Kwartał spektakularnych zwyżek

Budowniczowie mieszkań i nieruchomości komercyjnych na początku tego roku cieszyli się atencją inwestorów. Wycena większości spółek z indeksu urosła w dwucyfrowym tempie.

WIG-nieruchomości w I kwartale br. zyskał ponad 9 proc., dopiero w marcu wrócił do poziomu sprzed pandemii, czyli ponad 2,6 tys. pkt. Dla wielu spółek o mniejszej wadze w branżowym indeksie pierwsze trzy miesiące 2021 r. okazały się spektakularne pod względem wzrostu wartości. Błyszczącą ósemkę przedstawiamy powyżej, ale też firmy z kolejnych miejsc mają za sobą dwucyfrowe zwyżki z przedziału 13–30 proc.

Kluczowe szanse i wyzwania

Uwaga inwestorów skupia się na przeżywającej kontynuację boomu mieszkaniówce. Lada dzień rozpocznie się sezon publikacji wyników sprzedaży lokali po I kwartale. Na razie znamy statystyki GUS za dwa miesiące, mówiące o utrzymującej się wysokiej aktywności deweloperów w skali kraju, jeśli chodzi o liczbę lokali w rozpoczynanych projektach (wzrost o ponad 8 proc. rok do roku) oraz w uzyskanych pozwoleniach na budowę (skok o 42 proc.). Na konferencjach poświęconych wynikom finansowym za 2020 r. padają deklaracje o silnym popycie i kłopotach z dostosowaniem podaży (statystyki mówią o wzroście w skali kraju, ale w aglomeracjach jest ciężko) – co zwiastuje dalszy wzrost cen.

Jak eksperci zapatrują się na perspektywy rynku mieszkaniowego?

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, po stronie szans widzi rozwój rynku instytucjonalnego najmu mieszkań (PRS), co dla deweloperów może oznaczać wzrost sprzedaży. Poza tym pozytywnym czynnikiem jest wzrost popytu inwestycyjnego u Kowalskich. – Po około 20-proc. rok do roku spadku sprzedaży mieszkań na sześciu największych rynkach w 2020 r. deweloperzy poszukują możliwości powrotu do poziomów transakcji sprzed pandemii – wskazuje Kirejczyk. – Firmy z powodzeniem wykorzystują wzrost zainteresowania inwestorów instytucjonalnych i przyspieszony dzięki pandemii rozwój rynku PRS. Wartość inwestycji dotyczących projektów mieszkaniowych przeznaczonych na najem w I kwartale br. wyniosła już blisko 120 mln euro wobec 186 mln euro w całym ubiegłym roku. Można więc przypuszczać, że do końca roku takich transakcji będzie wyraźnie więcej niż w latach poprzednich – podkreśla.

Ekspert dodaje, że wśród klientów detalicznych utrzymuje się popyt o charakterze inwestycyjnym. – Deweloperzy wykorzystują zainteresowanie osób poszukujących mieszkań jako alternatywy dla lokat bankowych lub inwestycji w jednostki funduszy, zwłaszcza po pojawiających się zapowiedziach naliczania opłat od przechowywania pieniędzy w bankach. Co warte podkreślenia, te zakupy nie zawsze skutkować będą poszerzeniem oferty na rynku najmu – mówi Kirejczyk.

Jakie są kluczowe wzywania?

– Jednym z największych stojących przed deweloperami w najbliższym czasie będzie pozyskanie terenów, na których można szybko uruchomić nowe inwestycje. W przypadku uchwalenia ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym może dojść do zaostrzenia konkurencji o ziemię, bo deweloperzy będą chcieli wprowadzić do sprzedaży inwestycje przed końcem vacatio legis – mówi Kirejczyk.

Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, który monitoruje sytuację deweloperów mieszkaniowych z Catalyst, po stronie szans widzi te same czynniki, co ekspert JLL. – Środowisko rekordowo niskich stóp procentowych mocno wspiera popyt na lokale u kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów. Praktycznie zerowe oprocentowanie lokat bankowych w połączeniu z tanim dostępem do finansowania często determinuje rozważania o zmianie mieszkania na większe bądź w lepszym standardzie. Istotne zasoby wolnych środków na rachunkach bankowych, których wartość na skutek inflacji co roku istotnie spada, coraz częściej przenoszone są właśnie na rynek nieruchomości, który jest lubianą przez Polaków formą inwestowania, charakteryzującą się mniejszymi wahaniami cenowymi w porównaniu np. z instrumentami rynku kapitałowego. Uważam, że trend nabywania lokali w celu przechowania wartości pieniądza w czasie będzie towarzyszył nam również w tym roku – mówi Mucha. – Spodziewam się, że coraz częściej pojawiające się informacje o wprowadzeniu opłat za przechowywanie środków na rachunkach bankowych mogą dodatkowo wpływać na wycofywanie depozytów i przekierowywanie środków w różne klasy aktywów, w tym nieruchomości mieszkaniowe – dodaje.

Inwestorzy instytucjonalni, w związku z pogorszeniem postrzegania klasycznych nieruchomości komercyjnych, będą coraz aktywniejsi na rynku PRS. Deweloperom daje to dodatkowy popyt, elastyczność w zakresie finansowania inwestycji, choć i słabszą rentowność. Zdaniem Muchy pojawienie się inwestorów w większej skali może doprowadzić do tego, że dostępność lokali dla klientów detalicznych w aglomeracjach może w sposób widoczny się zmniejszyć.

– Największym wyzwaniem dla branży w bieżącym roku i kolejnych latach będą kurczące się zasoby gruntów pod inwestycje. Mniejsza liczba dostępnych działek prowadzi do coraz bardziej wygórowanych oczekiwań właścicieli. Obecne ceny ofertowe, które spływają do deweloperów, są mocno, czasem wręcz skrajnie, wygórowane. Problem jest szczególnie widoczny w największym miastach. Nabywanie parceli umożliwiających realizację inwestycji o zadowalającej rentowności jest z kwartału na kwartał coraz trudniejsze. Mniejsza liczba przetargów determinuje wzmożoną konkurencję, która mocno widoczna jest zwłaszcza w przypadku małych i średnich gruntów, co stanowi dodatkowe wyzwanie dla mniejszych deweloperów – mówi Mucha. – Największe firmy muszą myśleć coraz bardziej nieszablonowo. Wysokie zasoby wolnych środków oraz większy dostęp do finansowania zewnętrznego pozwalają rozważać nabywanie bardzo dużych terenów, poza zasięgiem mniejszych graczy. Kolejnym scenariuszem realizowanym przez największych są przejęcia. Sadzę, że konsolidacja branży będzie postępować – dodaje.

Bolączką są również mało sprawnie działające urzędy. – Deweloperzy od dłuższego czasu borykają się z bardzo długim horyzontem oczekiwania na decyzje administracyjne, jak warunki zabudowy czy pozwolenie na budowę. Pandemia dodatkowo pogorszyła efektywność pracy urzędów. Zakładam, że te problemy będą doskwierać branży w całym roku – mówi Mucha. – Brak pozwoleń jest najbardziej widoczny u mniejszych deweloperów, którzy nie prowadzą równocześnie kilku czy kilkunastu projektów. Brak możliwości wprowadzenia lokali do produkcji może doprowadzić do załamania oferty, z czym niektórzy deweloperzy borykali się już wcześniej – podsumowuje.

Komercyjni na cenzurowanym

Pandemia najmocniej odbiła się na deweloperach komercyjnych, co w 2020 r. przekładało się na dwucyfrowe spadki notowań i ciągnęło w dół indeks WIG-nieruchomości. Chociaż schodzące powoli sprawozdania roczne świadczą, że pandemia nie spowodowała spustoszenia w finansach, to jednak nastawienie inwestorów względem firm z ekspozycją na handel i biura jest raczej ostrożne. GTC, firma z blisko 20-proc. udziałem w WIG-nieruchomości, w I kwartale straciła ponad 4 proc. wartości. Warimpex potaniał o 0,4 proc., a Immofinanz zyskał 1,2 proc. W wyliczeniach pomijane są koszty transakcji. Uwzględniane są dywidendy. JIM