Piotr Trzciński: Wysokie stopy procentowe hamują rozwój

Nieruchomości są dziś mniej atrakcyjne w porównaniu choćby z obligacjami. Bolączką polskiego rynku jest dodatkowa niska płynność, bo nie ma rodzimego kapitału – mówi Piotr Trzciński, szef Savills Investment Management w Polsce.

W I połowie 2023 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła 0,87 mld euro (4 mld zł), o 70 proc. mniej niż rok wcześniej. Mocne spadki obserwowaliśmy w całym regionie, łączna wartość inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej wyniosła 2,2 mld euro, o 59 proc. mniej rok do roku. Kiedy rozmawialiśmy niecały rok temu, mówił pan, że jednym z głównych problemów, z jakimi mierzy się rynek inwestycyjny, to oczekiwanie na ustabilizowanie się wycen nieruchomości. Skutki pandemii, najazd Rosji na Ukrainę, wzrost stóp procentowych, inflacja – takie było i jest otoczenie. Jak obecnie wygląda sytuacja?

W ciągu tego niecałego roku niewiele się zmieniło na rynku nieruchomości komercyjnych, może nawet weszliśmy na trochę wyższy poziom skomplikowania. Jak na razie nie mam najlepszych wiadomości, jeżeli chodzi o kondycję inwestycyjnej części polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Przede wszystkim nadal mamy wysokie stopy procentowe, bezpośrednie następstwo wydarzeń politycznych i makroekonomicznych. To główny hamulcowy rozwoju rynku inwestycyjnego nie tylko w Polsce czy regionie, ale także na dojrzalszych rynkach w Europie Zachodniej. Moim zdaniem, dopóki nie nastąpi zmiana kierunku polityki Fedu czy EBC odnośnie do kształtowania stóp procentowych, sytuacja się nie zmieni.

Globalni inwestorzy czekają teraz na wyraźne sygnały od podmiotów kształtujących politykę stóp procentowych o zakończeniu cyklu podwyżek. Do momentu takiego ogłoszenia na rynku będzie panowała niepewność i wyczekiwanie. Nieruchomości komercyjne są dziś mniej atrakcyjne w porównaniu z innymi możliwościami ulokowania pieniędzy, chociażby z obligacjami. To nie nastraja inwestorów do zwiększania alokacji na rynku nieruchomości bądź przeznaczenia dodatkowego kapitału na tego typu inwestycje.

Innym czynnikiem odpowiadającym za spowolnienie na rynku jest wciąż wojna w Ukrainie. Mam wrażenie, że inwestorzy, szczególnie z krajów Europy Zachodniej i Stanów Zjednoczonych, boją się zrobić pierwszy krok. Nie ma pionierów, którzy chcieliby podjąć ryzyko i zawrzeć transakcję na warunkach, co do których nie mamy dzisiaj porównania. Takie transakcje mogłyby zostać zakwestionowane zarówno przez tych, którzy powierzają firmom inwestycyjnym swój kapitał, jak i przez komitety inwestycyjne takich graczy. Kapitał oczekuje więc na lepsze czasy na rynku nieruchomości.

Jak postrzegana jest Polska jako największy rynek inwestycyjny w regionie? Czy duże znaczenie mają chociażby wybory parlamentarne?

Z naszej perspektywy, z rozmów z inwestorami, wynika, że wybory nie są wiodącym tematem. Moim zdaniem, niezależnie od tego, jaki będzie powyborczy układ, dla inwestorów kluczowe jest, żeby ten układ doprowadził do stabilizacji gospodarczej i większej przewidywalności. To jest bardzo potrzebne, ponieważ cały czas inwestowanie w nieruchomości komercyjne w Polsce to domena zagranicznego kapitału. Więc skoro nie mamy kapitału krajowego, to przynajmniej nie zniechęcajmy tego zagranicznego.

Bardzo cierpimy przez to, że rodzimego kapitału na rynku inwestycyjnym nie ma. To jest szczególnie dobitnie odczuwalne w takich czasach jak obecnie. Nieprzypadkowo w Czechach spadek wartości inwestycji nie był tak głęboki (0,8 mld euro, o 37 proc. mniej niż rok wcześniej – red.), bo kupowali głównie inwestorzy czescy, względnie z regionu. W Polsce nie ma odpowiednich instrumentów do pośredniego inwestowania w nieruchomości, nie ma długoterminowo myślącego kapitału krajowego, chociażby z sektora ubezpieczeń. Brak płynności w Polsce jest więc zauważalny i to dodatkowy ważny czynnik, dla którego zagraniczni inwestorzy nie bardzo chcą podejmować ryzyko.

Co do innych wątków mieliśmy trochę pytań od naszych inwestorów, którzy mają już ulokowane w Polsce pieniądze, o stabilność złotego. Mieliśmy pytania o transformację energetyczną Polski jako kraju członkowskiego UE, kontestowania przez naszych przedstawicieli polityki Fit for 55, o profil ESG nieruchomości, o możliwości wyjścia z inwestycji.

Przed pandemią fundusze inwestowały głównie w biura, po pandemii na topie były magazyny. Dziś właściwie każdy rodzaj nieruchomości mierzy się z jakimiś wyzwaniami. Jakie nieruchomości będą mieć wzięcie? Sam Savills IM koncentruje się na nieruchomościach logistyczno-przemysłowych i na PRS.

Fundamentalnie logistyka nadal wydaje się mieć sens, również nasze fundusze logistyczne aktywnie poszukują produktów, co prawda aktualnie nie w Polsce, czy nawet nie w tej części Europy.

