Mieszkania sprzedają się dosyć długo. Kto musi uzbroić się w ciepliwość?

Klienci nie spieszą się z zakupem lokali. Przebierają w bogatej ofercie, negocjują ceny. Rynek nieruchomości może się ożywić jesienią, wraz z poprawą dostępności kredytów hipotecznych.

Z analiz Metrohouse wynika, że czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie to średnio trzy miesiące. W innych dużych miastach i miejscowościach poza głównymi metropoliami jest to przeciętnie 4,5 miesiąca. - W porównaniu z I kwartałem czas oczekiwania na klienta w Warszawie skrócił się o około trzech tygodni – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. W pozostałych miastach ten czas jest krótszy o kilka dni.

Gotowe do wejścia

Na wyraźne skrócenie czasu ekspozycji ogłoszeń sprzedaży mieszkań nie wskazują statystyki SonarHome za czerwiec (obejmują czas po pierwszej, majowej obniżce stóp procentowych. Druga była w lipcu. Główna stopa spadła do równych 5 proc.).

– Moim zdaniem od majowej obniżki stóp procentowych minęło zbyt mało czasu. W porównaniu z majem zmiana jest w zasadzie marginalna – mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny SonarHome. –W kilku miastach, takich jak Gdynia, Kraków czy Lublin, czas ekspozycji skrócił się mniej więcej o dwa dni – wskazuje. – Jednak we wszystkich największych badanych przez nas miastach ten czas jest o około 20 proc. dłuższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku – podkreśla. Lokale wciąż sprzedają się długo.

Jak podaje SonarHome, mieszkania w Warszawie i Krakowie w czerwcu znikały po 107 dniach ekspozycji, we Wrocławiu po 111 dniach, w Poznaniu po 100, w Łodzi po 93, w Lublinie i Gdańsku po 106, w Gdyni po 105, w Katowicach po 104, a w Szczecinie po 112.

Jakie nieruchomości znikają najszybciej? -Na szybką sprzedaż mogą liczyć lokale odpowiednio wycenione, których cena jest dopasowana do realiów rynkowych – mówi Marcin Jańczuk. – Dość dobrze sprzedają się mieszkania o powierzchni do 50 mkw. Klienci coraz częściej szukają lokali gotowych do wejścia, które nie wymagają na początku dużych nakładów na modernizację – dodaje.

Na najdłuższą sprzedaż muszą się przygotować właściciele dużych mieszkań w blokach wybudowanych w starszych technologiach. – Jeśli dodatkowo w grę wchodzi spory remont, czas sprzedaży będzie znacznie dłuższy niż standardowy. Oczywiście zawsze możemy go skrócić, ustalając konkurencyjną w stosunku do innych ofert na rynku cenę – zaznacza Jańczuk.

Czy długi czas ekspozycji ofert wpływa na ceny mieszkań? Marcin Jańczuk zauważa, że wbrew oczekiwaniom lawinowych spadków cen nie widać. – Moment, w którym znalazł się rynek, nazwałbym „ostrożną stabilizacją” – mówi Marcin Jańczuk. – Średnie ceny zatrzymały się na pewnym poziomie. Kupujący mają duży wybór mieszkań, zarówno z rynku wtórnego, jak i z oferty deweloperów – dodaje.

Dlatego też klienci nie czują presji czasu, liczą też na negocjacje cen. - Kolejne miesiące mogą być kontynuacją obecnych trendów, a ewentualna trzecia obniżka stóp procentowych może dać sygnał grupie niezdecydowanych klientów do wejścia na rynek – komentuje ekspert Metrohouse.

Ile za mieszkanie

Ile faktycznie płacimy za mieszkania? Średnie ceny transakcyjne analizuje Metrohouse i Credipass. Najdrożej jest w Warszawie. Za mkw. lokalu z drugiej ręki kupujący płacili w II kwartale średnio 15,6 tys. zł za mkw., o 2,4 proc. mniej niż kwartał wcześniej i o 3,3 proc. mniej niż w II kwartale ub.r. Przeciętna cena całkowita to 835 tys. zł, przeciętny metraż kupowanego mieszkania: 55 mkw.

Średnia transakcyjna cena mkw. mieszkań na rynku wtórnym we Wrocławiu w II kw. br. to 11,63 tys. zł za mkw., o 0,8 proc. więcej niż kwartał wcześniej i o 2,5 proc. więcej niż rok temu. Średnia całkowita cena kupowanego mieszkania to 509 tys. zł, a średni metraż 44 mkw.

Kupujący mieszkania w Krakowie płacili przeciętnie 13,74 tys. zł za mkw. Różnica kwartał do kwartału to 0,3 proc., rok do roku – minus 1,4 proc. Średnia cena całkowita kupowanego mieszkania to 633 tys. zł, średni metraż 46 mkw.

W Gdańsku średnia transakcyjna cena mkw. mieszkań na rynku wtórnym w II kwartale to 12,08 tys. zł za mkw. Różnica kwartalna to 2,4 proc., różnica roczna: minus 0,2 proc. Na gdańskim rynku wtórnym sprzedawane są lokale po średniej cenie całkowitej 594 tys. zł. Średnia powierzchnia kupowanych mieszkań to 49 mkw.

