Centra danych. Strategiczna nisza przyciąga deweloperów magazynowych

Trzymamy dane w chmurze, ale ta chmura to fizyczne, specjalistyczne budynki komercyjne. Centra danych są fundamentem cyfrowej gospodarki – mówi Piotr Kowalski, dyrektor zarządzający Stowarzyszenia Polish Data Center Association (PLDCA).

Centraa danych to nisza, która coraz bardziej interesuje graczy z rynku nieruchomości komercyjnych, w tym związanych z segmentem magazynowym. W gronie członków PLDCA jest m.in. SEGRO, a także firmy doradcze: CBRE i JLL. Jak dziś wygląda rynek centrów danych w Polsce, jeśli chodzi o ten aspekt nieruchomościowy, a nie czysto technologiczny?

Działam w tej branży od 2009 r. i zauważyłem, że aspekt nieruchomościowy jest często wręcz pomijany w różnych analizach, nawet strategie cyfryzacji kraju zaczynane są od technologii, od serwerów itp., a przecież bez odpowiednich nieruchomości – centrów danych – cyfryzacja nie jest możliwa. Popularne jest stwierdzenie, że trzymamy dane w chmurze – ale ta chmura to bardzo specjalistyczne budynki.

Trzeba sobie otwarcie powiedzieć, że dzisiaj Polska nie jest liderem tego obszaru. Rynek data centers mierzy się mocą przyłączeniową. Wielkość rynku w Europie to szacunkowo 10 GW, a w Polsce pracuje około 200 MW. Zatem zaledwie 2 proc. europejskich mocy obliczeniowych zlokalizowanych jest w Polsce, co nie oddaje wagi naszego kraju, jeśli weźmiemy pod uwagę wielkość naszej gospodarki na tle UE czy liczbę mieszkańców. Staramy się wykorzystać trend rosnącego zapotrzebowania na centra danych, by większą część tych inwestycji przyciągnąć do Polski.

Wszystkie cyfrowe usługi, których używamy codziennie: bankowość elektroniczna, telekomunikacja, e-commerce – wymagającentrów danych. Rynek bardzo szybko się rozwija, są prognozy mówiące, że do 2035 r. moce w Europie wzrosną do 40 GW, co ma związek z bardzo dużym zapotrzebowaniem na obiekty obliczeniowe na potrzeby sztucznej inteligencji (AI) – to specjalistyczne obiekty, bardzo często nie da się bowiem wykorzystać starszej generacji centrów na potrzeby AI. Komisja Europejska pracuje nad dokumentem Cloud and AI Development Act, w którym stawia cel trzykrotnego wzrostu suwerennych mocy obliczeniowych w ciągu najbliższych 5–7 lat. To są ogromne cele inwestycyjne, które łatwo jest zapisać na papierze. Jeśli mamy spełnić te ambicje, to – mając świadomość, jak długo trwają procesy inwestycyjne – uzyskiwanie pozwoleń środowiskowych, pozwoleń na budowę, uzyskiwanie przyłączy energetycznych – musimy uprościć procedury. KE zdaje się to rozumieć, my też podnosimy te kwestie lokalnie, rozmawiając z różnymi ministerstwami. Polska może się pokazać jako kraj, który chce przyciągać inwestycje, np. upraszczając procedury inwestycyjne związane z centrami obliczeniowymi.

Mamy zatem w Polsce centra o mocy 200 MW – a ile to nieruchomości i gdzie się one znajdują?

Centrów danych jest kilkadziesiąt i jeśli spojrzymy na mapę Polski, wydają się one rozsiane po całym kraju, głównie przy dużych aglomeracjach miejskich. Jednak 80 proc. mocy przypada na centra zlokalizowane w Warszawie. Na drugim miejscu jest Poznań, na trzecim Kraków. Pozostałe to obiekty ze znacznie mniejszą mocą, służące raczej lokalnemu biznesowi. Pozycja Warszawy wynika głównie z tego, że swoje tzw. regiony chmurowe zlokalizowali tu najwięksi operatorzy technologiczni: Microsoft, Google i AWS (Amazon Web Services). Region chmurowy to geograficznie odseparowany obszar, gdzie dostawca usług chmurowych utrzymuje centra danych, gdzie znajdują się serwery i infrastruktura. Regiony są wydzielone m.in. po to, by ewentualna awaria jednego nie wpływała na inne. I w tych regionach powstają całe ekosystemy mniejszych centrów.

