Rewolucja w biurach skończy się kryzysem na rynku nieruchomości?

Opór pracowników przed powrotem do biur i podwyżki stóp procentowych, które podwyższyły koszty finansowe, sprawiły, że branża nieruchomości komercyjnych, w tym biurowych, boi się zapaści. Tym bardziej że wiele z nich nie pasuje już do nowego modelu pracy.

Budynki biurowe w USA czeka 30-proc. korekta cen – przewidują analitycy banku Morgan Stanley, którzy wiążą ten spadek z wywołaną przez pandemię zmianą modelu pracy. Niewiele już w nim miejsca na pełną pracę stacjonarną – czyli pięć tygodni w biurze.Nawet jeśli wielu menedżerów marzy o „dawnej normalności” i szuka sposobów na ponowne zapełnienie open space’ów i firmowych kampusów, to szanse na powrót czasów sprzed pandemii i tamtego popytu na nieruchomości biurowe są niewielkie – twierdzą analitycy Morgan Stanley. Nie tylko zresztą oni, bo o spadku popytu ze strony najemców i widocznym już tąpnięciu cen nieruchomości komercyjnych od kilku miesięcy mówią eksperci cytowani w amerykańskich mediach.

Zmiana kulturowa

Już latem ub. roku firma doradcza Newmark Group Inc. ostrzegała, że około 1,2 biliona dolarów zadłużenia w sektorze nieruchomości komercyjnych w USA było „potencjalnie zagrożone” z powodu spadku cen. Zwracają też uwagę, że zarówno wyceny biurowców, jak też umowy ich leasingu i zasady finansowania muszą się dostosować do nowych warunków. Widać to już po spadających wartościach transakcji – sprzedany w grudniu 2023 r. Aon Center (trzeci co do wielkości biurowiec w Los Angeles) wyceniono na 147,8 mln dolarów, o 45 proc. poniżej jego ceny w 2014 r.

Według niedawnych informacji Moody’s Analytics, która bada amerykański rynek nieruchomości biurowych od 1979 r., w IV kwartale 2023 r. współczynnik pustostanów zwiększył się w USA do rekordowych 19,6 proc. i był najwyższy w historii badania. Eksperci Moody’s Analytics mówią o masowej zmianie kulturowej, która okazuje się trwałym pokłosiem pandemii; tradycyjny model pięciu dni pracy w biurze od 9 do 17 dla wielu pracowników został już trwale zastąpiony przez pracę zdalną czy hybrydową.

Ten trend widać nie tylko w USA, ale we wszystkich rozwiniętych krajach. W tym w Niemczech, gdzie – według danych Bloomberga – ceny biur spadły w ubiegłym roku o rekordowe 10 proc. Wyspecjalizowany w tym rynku Deutsche Pfandbriefbank, który utworzył na razie 215 mln euro rezerw na zagrożone kredyty na inwestycje w biura, mówi o największym kryzysie na rynku nieruchomości od czasu kryzysu finansowego.

Opór pracowników

Kolejne badania jasno wskazują, że presja na stały powrót do biur może wywołać wzrost rotacji kadr. W badaniu Randstad Workmonitor 2024, które objęło 27 tys. pracowników z 34 państw, w tym z Polski, 39 proc. respondentów (nad Wisłą – 43 proc.) stwierdziło, że możliwość pracy z domu nie podlega dla nich negocjacjom. Jednocześnie ponad dwóch na pięciu badanych przyznało, że ostatnio ich pracodawca bardziej rygorystycznie i częściej wymaga obecności w biurze (w Polsce – 28 proc.). Efekt? – Presja na powrót do biur wiąże się ze znaczącym ryzykiem utraty talentów, które nie zrezygnują łatwo z elastyczności pracy – podkreślają eksperci Randstad. Przypominają też, że dla 93 proc. pracowników work-life balance jest tak samo ważny jak wynagrodzenie, a 37 proc. zapewnia, że wymóg zwiększenia czasu pracy w biurze skłoniłby ich do zmiany pracodawcy.

Eksperci rynku pracy coraz częściej mówią o wywołanej przez pandemię zmianie kulturowej. Potwierdza to najnowsze badanie Randstad Workmonitor; według niego dla pracowników na świecie tak samo ważny jak wynagrodzenie (93 proc.) jest work-life balance, czyli równowaga między pracą i życiem prywatnym, którą ułatwia brak konieczności codziennych dojazdów do firmy. Fot. AdobeStock

336346207

Jak dowodzi raport firmy Gartner, największe ryzyko rotacji dotyczy kluczowych grup pracowników. W tym kobiet (którym praca zdalna i hybrydowa ułatwia godzenie obowiązków zawodowych i rodzinnych), milenialsów, czyli 30–40-latków (to wiek zakładania rodzin), a przede wszystkim najbardziej wydajnych pracowników.

Ci mogą przytoczyć argumenty inżynierów Google’a, który wprowadzając w zeszłym roku obowiązkową obecność w biurach przez trzy dni w tygodniu, ostrzegł, że w rocznej ocenie pracowników będzie uwzględniał też dane z monitoringu ich wejściówek (badge). – Oceniajcie moją pracę, a nie moją wejściówkę – ripostowali w mediach społecznościowych inżynierowie Google’a, którzy musieli pogodzić się z polityką firmy.

