YIT zwiększy obecność na rynku mieszkaniowym, zerka na rynek budowlany

Chcemy sprzedawać w Polsce około tysiąca mieszkań rocznie, co wydaje się celem bardzo ambitnym, ale do osiągnięcia w perspektywie trzech lat. Grupa chce też zaistnieć na rynku generalnego wykonawstwa – zapowiada Leszek Stankiewicz, nowy prezes YIT Polska.

Z początkiem kwietnia objął pan stery YIT w Polsce, dewelopera mieszkaniowego należącego do budowlano-deweloperskiej grupy notowanej na giełdzie w Helsinkach. Wcześniej przez sześć lat związany był pan z grupą Dom Development, ostatnie cztery lata jako wiceprezes ds. finansowych. Co skłoniło pana do zmiany barw?

Decyzję o dołączeniu do YIT podjąłem z myślą o dalszym rozwoju zawodowym i objęciu szerszej odpowiedzialności za funkcjonowanie całej organizacji. YIT, mimo obecności na polskim rynku od dziesięciu lat, posiada znaczący potencjał do umocnienia swojej pozycji na lokalnym rynku. To ambitne wyzwanie, które postanowiłem podjąć.

Fiński właściciel to spółka giełdowa, ale ze sprawozdań finansowych czy prezentacji nie dowiemy się niczego szczegółowego o działalności w Polsce. Dane są prezentowane dla całej zagranicznej części – a to jeszcze Czechy, Słowacja oraz Litwa, Łotwa i Estonia. W I kwartale grupa sprzedała 682 mieszkania w Finlandii i 335 za granicą, w całym 2024 r. odpowiednio 589 i 986. Według informacji ze strony internetowej YIT Poland bieżąca oferta to ponad 650 lokali. Czy może pan powiedzieć, jak biznes rozwijał się w Polsce w ostatnich latach?

W I kwartale 2025 r. sprzedaliśmy 148 mieszkań. Dla porównania, w całym 2024 r. było to 431 lokali, w 2023 – 355, a w 2022 – 230. Na koniec marca 2025 roku nasza oferta obejmowała 405 mieszkań, jednak w II kwartale znacząco zwiększyliśmy aktywność. W całym bieżącym roku planujemy wprowadzenie pięciu nowych projektów w Warszawie i Gdańsku, obejmujących łącznie ponad 620 lokali. W efekcie nasza oferta zbliży się do 1 tys. mieszkań – co stanowi solidną bazę do prowadzenia działalności na wysokim poziomie.

II kwartał to nowa era na rynku mieszkaniowym, w kwietniu prezes NBP zmienił zdanie i powiedział, że obniżki stóp w 2025 r. są jednak możliwe, na co zareagowały stawki WIBOR mocnym spadkiem. W maju doszło do cięcia stopy referencyjnej z 5,75 proc. do 5,25 proc., jednocześnie prezes powiedział, żeby nie nastawiać się automatycznie na cykl obniżek. Czy w związku z tymi zmianami widzicie większy ruch w biurach sprzedaży?

W maju rzeczywiście odnotowaliśmy zauważalny wzrost zainteresowania. Może to być efektem zarówno decyzji Rady Polityki Pieniężnej i oczekiwań dalszych obniżek stóp, jak i rozszerzenia naszej oferty mieszkaniowej.

Jaki jest przeciętny rozkład, jeśli chodzi o udział klientów kredytowych i gotówkowych?

Obecnie około 60 proc. naszych klientów dokonuje zakupu za gotówkę, a 40 proc. korzysta z kredytów.

Mówił pan, że YIT nie ma takiej skali, na jaką zasługuje. Jaki cel strategiczny sprzedaży zakładacie w Polsce?

Celem strategicznym YIT jest dalszy rozwój i rozwój działalności w kolejnych miastach – dziś jesteśmy obecni w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. Jeśli chodzi o liczby, chcemy sprzedawać około tysiąca mieszkań rocznie, co wydaje się celem bardzo ambitnym, ale możliwym do osiągnięcia w perspektywie trzech lat.

Rozwój organiczny czy przejęcia?

Analizujemy obie formy. Nie wykluczamy przejęć, nie wykluczamy projektów joint-venture, ale generalnie stawiamy na rozwój organiczny.

Do ekspansji potrzebny jest kapitał. Czy są pomysły, żeby skorzystać z możliwości, jakie daje polski rynek kapitałowy? Deweloperzy to jeden z filarów Catalyst, gdzie notowane są obligacje korporacyjne.

W tej chwili nie widzimy takich potrzeb, mamy finansowanie zapewnione przez spółkę matkę z Finlandii. Być może rozważymy to w 2026 r.

Co YIT ma aktualnie w banku ziemi? Które kolejne miasta was interesują?

W Warszawie, Gdańsku i Krakowie dysponujemy w banku ziemi gruntami pod budowę ponad 1100 lokali – poza tymi 720, które planujemy wprowadzić do oferty w tym roku.

Przyglądamy się Wrocławiowi i nie jest wykluczone, że pojawimy się tam w przyszłym roku. Łódź i Poznań nie są dziś rynkami pierwszego wyboru ze względu na bardzo dużą ofertę. Oczywiście, jak to bywa w biznesie, jeśli trafi się jakaś ciekawa okazja – wtedy z niej skorzystamy.

YIT w Finlandii to nie tylko deweloper, ale i duży generalny wykonawca. Czy w Polsce macie własne generalne wykonawstwo?

Nie mamy własnej firmy wykonawczej, korzystamy obecnie z usług zewnętrznych firm budowlanych. Niemniej mając na uwadze moje doświadczenia i kompetencje z poprzednich organizacji, gdzie współtworzyłem spółkę zajmująca się generalnym wykonawstwem, nie wykluczam, że YIT w Polsce również rozwinie taką działalność.

Jak oceniacie perspektywy, jeśli chodzi o koszty ziemi i wykonawstwa?

Na dziś koszty wykonawstwa są stabilne i zabezpieczone zapisami w umowach z generalnymi wykonawcami. Jeśli chodzi o przyszłość, rynek budowlany ruszy w Polsce m.in. na fali inwestycji infrastrukturalnych. Mogę powiedzieć, że nasza grupa jest zainteresowana polskim rynkiem budowlanym – nie tylko mieszkaniowym. YIT jest generalnym wykonawcą w Finlandii, ale również w Szwecji, Estonii, na Litwie i Słowacji. Spółka generalnego wykonawstwa, o której możliwym uruchomieniu mówiłem, mogłaby się zajmować nie tylko pracami na potrzeby własnych projektów deweloperskich, ale i świadczyć szersze usługi na zewnątrz. Inwestycje dla wojska, centra danych, mosty i tunele – YIT ma bogate doświadczenie i referencje, z czego warto skorzystać.

Jeśli chodzi o grunty, nie narzekamy na ich dostępność w aglomeracjach, w których działamy. Ceny są dalej dosyć wysokie, a konkurencja jest duża. Naszą przewagą jest elastyczność – właścicielom oferujemy nie tylko odpowiednio wysoką cenę, ale też pomagamy, by te pieniądze pracowały. Mówiąc wprost, często oferujemy także współudział w przedsięwzięciu – dla sprzedającego to możliwość dodatkowego zysku.

Za sprawą prezydenckiej kampanii wyborczej mieszkaniówka znów trafia do debaty publicznej. Co powinien robić prywatny biznes, a co państwo?

Państwo – oczywiście nie przeszkadzać. Rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż ma duży zasób niezaspokojonego popytu, Polacy wciąż potrzebują mieszkań, szczególnie w dużych aglomeracjach. Kolejne programy państwowe udowodniły, że nie przynoszą oczekiwanych efektów, a często były wykorzystywane w sposób, którego twórcy nie zakładali. Temat mieszkalnictwa prywatnego jako takiego nie powinien być wspierany przez państwo, bądź wsparcie państwa powinno dotyczyć konkretnych grup społecznych – tych, które tej pomocy naprawdę potrzebują.

YIT celuje w mieszkania o podwyższonym standardzie, dlatego udział klientów korzystających z „Bezpiecznego kredytu” w przeszłości był u nas niewielki.

Niezależnie ile mieszkań deweloperzy oddaliby w danym roku, za każdym razem pada „stała deweloperska” mówiąca o deficycie rzędu nawet 2 mln lokali. Prognozy demograficzne zakładają jednak spadek liczby Polaków…

Odpowiedź padała wiele razy: wewnętrzna migracja z mniejszych ośrodków do dużych aglomeracji jest faktem i jeszcze potrwa. Małe miasta się wyludniają, a aglomeracje się rozwijają, wychodząc poza dotychczasowe granice.

Kolejna kwestia: mieszkania mogłyby być w Polsce tańsze, ale deweloperzy nie chcą schodzić z marż.

Działając w kilku krajach, mamy bardzo dobre porównanie cen mieszkań i muszę przyznać, że w dużych polskich aglomeracjach jest raczej ciągle potencjał wzrostu. Dziś jednak, w nowo kupowanych projektach, już nie ma miejsca na takie marże, jakie deweloperzy dotychczas realizowali. Trzeba pamiętać, że one były efektem dobrego banku ziemi, kupionego w poprzednich latach. Koszt mieszkania to wypadkowa wielu czynników – ceny gruntów, kosztów wykonawstwa, finansowania, regulacji oraz oczekiwań jakościowych klientów. Marża jest elementem niezbędnym do zapewnienia stabilności i możliwości dalszego rozwoju firmy. Obniżenie jej nie rozwiąże problemu dostępności mieszkań.

Swego czasu spółka YIT postawiła w Polsce budynki dla inwestora PRS. Czy ten segment rynku was interesuje?

Tak, ale wyłącznie w sensie przygotowania i realizacji budynków, we współpracy z inwestorami.

CV

Leszek Stankiewicz

Leszek Stankiewicz jest prezesem YIT Polska od 9 kwietnia 2025 r. Od 2019 r. był związany z grupą Dom Development, najpierw jako zastępca dyrektora finansowego, potem wiceprezes spółki matki, jak i wiceprezes Dom Construction. Karierę rozpoczął w 1995 r., najpierw w bankowości, później pełnił funkcję dyrektora finansowego lub członka/prezesa zarządu w licznych spółkach, m.in. Fundamental Group/Budner, Makarony Polskie, Cargoforte, ASC Warszawa. Grupa YIT jest wyceniana na giełdzie w Helsinkach na 600 mln euro, w 2024 r. miała 1,82 mld euro przychodów.