Rynek magazynowy ma potencjał wzrostu, choć z mniejszą dynamiką

Po latach dynamicznego wzrostu rynek magazynowy w Polsce się ustabilizował. Spowolnienie gospodarcze zniechęca deweloperów do budowania bez uprzedniego pozyskania najemców. Rośnie udział inwestycji z myślą o konkretnych klientach, w tym takich nieruchomości, które przejdą na własność.

Rok 2024 na rynku powierzchni logistyczno-przemysłowych w Polsce charakteryzował się stabilnym, wysokim popytem, mimo spowolnienia gospodarczego, oraz powściągliwością deweloperów. Zdaniem ekspertów 2025 r. przyniesie kontynuację trendów.

Na koniec września zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej sięgnęły prawie 34 mln mkw., popyt brutto w ciągu dziewięciu miesięcy 2024 r. sięgnął 3,8 mln mkw., z czego 1,1 mln mkw. w samym III kwartale. Na koniec września w budowie było 1,94 mln mkw. magazynów, z czego 46 proc. spekulacyjnie, czyli w ciemno, bez umów najmu.

Pod względem zasobów jesteśmy piątym rynkiem w Europie – za Niemcami, Francją, Holandią i Wielką Brytanią.

Specyficzny popyt

Eksperci szacują, że popyt brutto w 2024 r. sięgnął 5 mln mkw., co będzie bardzo dobrym wynikiem, szczególnie w kontekście trudniejszego otoczenia makro. Struktura popytu jest jednak specyficzna – to głównie renegocjacje kontraktów, a nie zapotrzebowanie na nowe obiekty.

– Rok 2024 to już piąty z kolei, kiedy popyt przebije magiczną jeszcze kilka lat temu granicę 5 mln mkw. Licząc na koniec września, polski rynek zajął drugie miejsce pod względem aktywności najemców w Europie, zaraz za niemieckim. Co wydarzy się w 2025 r., to będzie zależeć od tempa poprawy warunków ekonomicznych – mówi Damian Kołata, partner w Cushman & Wakefield. – Spodziewamy się, że w kolejnych miesiącach, podobnie jak w tym roku, jednym z głównych motorów rynku będzie logistyka i e-commerce, czyli branże mocno ze sobą związane i napędzające wzajemny rozwój – dodaje.

Maciej Kotowski, szef działu badań i doradztwa w JLL, zwraca uwagę na to, że w 2024 r. Polska wyróżniała się na tle Europy pod względem powrotu popytu na powierzchnie magazynowe. – Szerszy obraz rynku w całym regionie nadal wykazywał oznaki spowolnienia i niepewności. Znaczący wpływ na sytuację ma powolny wzrost gospodarczy w krajach Europy Zachodniej. Prognozy dla Polski są zdecydowanie bardziej optymistyczne, ale musimy pamiętać, aby na rynek patrzeć z perspektywy europejskich i globalnych łańcuchów dostaw. O ile całkowity popyt w Polsce w 2024 r. był o około 20 proc. większy w porównaniu z 2023 r., o tyle wzrost napędzany był głównie przez odnowienia istniejących umów, podczas gdy nowe zapotrzebowanie rosło zdecydowanie mniej dynamicznie – mówi Kotowski. – W 2025 r. spodziewamy się dalszej stopniowej poprawy wyników na rynku w Polsce, szczególnie biorąc pod uwagę pozytywne perspektywy dla sektora handlowego i rosnącą sprzedaż detaliczną, w tym online. Istotną rolę odgrywa również niezmiennie sektor produkcyjny, który generuje stabilne zapotrzebowanie na magazyny w Polsce – ocenia ekspert.

