygenerowanego przez kredyt 2 proc. – Zawirowań nie odczują mieszkania segmentu, które są poza zasięgiem nowego programu. Podobnie będzie na rynku droższych domów – zaznacza.

Przypomnimy: zadłużający się na preferencyjnych warunkach singiel może pożyczyć nie więcej niż 500 tys. zł, rodzina – 600 tys. zł. Maksymalny wkład własny do taniego kredytu to 200 tys. zł. Oznacza to, że na kredyt z dopłatą można kupić mieszkanie lub dom w cenie nieprzekraczającej 700 lub 800 tys. zł. Tymczasem, jak wynika z barometru Otodom Analytics, średnia cena trzypokojowego nowego mieszkania w Warszawie zbliża się do 900 tys. zł. Za czteropokojowe lokale trzeba płacić już ponad 1,2 mln zł. W Krakowie jest to odpowiednio 790 tys. zł i 1,1 mln zł, we Wrocławiu – 720 tys. zł i 960 tys. zł.

Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics, ocenia, że kredyt na 2 proc. to tylko jeden z czynników wpływających na ożywienie na rynku mieszkań. – A ożywienie znacząco zwiększa prawdopodobieństwo dalszego wzrostu cen. Ceny wyhamowały w ubiegłym roku, ale gdy na rynek wrócił popyt, to wracają i wzrosty stawek – szczególnie jeśli chodzi o mieszkania deweloperskie – ocenia. I dodaje, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” w połączeniu z nadal wysokimi cenami materiałów, rosnącą pensją minimalną (zapewne spowoduje to też wzrost średniego wynagrodzenia) i utrzymującą się wysoką inflacją (7–8 proc. to nadal będzie sporo) sprawiają, że nie ma pola do spadków cen mieszkań w najbliższych kwartałach. – I to bez względu na program tanich kredytów – podkreśla. Eksperci Expandera i Rentier.io oceniają, że wzrosty cen w kolejnych miesiącach są możliwe, ale raczej niewielkie. Zwyżki na całym rynku w ciągu całego roku nie przekroczą 10 proc.

Małą oferta

O mieszkanie z dopłatą może wcale nie być łatwo. Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon-Gratka, ocenia, że osoby mające niewielką zdolność kredytową i dysponujące niewielkim wkładem własnym mogą mieć problem ze znalezieniem atrakcyjnej oferty. – Np. singiel mający 50 tys. zł wkładu własnego, mogący dobrać 250 tys. kredytu, w Warszawie będzie miał wyjątkowo skromny wybór – wskazuje ekspert. – W stolicy tylko 0,2 proc. ofert mieści się w cenie do 300 tys. zł. Co innego małżeństwo z dzieckiem, które ma 200 tys. zł na wkład własny i do tego będzie w stanie zaciągnąć 600 tys. zł kredytu, czyli maksymalną kwotę. W cenie do 800 tys. zł (czyli suma wkładu własnego i kredytu) jest oferowanych w Warszawie ponad 53 proc. ofert. Gdyby ograniczyć łączny budżet do 500 tys. zł, to w tym pułapie cenowym mieściłaby się niespełna co dziesiąta warszawska oferta (9,6 proc).

Z kolei Expander i Rentier.io szacują, że przy racie (obniżonej o dopłatę) wynoszącej 1 tys. zł miesięcznie, w Sosnowcu można kupić kawalerkę o powierzchni 34 mkw. Jeśli kogoś stać na ratę w wysokości 3 tys. zł, może kupić w tym mieście aż 103 mkw. – wskazują. Najmniejsze metraże są do wzięcia w Warszawie, gdzie ceny są najwyższe wśród 17 badanych miast. Rata wynosząca 1 tys. zł pozwoliłaby kupić w stolicy jedynie 15 mkw. mieszkania po średniej cenie. Przy racie na poziomie 3 tys. zł można kupić lokal o powierzchni 45 mkw.