Rynek będzie się trochę zmieniać, bo dla tego nowego typu data centers – na potrzeby AI – czas przesyłu danych nie jest już kluczowym kryterium, stąd ich lokalizacja nie musi być już skupiona blisko regionów chmurowych. To otwiera możliwości budowania centrów w nowych lokalizacjach. Główne kryteria wyboru to: dostęp do przyłączy energetycznych o bardzo dużej mocy (minimum 100 MW), dostęp do bardzo wysokiej jakości i przepustowości sieci światłowodowych, jak również jakość i cena energii elektrycznej. Ten ostatni aspekt blokuje nieco rozwój centrów danych w Polsce. Centra to branża energochłonna, dlatego kluczowy jest dostęp do energii zielonej. Niestety, polska energetyka zawodowa ma wciąż bardzo duży udział węgla, co powoduje, że większość tych dużych inwestycji powstaje w innych krajach – obecnie w Skandynawii i na Półwyspie Iberyjskim. Dlatego tak istotnym aspektem działań Stowarzyszenia jest wspieranie procesu dekarbonizacji oraz informowanie inwestorów zagranicznych o celach z tym związanych w perspektywie 2030 r. i kolejnych lat – wskazując na rosnącą atrakcyjność naszej lokalizacji.

W jakim modelu działają centra danych? Patrząc na klasyczne magazyny – budowane są one po to, by przynosiły właścicielom zyski z najmu, albo w formule BTO (built-to-own) – na potrzeby konkretnego podmiotu…

Są różne modele funkcjonowania centrów obliczeniowych. Pierwszy to tzw. enterprise. Weźmy przykład Microsoftu, który wybudował swoje własne centra danych w Warszawie: czyli jest właścicielem działki i budynku, serwerów i sam jest operatorem obiektu. Wokół takich „strategicznych” centrów, jak wspomniałem, rośnie cały ekosystem tzw. centrów kolokacyjnych. Ten biznes polega na tym, że jest operator, który ma działkę, inwestuje w postawienie budynku ze stosownymi systemami krytycznymi zapewniającymi bezpieczeństwo fizyczne oraz ciągłość zasilania i chłodzenia – swegorodzaju hotel dla serwerów. Same serwery są wstawiane przez klientów, najemców. Google i AWS wybrały w Polsce świadczenie usług właśnie przez obiekty kolokacyjne – choć oczywiście nie są oni jedynymi użytkownikami tego typu usług, jest jeszcze duży rynek krajowych operatorów i odbiorców rynku kolokacji.

Zdecydowana większość rynku to centra kolokacyjne, zarządzane przez operatorów, szacowałbym ten udział na 80 proc. Rynek przyciąga graczy z rynku typowo magazynowego, w Polsce jest już kilka takich firm, które podpisały umowy z międzynarodowymi operatorami, budują hale, które są wyposażane w infrastrukturę do obsługi centrów danych: SEGRO, Hillwood czy Panattoni.

Warto przy tym zaznaczyć, że inwestycja w budowę centrów danych wymaga bardzo dużych środków. Szacunkowo nakłady to 8–12 mln dol. (29–44 mln zł – red.) na 1 MW. W przypadku dużych obiektów mówimy więc o projektach idących w miliardy złotych. Zakładając wspomniane wcześniej prognozy wzrostu rynku europejskiego o 30 GW, mówimy o inwestycjach na poziomie 300–360 mld euro – i to tylko w część nieruchomościową, nie licząc serwerów oraz zewnętrznej infrastruktury energetycznej. Jest to więc rynek, który mógłby znacząco wpłynąć na skalę inwestycji w Polsce.

Centra danych w pewnych regionach są niemile widziane, m.in. jako obiekty konsumujące ogromne ilości energii, obciążające sieć itd.

Nie da się ukryć, że centra danych są przemysłem energochłonnym – podobnie jak inne sektory przemysłu. Jednak również wartość generowana przez ten sektor jest niezbędna do cyfrowego rozwoju w XXI wieku. Problemem jednak nie jest samo zużycie energii, a jej jakość – czyli emisyjność źródeł. Jeżeli energia elektryczna pochodzi z czystych, niskoemisyjnych źródeł, jej zużycie nie jest problemem – szczególnie w kontekście wartości, którą generuje dla gospodarki.

W Europie jest pięć głównych lokalizacji centrów, to tzw. FLAP-D: Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin. W każdej z tych lokalizacji mówimy o centrach o mocy około 1 GW – przypominam w całej Polsce – to 200 MW. W takich miejscach faktycznie pojawiają się już protesty społeczne, w Amsterdamie było nałożone moratorium na budowę nowych obiektów, podobnie jest w Singapurze. Irlandia jest siedzibą wszystkich globalnych i technologicznych firm, które mają tam największe centra danych, co doprowadziło do tego, że odpowiadają za 20 proc. zużycia energii elektrycznej całego kraju, podczas gdy średnia globalna to kilka proc. W Irlandii praktycznie już nie ma nowych mocy przyłączeniowych dla tego typu obiektów. Stąd dążenie do tego, by centra mogły mieć własne źródła zasilania.