W Łodzi klienci kupowali mieszkania po średniej cenie 7,44 tys. zł za mkw. Różnica kwartalna: 0,8 proc., różnica roczna: minus 7,9 proc. Średnia cena całkowita to 369 tys. zł, średni metraż 49 mkw.

Z tzw. nastrojometru rynku nieruchomości, który co kwartał przygotowują portal Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu, wynika, że w ostatnich miesiącach warunki do zakupu mieszkań w II kwartale się poprawiły. Wskaźnik osiągnął 54,3 pkt, o 0,8 pkt więcej niż w I kwartale. Jest też lepiej niż w analogicznym okresie 2024 r., kiedy nastrojometr wynosił 52,7 pkt.

– W opinii pośredników (w badaniu wzięło udział niemal 1,6 tys. agentów), w II kwartale umiarkowanie polepszyła się sytuacja na rynku mieszkań na sprzedaż i mieszkań na wynajem. Nastroje ustabilizowały się na rynku domów, a na rynku działek budowlanych i nieruchomości komercyjnych – lekko pogorszyły. Klienci mogą przebierać w ofertach. Nie spieszą się z transakcjami.

– Rynek nieco się pobudził m.in. na skutek częstszych obniżek cen ofertowych mieszkań z drugiej ręki, cięcia stóp procentowych i ogólnie większej przewidywalności po tym, jak rząd zrezygnował z nowego programu wsparcia – mówi Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl . - Ale to i tak za mało, aby mówić o przełomie. Na rynek nadal negatywnie oddziałują wysokie ceny, ograniczona zdolność kredytowa i wzbudzająca niepewność sytuacja geopolityczna, przez którą część osób zwyczajnie nie wie, co robić.

Na wybór nie mogą też narzekać kupujący mieszkania od dewelopera. Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w II kwartale w siedmiu metropoliach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży niespełna 13,8 tys. mieszkań, o 12 proc. mniej niż w I kwartale. Ale trzeba pamiętać o lokalnych różnicach, na co zwraca uwagę Marek Wielgo, ekspert portalu.

– We Wrocławiu i Trójmieście deweloperzy rzucili na rynek ponad 2,5 tys. mieszkań, o 15 i 34 proc. więcej niż w poprzednich trzech miesiącach – wskazuje. W pozostałych miastach widać wyraźne hamowanie nowej podaży. W porównaniu z I kwartałem oferta nowych mieszkań najbardziej, o 48 proc., zmalała w Poznaniu. W Łodzi – o 45 proc.

Analitycy serwisu zaznaczają, że są to miasta, w których odnotowano największy spadek sprzedaży mieszkań.

Klucze u dewelopera

Ważne, czy nowa podaż nadal przewyższa popyt. – W II kwartale ten korzystny z punktu widzenia potencjalnych nabywców mieszkań trend utrzymał się w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – zauważa Wielgo. – W Warszawie, Łodzi i Poznaniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mniej mieszkań niż sprzedali. Mimo to we wszystkich metropoliach wzrosła ich liczba w ofercie. Po prostu wróciły do niej lokale, z których część nabywców zrezygnowała.

W Warszawie pod koniec czerwca było w ofercie niemal 17 tys. lokali, w Krakowie – 11,3 tys., Wrocławiu – ponad 11,1 tys., Trójmieście – prawie 8,8 tys., Łodzi – ok. 10,1 tys., Poznaniu – ponad 8,3 tys., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – ok. 11,1 tys. – Dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup nowego M, sytuacja wydaje się więc komfortowa – komentuje Wielgo, zwracając uwagę na wskaźnik średniego czasu wyprzedaży mieszkań.

–W II kwartale wzrósł on we wszystkich metropoliach. W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wyprzedaż mieszkań przy założeniu, że deweloperzy nie wprowadzaliby w tym czasie kolejnych, trwałaby ponad dwa lata. A osiem kwartałów to granica, powyżej której mówimy o nadpodaży mieszkań, co oznacza presję na spadek cen – wyjaśnia Marek Wielgo.

– Odwrotnie, gdy wskaźnik wyprzedaży nie przekracza czterech kwartałów. Jeszcze rok temu taki stan mieliśmy w Trójmieście, Krakowie i Warszawie. Dziś w tych trzech metropoliach, ale też we Wrocławiu i Poznaniu mamy okres równowagi rynkowej, co oznacza, że mieszkania w ofercie wyprzedałyby się w czasie od roku do dwóch.

Przy wyprzedaży powyżej półtora roku zostaje przekroczona strefa wysokiej podaży. - Oznacza to, że konkurencja na rynku mocno się zaostrza. Taką sytuację mamy zwłaszcza w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu – wskazuje analityk. Jego zdaniem sprzedaż mieszkań może się ożywić jesienią, wraz z poprawą dostępności kredytów mieszkaniowych. – Pod warunkiem, że w gospodarce, a w konsekwencji na rynku pracy, nie wydarzy się nic, co mogłoby zgasić optymizm nabywców kredytowych – zastrzega.