Katarzyna Kuniewicz, Otodom: Obniżki stóp aktywują nowe pule klientów deweloperów mieszkaniowych

Popyt na mieszkania nie zniknął, ludzie byli zainteresowani, ale nie mieli skłonności do zawierania transakcji. Kolejne obniżki stóp skłaniają kolejne pule nabywców do zakupu – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w firmie Otodom.

W czerwcu deweloperzy ruszyli w Polsce z budową 8,8 tys. mieszkań – podał GUS. Pomijając grudzień to pierwszy od lipca 2023 r. raz, kiedy nie widzimy kilkunastu tysięcy. Kiedy w 2022 r. w branżę uderzył kryzys wysokich stóp, kredyt był trudno dostępny, a sprzedaż lokali się skurczyła, deweloperzy zareagowali ostrym hamowaniem: liczba mieszkań w uruchomionych w II połowie 2022 r. projektach była o 50 proc. mniejsza rok do roku. W bardzo podobnej II połowie 2024 r. takiej reakcji nie było – przeciwnie, inwestycje furczały. Aż do teraz. Czy będzie hamowanie w II połowie 2025 r.?

Czerwcowy wynik jest słaby nie tylko na tle ostatniego roku – to najgorszy czerwiec od 2021 r. Nie można patrzeć na dane GUS przez pryzmat jednego miesiąca. Żebyśmy mieli rozpoczynane budowy, muszą być wcześniej uzyskane pozwolenia. Od 2022 r. mamy narastającą nadwyżkę pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami. Pamiętajmy, że pozwolenie na budowę jest ważne przez trzy lata. Co prawda w czerwcu mamy wyraźnie mniej rozpoczynanych budów niż uzyskanych pozwoleń, ale szerszy kontekst pozostaje: nawis pozwoleń jest bardzo wyraźny. Czerwiec może świadczyć o nastroju i nastawieniu deweloperów do tego, co się na rynku dzieje.

Ważnym wskaźnikiem mówiącym, co się na rynku dzieje, jest oferta mieszkań. W siedmiu największych miastach w połowie lipca to prawie 63 tys. lokali – więcej niż na koniec czerwca. Jeśli spojrzymy na 20 największych rynków mieszkaniowych w Polsce wraz z aglomeracjami, bieżąca oferta to 115 tys. mieszkań i domów od deweloperów. Klienci mają z czego wybierać.

Hamowanie produkcji jest zatem racjonalnym zachowaniem, bo rozpoczęcie budowy zazwyczaj wiąże się z uruchomieniem sprzedaży, a teraz nie ma potrzeby dokładać do oferty kolejnych lokali. To tylko osłabia pozycję konkurencyjną na rynku, gdzie sprzedaż może nie jest zła, ale utrzymuje się na poziomie niezadowalającym w stosunku do poziomu oferty.

Jeśli spojrzymy na wskaźnik wyprzedaży oferty, to w zasadzie tylko Warszawa i Trójmiasto są blisko stanu równowagi popytowo-podażowej. Za poziom równowagi uznaje się stan, kiedy cała oferta wyprzedałaby się w 4-5 kwartałów. Są jednak miasta, gdzie ten wskaźnik to aż 12 kwartałów.

Czyli mamy logiczny, choć może spóźniony proces dostosowywania tempa podaży do sprzedaży. Jednak otoczenie jest inne niż w połowie 2022 r. Za nami dwie obniżki stóp i oczekiwanie na kolejną po wakacjach. W maju raportowaliście, że sprzedaż mieszkań drgnęła, ale zryw nie utrzymał się w czerwcu. Teraz mówicie o dobrej sprzedaży w połowie lipca – po drugim cięciu stóp. Czy to też będzie epizod, czy trend się zmienia?

Cały czas mówimy o sprzedaży rzędu 3-3,5 tys. miesięcznie, a to, czego chcieliby deweloperzy przy obecnym poziomie oferty, to zdecydowanie powyżej 4 tys.

Siedem największych miast z aglomeracjami to ponad połowa budownictwa deweloperskiego w Polsce. Rytm zasadniczo wygląda tak, że jest słaby styczeń, lepszy luty, lepszy marzec, dość dobry kwiecień, w maju jest korekta z dołkiem w sierpniu, a potem następuje powakacyjne odbicie. W 2023 r. było zupełnie inaczej, ale wtedy działał „Bezpieczny kredyt”.

W tym roku również maj nie był w zgodzie z trendem, bo mieliśmy reakcję na obniżkę stóp, ale czerwiec już tak. Majowe cięcie było spodziewane, bo było zapowiedziane przez prezesa Narodowego Banku Polskiego, a wcześniej w kwietniu widzieliśmy spadek stawek WIBOR. Tymczasem w czerwcu spodziewano się, że Rada Polityki Pieniężnej wykorzysta wakacje na obserwację i kolejną decyzję podejmie dopiero we wrześniu. Dlatego potencjalni nabywcy mieszkań nie mieli przekonania, że wchodzimy w cykl obniżek i stąd taka, a nie inna sprzedaż. Lipcowa obniżka stóp była więc pozytywnym zaskoczeniem.

Co się dzieje w lipcu? Średnio dziennie sprzedaje się 130 lokali, w maju było to 150 – ale pamiętajmy, że lipiec ma o pięć dni więcej handlowych. W słabym dla branży sierpniu 2022 r. średnia wynosiła 80 lokali. Moim zdaniem dobra lipcowa sprzedaż to ewidentnie reakcja na drugą obniżkę stóp, ale w tle dzieje się jeszcze jedno zjawisko.

Od kilku miesięcy mamy bardzo wyraźny wzrost zdolności kredytowej dla przeciętnej czteroosobowej rodziny, która jest najbardziej zainteresowana zakupem czy zamianą mieszkania. Powodem jest wzrost wynagrodzeń. Inflacja słabnie, do tego mamy zatrzymanie się cen ofertowych mieszkań – a są rynki, na których ceny spadają. To wszystko daje nam pozytywny klimat. Nie jest tak, że obniżki stóp uruchamiają nowy popyt. Bo ten popyt jest, widzimy go cały czas na portalu Otodom – ludzie są zainteresowani zakupem mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Istotą jest to, że jest niska skłonność do zawierania transakcji. Kolejne obniżki stóp motywują kolejne pule osób, które decydują się jednak te transakcje zawrzeć.

Biorąc pod uwagę wspomniane przez panią trendy sprzedaży w poszczególnych miesiącach i niespodzianki – co może przynieść sierpień?

Na pewno nie będzie wtedy obniżki stóp, bo nie ma decyzyjnego posiedzenia RPP. Spodziewam się gorszego wyniku niż w lipcu, natomiast wyraźnie lepszego niż w 2022 r. Przypuszczam, że będziemy widzieli sprzedaż rzędu 2,9-3 tys. – a dalsza część roku będzie lepsza po prostu.