Protesty społeczne często dotyczą też rzekomego wysokiego zużycia wody przez centra. Jestem akurat inżynierem wyspecjalizowanym w systemach chłodzenia i mogę zapewnić, że obieg wody w centrach jest zamknięty – jak w domowych systemach grzewczych – a faktyczne zużycie bardzo niskie. Taka łatka wywodzi się z USA, gdzie technologia chłodzenia jest inna i zużycie wody jest faktycznie duże.

Podobnie kwestia obciążenia sieci – to również argument wynikający z niezrozumienia technologii. Duże moce centrów danych, ich stabilny profil zużycia w ciągu roku oraz możliwość współpracy z siecią energetyczną dzięki własnym systemom zasilania rezerwowego może wręcz sprzyjać stabilizacji sieci. Centra danych magazynują ogromne ilości energii w systemach bateryjnych – niektóre kraje w Europie dają już możliwość dynamicznej współpracy centrów obliczeniowych z siecią energetyczną.

Centra z własnymi źródłami to na razie domena Irlandii, z wyjaśnionych powodów. Dostęp do energii musi być jednak gwarantowany, dlatego mówimy nie o OZE jako podstawowym źródle zasilania. Rozwiązaniem mogą być np. turbiny gazowe, a przyszłościowym kierunkiem jest energia jądrowa, w tym małe reaktory jądrowe (SMR). W Kanadzie taki pierwszy testowy reaktor jest już w budowie, a Polska jest również bardzo zaawansowana na ścieżce rozwoju tej technologii, dzięki wysiłkom Orlen Synthos Green Energy.

Zapotrzebowanie na centra danych będzie zatem rosło, a co zrobić, by Polska przyciągała centra danych? Prąd jest u nas drogi, nie jest zielony, stan sieci przesyłowych jest zły.

Argumentem za lokalizacją centrów danych w Polsce może być właśnie efektywność energetyczna. Dzięki temu, że średnia temperatura powietrza w naszym kraju jest najniższa na kontynencie (poza Skandynawią), koszty energetyczne chłodzenia są również niskie. Dodatkowo ciepło, które jest efektem pracy serwerów, może być także wykorzystywane przez sieci ciepłownicze do ogrzewania nawet dużych aglomeracji. Takie projekty są już rozpoczęte w Polsce, m.in. w Poznaniu, gdzie centrum danych mogłoby pokryć nawet do 20 proc. zapotrzebowania energii cieplnej miasta. Taka współpraca wpisuje się w ambitne cele dekarbonizacji, jakie mają spółki ciepłownicze. One potrzebują odchodzić od węgla i poszukują źródeł tzw. ciepła odpadowego. Skala potrzeb jest ogromna – w Polsce pracuje druga największa sieć ciepłownicza w Europie – i centra danych mogą być ważną częścią rozwiązania tego problemu. Jest to kierunek, który omawiamy z Ministerstwem Klimatu i Środowiska.

Paradoksalnie perspektywy rozwoju są bardzo obiecujące. Pamiętajmy, że duże centra danych – rzędu kilkudziesięciu czy kilkaset MW – to inwestycje, które są planowane długoterminowo, dlatego postępujący proces dekarbonizacyjny wspiera strategiczne aspekty rozwoju tego rynku w Polsce. Do 2030 r., według założeń resortu klimatu i środowiska, emisja polskiej energetyki zawodowej ma się obniżyć o 50 proc. względem poziomu z 2023 r., co wprowadzi nas na poziom zbliżony do rynku niemieckiego.

Po drugie, sprzyja nam klimat. Mamy najniższą średnią temperaturę w ciągu roku poza Skandynawią, co kluczowe dla kosztów eksploatacyjnych centrów, które w cyklu życia obiektu znacząco przewyższają koszty inwestycyjne. Dodajmy potencjalną współpracę centrów ze spółkami ciepłowniczymi – myślenie o centrach danych jako elementu nowoczesnego systemu energetycznego pozwala mi na optymizm.

Bardzo liczę również na to, że Polska zostanie wybrana przez Komisję Europejską jako jedna z pięciu lokalizacji inwestycji Gigafabryk Sztucznej Inteligencji w ramach wspomnianego Cloud and AI Development Act – wspierając przy tym cele zrównoważenia geograficznego europejskich mocy obliczeniowych. Wniosek z polską aplikacją został niedawno złożony przez Ministerstwo Cyfryzacji, we współpracy z szeregiem polskich przedsiębiorstw oraz krajami bałtyckimi. To byłby doskonały impuls rozwojowy dla krajowego sektora centrów obliczeniowych.