„Magazyny opierają się pandemii", „E–commerce będzie napędzał branżę", „Fundusze rzuciły się na magazyny" – takie informacje płyną z rynku. Skoro w Polsce jest tak dobrze, dlaczego tak duży nacisk, jeśli chodzi o ekspansję, kładziecie na Niemcy?

Obraz sytuacji rynkowej jest w dużym stopniu zniekształcony. Owszem, nieruchomości logistyczno-przemysłowe radzą sobie w czasie pandemii lepiej niż pozostałe, ale nie przesadzałbym z hurraoptymizmem. Popyt wyhamował względem poprzednich lat i w przyszłym roku będzie podobnie – rozwój rynku magazynowego jest skorelowany z ogólną sytuacją w ekonomii. W tym roku była tylko jedna duża transakcja najmu, wcześniej transakcji rzędu 80–100 tys. mkw. było więcej. Fakty są takie, że rynek będzie rósł, ale w spokojnym tempie.

Magazyny to nie tylko e-commerce, ale i lekka produkcja. Jakie są perspektywy?

W sporym uproszczeniu można powiedzieć, że rynek magazynowy to w trzech równych proporcjach e-commerce, logistyka oraz przemysł lekki. W przypadku e-commerce faktycznie obserwujemy kilkunastoprocentowy wzrost popytu w tym roku, ale to efekt zamknięcia stacjonarnego handlu. On prędzej czy później wróci, kiedy epidemia zostanie opanowana, bo galerie to nie tylko handel, ale i styl życia. E-commerce będzie się rozwijać, ale w spokojniejszym, kilkuprocentowym tempie.

Jeśli chodzi o produkcję, mamy spadek popytu, apetyt inwestycyjny firm zmalał, decyzje o uruchomieniu fabryki zajmują więcej czasu.

Podkreślę, że ciągle nie odczuwamy w pełni skutków pandemii, spowolnienie gospodarcze dopiero nadejdzie, a już powiedziałem wcześniej, rynek magazynowy jest w pełni skorelowany ze stanem gospodarki.

Czy nearshoring – trend przenoszenia operacji z Azji do Europy – to też zaklinanie rzeczywistości?

Takich decyzji nie podejmuje się pod wpływem emocji, a samo przenoszenie operacji, produkcji, zapasów, modyfikacja łańcucha dostaw – wymagają czasu. Nearshoring będzie faktem, ale to perspektywa 3–5 lat.

Wróćmy do Niemiec...

Niemiecki rynek jest duży i dojrzały, ale cały czas rośnie, po 8–9 mln mkw. rocznie – dla porównania cały polski rynek to obecnie 20 mln mkw. Tam dużo szybciej przemysł staje na nogi, Niemcy to duży eksporter do Chin, których gospodarka szybko się odrodziła. Kiedy u nas w segmencie przemysłu, nowych inwestycji, popyt skurczył się o kilkanaście procent, tam jest stabilny, a nawet lekko zwyżkuje w wielu branżach. Dlatego warto tam się rozwijać jako deweloper. Także w Austrii, traktujemy to jako jeden duży perspektywiczny rynek.

Jak wygląda wasza aktywność za Odrą?

Rozwijamy nasze parki MLP Unna oraz MLP Business Park Niederrhein. W przyszłym roku planujemy zakończyć budowę magazynu typu city logistic w Berlinie i ruszyć z trzema kolejnymi inwestycjami: w Kolonii, w Wiedniu i w Gelsenkirchen. Rozglądamy się za nowymi gruntami, mamy na oku trzy lokalizacje, skupiamy się na głównych rynkach: to okolice Hamburga, Monachium, Stuttgartu, Düsseldorfu.

Niedawne emisje akcji (110 mln zł) i obligacji (15 mln euro) zabezpieczają finansowanie?

W dużej mierze, sam zakup działki pod Wiedniem to inwestycja rzędu 100 mln zł. Jednak ponieważ trzymamy magazyny w portfelu, osiągamy duże przepływy operacyjne, dużą nadwyżkę gotówki, którą możemy reinwestować. Pandemia nie wpłynęła na poziom uzyskiwanych przez nas czynszów czy warunki umów z najemcami.

Nieśmiało wraca temat REIT–ów, czy dla was, jako właściciela dużego portfela magazynów, byłby to atrakcyjny instrument?

Byliśmy w awangardzie orędowników wprowadzenia REIT-ów do polskiego prawa. Niestety, temat z niezrozumiałych względów umarł. Miałoby to bardzo pozytywny wpływ na rynek, a przede wszystkim umożliwiłoby inwestorom indywidualnym lokowanie w nieruchomości komercyjne. Stopy procentowe są bardzo niskie i ludzie nie mają zbyt wielu możliwości relatywnie bezpiecznego inwestowania – akcje REIT można przyrównać do obligacji. Jako MLP Group moglibyśmy rozdzielić działalność stricte deweloperską, obarczoną wyższym ryzykiem, od portfela pracujących magazynów. Jestem jednak sceptyczny, czy uda się w końcu przekonać decydentów do wprowadzenia REIT-ów, lata mijają, a jesteśmy w punkcie wyjścia.

Rok jeszcze nie minął, ale czy może pan już zasygnalizować, jaka może być rekomendacja co do dywidendy?

Uważam, że reinwestowanie zysków w tej chwili da akcjonariuszom więcej korzyści niż dywidenda. Jeśli więc wypłata będzie, to raczej symboliczna. Naszym celem jest osiągnięcie w Polsce 1 mln mkw. pracujących magazynów, a w Niemczech 0,5 mln mkw. do końca 2022 r. Dlatego większa dywidenda mogłaby się pojawić za kolejne lata obrotowe.