Nie tylko oni, bo już od zeszłego roku media prześcigają się w doniesieniach o kolejnych korporacjach, w tym czołowych spółkach technologicznych (big tech), które coraz bardziej stanowczo wzywają swych pracowników do biur. W zeszłym roku zrobiły to m.in. Amazon, Dell, Facebook, Google czy SAP (wyznaczając zwykle standard co najmniej trzech dni pracy w biurze), zaś niedawno też IBM.

Jak dinozaury

O powrocie do czasów sprzed pandemii Covid-19 marzą nie tylko inwestorzy i operatorzy rynku nieruchomości biurowych, ale i większość prezesów 1,3 tys. największych korporacji, których plany zbadała firma KPMG. Aż 64 proc. szefów planuje w perspektywie trzech lat całkowicie zrezygnować z pracy zdalnej wśród pracowników, których role opierały się na pracy stacjonarnej. W Polsce ten odsetek jest jeszcze większy (wzrósł do 88 proc. z 64 proc. przed rokiem), co eksperci KPMG tłumaczą też składem badanej grupy; ponad połowa to firmy z tradycyjnych branż przemysłowych jak np. energetyka czy motoryzacja. Większość ich załogi i tak nie może pracować zdalnie.

Jak jednak ostrzegają eksperci cytowani przez serwis Business Insider, szefowie toczący wojnę o powrót do biur stoją na przegranej pozycji i skończą jak dinozaury. Z cytowanych przez „The Wall Street Journal” analiz wynika, że w USA nie powiodły się próby przywrócenia pięciodniowej pracy w biurze. Opór pracowników był tak silny, że udział firm należących do „klubu pięciu dni” skurczył się pod koniec zeszłego roku do 38 proc. z 49 proc. na początku 2023 r.

Większość firm godzi się na model hybrydowy, który wprawdzie wymaga od pracowników obecności w biurze, ale przy zachowaniu jednego–dwóch dni pracy zdalnej w tygodniu. W Polsce, według badania Colliers, tylko 3 proc. dużych firm z sektorów zdominowanych przez pracę biurową (nowoczesne usługi dla biznesu, ICT i finanse) stawiało w 2023 r. na stałą pracę w biurze. To połowę mniej niż w 2022 r. Jednocześnie z 66 proc. do 79 proc. zwiększył się odsetek firm, w których próba nakłonienia pracowników do powrotu napotkała opór. Zdecydowana większość (93 proc.) badanych wprowadziła więc pracę hybrydową.

Benefit, nie kara

Jak wynika z danych „Parkietu”, taki model stosuje dziś większość firm z dominacją pracy umysłowej, w tym duże banki (np. ING BSK, mBank), a także Grupa Pracuj, właściciel portalu Pracuj.pl, gdzie wprawdzie rośnie udział ofert pracy stacjonarnej, lecz nadal 36 proc. zakłada możliwość pracy z dowolnego miejsca. Co prawda środowy raport Walter Herz mówi o „mocnym zamknięciu 2023 r.” na warszawskim rynku biur i tylko 10-proc. wskaźniku pustostanów, ale wspomina też o powszechnej tendencji do redukcji powierzchni i dążeniach do większej efektywności kosztowej (co jeszcze bardziej widać na rynkach regionalnych).

Według Advisory JLL firmy w Polsce wynajmują dzisiaj biura mniejsze o ok. 20–30 proc. w porównaniu z czasami przed pandemią, o ile wcześniej nie miały wynajętej zbyt małej powierzchni. Zdaniem Doroty Osieckiej, partnerki w Colliers, biorąc pod uwagę to, jak bardzo hybrydowy model pracy zadomowił się w naszej codzienności, firmy powinny raczej starać się do niego dostosować swoją działalność, zamiast próbować na siłę ściągać pracowników do biur.

– Pracownicy wracają chętniej do biura w przypadku, kiedy jest ono na tyle funkcjonalne, że pomaga im w codziennej pracy, a nie powoduje dodatkowe problemy – podkreśla Jakub Zieliński, menedżer w JLL. Jak dodaje, w podejściu do planowania przestrzeni zagościł nurt Human-Centered Design zmierzający do tego, by pracownik postrzegał pracę w biurze jako benefit, a nie karę. – W świecie pracownika biurowego oczekiwanym stanem umysłu jest bycie produktywnym i innowacyjnym naraz. Dlatego też jedna strefa biura powinna wspierać skupienie, inna budowanie relacji. A jeszcze kolejna nas pobudzać np. do współpracy – podkreśla Bogusz Parzyszek, właściciel i szef firmy Workplace, która projektuje biura „gotowe na przyszłość”. Przyznaje jednak, że pracodawcy są opieszali w dostosowywaniu biur do potrzeb pracowników, a choć w open space’ach przybyło jedno–czteroosobowych budek do rozmów i spotkań, to nadal brakuje miejsc, gdzie można się w pełni skupiać cały dzień i jednocześnie być wśród ludzi.