Również rynek PRS, najmu instytucjonalnego mieszkań, którego jestem dużym zwolennikiem, ma przed sobą obiecujące perspektywy z powodu czynników fundamentalnych, choć sektor musi nabrać skali pozwalającej większym inwestorom tutaj zaistnieć.

Na radarach inwestorów są też nieruchomości handlowe, to niezmiennie mniejsze formaty – parki, centra convenience, tu zresztą przesuwa się też uwaga najemców i konsumentów.

Skąd wynika to, że magazynami interesujecie się bardziej poza Polską?

To wypadkowa różnych czynników, generalnie mam wrażenie, że inwestorów zagranicznych znów trzeba edukować odnośnie do polskiego rynku – jakie są realne ryzyka versus korzyści. Świat się trochę zmienił, ale to nie oznacza, że Polska stała się gorszym rynkiem do inwestowania, czy oferuje gorsze produkty niż rynki zachodnie. Nasza specyficzna sytuacja również bierze się stąd, że kapitał, który mamy, od początku zakładał, że inwestycje w takich krajach, jak Polska, Austria czy Włochy, są w drugim rzędzie. Nie jest więc tak, że obraziliśmy się na Polskę – to po prostu wynika ze strategii naszych funduszy.

Jest pan fanem PRS, on zaczął się w Polsce dość żwawo rozwijać, wydawało się, że ubiegłoroczne załamanie na rynku sprzedaży detalicznej mieszkań będzie okazją dla graczy instytucjonalnych, ale i oni cierpieli z powodu wysokich kosztów finansowania. Dziś znów mamy rozgrzany popyt Kowalskich...

Rozwój PRS w Polsce w dużym stopniu zależy od nastawienia deweloperów. Myślę, że ten rynek jest na tyle mało u nas rozwinięty, że nastąpi segmentacja – mieszkania będą profilowane pod konkretne grupy wynajmujących: rodziny, seniorów, singli, pokolenie Z, milenialsów. Ze wzrostem podaży nastąpi naturalna chęć deweloperów do budowania silnej drugiej nogi, czyli skierowanie części produktów na rynek najmu instytucjonalnego ze wsparciem długoterminowego kapitału. Program subsydiowanych kredytów mieszkaniowych nie będzie trwał wiecznie, bo to znaczne obciążenie dla budżetu państwa. W którymś momencie nasz rynek przestanie preferować nabywców detalicznych, a przynajmniej udział PRS wzrośnie.

Jest wielu inwestorów, którzy obserwują ten rynek z zaciekawieniem i jednocześnie mają kapitał i bardziej ryzykowny profil, by finansować projekty PRS, szczególnie w czasach, kiedy deweloperzy generalnie cierpią na wysoki koszt kapitału. Po obu stronach trzeba trochę większej kreatywności, żeby wypracować struktury, których być może nie było jeszcze kilka lat temu, kiedy rynek był napędzany tanim pieniądzem. To np. mezzanine funding czy preferred equity. Przypuszczam, że takich struktur będzie więcej.

Sytuacja będzie się rozwijać wraz z tym, jak kolejne projekty będą pokazywały historię finansową, kiedy będzie dochodzić do sprzedaży wynajętych nieruchomości – tak, by były dowody, że na PRS w Polsce można zarobić.

Kiedy mowa o inwestowaniu w nieruchomości komercyjne, to zazwyczaj chodziło o to, żeby Excel się „spiął”. Czy ESG mocno zmieni podejście do inwestowania?

Wpływ ESG w tym momencie nie jest jedynie tym, co wynika z regulacji, ale wynika z oczekiwania wszystkich interesariuszy rynku. Na początku, gdy ESG, unijna taksonomia się pojawiły, impuls do zmiany wynikał z regulacji: obowiązków raportowania, kwantyfikacji ryzyk środowiskowych w działalności biznesowej itd. Jednak szczególnie w tym segmencie „core” i „core plus” („core” to najlepsze lokalizacje i najemcy, nastawienie na czynsze, niskie ryzyko inwestycyjne, a więc odpowiednio niższy zwrot, „plus” oznacza, że w grę wchodzą działania w celu zwiększania wartości nieruchomości – red.), czyli inwestycji o niskim profilu ryzyka, zauważamy duży przeskok mentalny. Tu zainteresowanie jest głównie obiektami najlepszymi w swojej klasie, które mogą się pochwalić nie tylko zbadaną ścieżką dekarbonizacji na etapie budowy, ale też rozwiązaniami, które mają zmniejszać ślad węglowy w trakcie użytkowania. Pod uwagę bierze się też skład najemców – czy będą oni współpracowali, by realizować własne cele ESG i cele właściciela budynku. Reasumując, ESG jak najbardziej jest już wbudowany w proces decyzyjny i inwestycyjny. To spowoduje rosnącą polaryzację między nieruchomościami nowymi a starszymi, które wymagają nakładów na dostosowanie do spełnienia standardów.

CV

Piotr Trzciński jest związany z Savills Investment Management od 2017 r., czyli od początku istnienia firmy w Polsce. Uczestniczył w budowaniu portfela aktywów Savills IM, w niespełna pięć lat zwiększając jego wartość do 1,8 mld euro (całkowita wartość aktywów zarządzanych przez Savills IM wynosi 24 mld euro). Wcześniej zajmował różne stanowiska związane z inwestowaniem i zarządzaniem aktywami w Kulczyk Silverstein Properties, Blackrock i CA Immo. Jest absolwentem wydziału zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego.