Rynek nieruchomości handlowych utrzymuje wysokie tempo

Klienci są przywiązani do tradycyjnych form zakupów. Rynek nieruchomości handlowych wraca do pełni sił. Nowa podaż takich obiektów w 2025 roku ma szansę przebić świetny wynik z poprzedniego roku - wynika z raportu JLL.

Sytuację na rynku obiektów handlowych analizuje firma doradcza JLL. Analitycy podkreślają, że pięć lat od wybuchu pandemii Covid-19 polski rynek z rozpędem wraca do pełni sił. – Kasandryczne wizje nieodwracalnego końca tradycyjnego retailu i zastąpienia go przez e-commerce nie sprawdziły się – zaznaczają. – Koronawirusowe obostrzenia wpłynęły jednak na preferencje i zwyczaje klientów, a w odpowiedzi na nie zmieniła się także rynkowa oferta.

Parki na fali

JLL przewiduje, że nowa podaż w 2025 r. ma szansę przebić świetny wynik z poprzedniego roku, kiedy to oddano niemal 600 tys. mkw. powierzchni handlowej. W połowie czerwca tego roku w budowie było 560 tys. mkw. powierzchni, 87 proc. przypadało na parki handlowe i centra convenience. Sześć starszych centrów handlowych było rozbudowywanych.

– Ostatnie pięć lat w Polsce to oszałamiająca kariera parków handlowych i centrów convenience, które odpowiadały w tym okresie za 1,6 mln mkw. nowej powierzchni najmu, w porównaniu z 530 tys. mkw. w tradycyjnych centrach handlowych – podają autorzy raportu. – Ta dominacja, szczególnie widoczna w mniejszych miastach, wpłynęła na zmniejszenie średniej wielkości nowych obiektów.

Nie oznacza to jednak stagnacji w segmencie centrów handlowych. Wręcz przeciwnie, ich sytuacja jest bardzo dobra, o czym świadczy niski poziom pustostanów. Średni wskaźnik w największych aglomeracjach to ok. 3,4 proc.

– W przypadku centrów handlowych dominującym trendem jest jakość, a nie ilość. Rynek koncentruje się na dopasowaniu oferty do ewoluujących potrzeb konsumentów – komentuje Maciej Kotowski, dyrektor w JLL. – Nowe parki handlowe odpowiadają zaś za uzupełnianie braków na handlowej mapie Polski. Nowe obiekty pojawiają się zarówno w najmniejszych miejscowościach, gdzie dotąd brakowało nowoczesnej oferty, jak i na przedmieściach dużych aglomeracji, gdzie rozwój osiedli i suburbanizacja generują zapotrzebowanie na wygodne zakupy blisko domu.

Dyrektor Kotowski przyznaje, że handlowa mapa kraju coraz bardziej się zapełnia. Jak jednak zaznacza, wciąż są lokalizacje z potencjałem. – Ich identyfikacja wymaga precyzyjnej analizy i dokładnego planowania – mówi.

Rynek centrów handlowych w dużej mierze jest już nasycony. Przez ten rynek przechodzi intensywna fala modernizacji, kolejne galerie są też rozbudowywane. Takie zmiany w ostatnich pięciu latach przeszło ok. 7 proc. obiektów, jak np. Pogoria w Dąbrowie Górniczej.

Lokale i mixed use

Poza centrami (zróżnicowanymi pod względem wielkości, zasięgu oddziaływania i funkcji) i parkami handlowymi, które różnią się skalą i koncepcją, dynamicznie rozwija się także segment nieruchomości mixed use. – Odpowiada on za ekspansję oferty handlowej w centrach największych aglomeracji, zgodnie z ideą 15-minutowego miasta. Przykładem takich inwestycji są Towarowa 22, Norblin czy Browary Warszawskie, gdzie funkcje handlowe i usługowe są łączone z mieszkaniowymi i biurowymi – wskazują analitycy JLL.

Na znaczeniu zyskują też lokale handlowe w parterach budynków mieszkalnych. W samej Warszawie w ostatnich latach powstało w sumie ok. 80 tys. mkw. takiej powierzchni.– To ogromny potencjał wzrostu, który zauważyli najwięksi deweloperzy, planując w parterach miejskie „parki handlowe”. Stopniowo rozwija się też segment ulic handlowych – high streets, gdzie często powstają duże, nowoczesne sklepy monobrandowe – wskazują eksperci.

Świetnymi przykładami są Wars Sawa Junior i flagowe sklepy Adidasa i Uniqlo (otwarcie jesienią 2025 r.) oraz nowo otwarte showroomy Lenovo i BYD w okolicy placu Powstańców Warszawy. Każdy z tych formatów oferuje inne warunki finansowe, dostosowane do profilu najemcy.

– Wzrost stawek najmu, przekraczający poziomy sprzed pandemii, dotyczy szczególnie najlepszych lokalizacji w topowych centrach i parkach handlowych, które umacniają swoją pozycję rynkową - podaje JLL. Czynsze w najlepszych galeriach w centrum Warszawy dochodzą do 160 euro za mkw. miesięcznie (lokal 100 mkw., moda). W parkach handlowych to 16-18 euro za mkw. (lokal 200-500 mkw.).

W ciągu ostatnich pięciu lat zaszła też wielka zmiana w ofercie obiektów handlowych. – Tzw. „tenant-mix” jest regularnie aktualizowany, co przekłada się na rosnący udział gastronomii, rozrywki i sieci drogerii w centrach handlowych – wskazują autorzy raportu JLL. – Coraz częściej pojawiają się tam także value retail (dyskonty niespożywcze), które początkowo wypełniały luki po pandemii, a dziś stanowią stały element krajobrazu handlowego. Tylko nieliczne centra nie mają jeszcze przedstawiciela tego formatu wśród najemców.Ewoluują też parki handlowe. I na tym rynku rośnie znaczenie usług i gastronomii, pojawiają się nowe sklepy modowe i drogerie. – Mimo poszerzającej się grupy najemców, tenant-mix w parkach pozostaje wciąż stosunkowo wąski w porównaniu z centrami, z dominacją powtarzających się marek.

Najlepiej działające parki, zwłaszcza w pobliżu dużych miast, mają potencjał przyciągania nowych marek, dotychczas obecnych wyłącznie w tradycyjnych galeriach, co może znacząco wpłynąć na dalszą dywersyfikację oferty i rozwój tego segmentu rynku – prognozuje Dagmara Filipiak z JLL Poland.

Powrót inwestycji

Nieruchomości handlowe zyskują także na rynku inwestycyjnym. W I połowie roku zawarto 23 transakcje (16 dotyczyło parków handlowych) o wartości 314 mln euro. W 2024 r. było 31 transakcji o łącznej wartości prawie 1,6 miliarda euro. Atrakcyjne pozostają także centra handlowe, czego dowodem są duże transakcje z 2024 roku. To sprzedaż Silesii w Katowicach za 405 mln euro i Magnolii we Wrocławiu za 373 mln euro.

Stopy kapitalizacji pozostają na podwyższonym poziomie, jednak nadchodzi ich kompresja, szczególnie w przypadku parków handlowych, co znajduje uzasadnienie w obniżkach stóp procentowych w Polsce i Europie. – Sektor retail, a zwłaszcza parki handlowe, może być pierwszym segmentem nieruchomości komercyjnych, który odnotuje ten trend. W najbliższym czasie spodziewane są transakcje większych portfeli parków o wartości sięgającej nawet 100 mln euro, a także pojawienie się nowych graczy inwestycyjnych, w tym podmiotów z regionu CEE oraz inwestorów krajowych, co może otworzyć nowe, atrakcyjne możliwości także dla centrów handlowych – prognozuje Agnieszka Kołat z JLL.