– Popyt brutto w całym 2024 r. może przekroczyć 5 mln mkw., co byłoby wynikiem zbliżonym do średniorocznych wartości obserwowanych w latach 2017–2023 (z wyłączeniem rekordowych lat 2021–2022) – mówi Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska. – Aż 80 proc. przypadnie na rynki „wielkiej szóstki”, ale mniejsze regiony, takie jak województwo kujawsko-pomorskie i zachodniopomorskie, również odnotują wysoki popyt, przekraczający 100 tys. mkw. Sektor e-commerce, który według prognoz nadal będzie dynamicznie się rozwijał w kolejnych latach, odpowiada za ponad jedną trzecią powierzchni magazynowej wynajętej w 2024 r. Coraz większym zainteresowaniem najemców cieszą się magazyny miejskie i obiekty „last mile”, choć realizacja tego typu projektów wiąże się ze sporymi wyzwaniami ze względu na ograniczoną dostępność gruntów oraz wydłużone procedury uzyskiwania decyzji i pozwoleń administracyjnych – dodaje.

Na zamówienie

Aktywność deweloperów zmniejszyła się, bo spowolnienie gospodarcze i wysokie koszty finansowe (wysokie stopy procentowe) ograniczyły apetyt na inwestycje o charakterze spekulacyjnym, czyli budowanie magazynów bez uprzedniego pozyskania kompletu najemców.

Kurek zwraca uwagę na niewielką aktywność deweloperów. Około 2 mln mkw. powierzchni w budowie to ponad dwa razy mniej od rekordu z 2021 r. (4,65 mln mkw.), jednak to wynik zbliżony do średniej z lat 2018–2020.

– W 2025 r. na aktywność deweloperów istotny wpływ będzie miał popyt najemców, który utrzymuje się na stosunkowo stabilnym poziomie. Jednak duży udział renegocjacji w całkowitej strukturze transakcji najmu może wskazywać na trudności deweloperów w pozyskaniu najemców do nowo planowanych magazynów. To z kolei oznacza, że wolumen powierzchni będącej w budowie będzie się utrzymywał na umiarkowanym poziomie właśnie 2 mln mkw. – mówi Kurek.

– Ostrożne podejście deweloperów do rozpoczynania nowych projektów się utrzyma. Większość inwestycji koncentruje się na formatach BTS oraz BTO dla dużych klientów, którzy zakładają długoterminową działalność – ocenia Przemysław Jankowski, szef działu nieruchomości magazynowych w Knight Frank. BTS (built-to-suit) to obiekty budowane na potrzeby konkretnego najemcy, a BTO (built-to-own) podobnie, tylko już nie na wynajem, lecz na własność. – W nadchodzących miesiącach deweloperzy będą skupiać się również na obiektach miejskich typu „last mile” w odpowiedzi na potrzeby szybkich dostaw w dużych aglomeracjach oraz parkach, które łączą różne formaty, np. big box (największe magazyny – red.) i SBU (mniejsze obiekty – red.), wraz z dodatkowymi usługami, takimi jak centrum medyczne, kantyna czy tereny do rekreacji – dodaje Jankowski.

Kontynuowanym trendem będzie dywersyfikacja lokalizacji. Potrzeba bycia bliżej swoich rynków zbytu kieruje uwagę firm na strategie skracania łańcuchów dostaw. – W 2025 r. spodziewamy się na rynku nowych, dużych graczy, którzy już zapowiedzieli swoje inwestycje dotyczące przenoszenia centrów logistycznych lub produkcji do Polski. Rośnie zainteresowanie naszym krajem ze strony azjatyckich firm technologicznych, które szukają lokalizacji bliżej Europy Zachodniej. Prawdopodobne jest również wejście dużych producentów z sektora automotive, co może napędzić popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe – mówi Jankowski.

Wiele wyzwań

Anna Głowacz, dyrektorka działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Axi Immo, zwraca uwagę na czynniki geopolityczne, które mogą mieć kluczowe przełożenie na polski rynek.

– Z dużym prawdopodobieństwem wybór nowego prezydenta Stanów Zjednoczonych może wpłynąć na możliwe zakończenie wojny lub zawieszenie broni w Ukrainie. Duże znaczenie dla rozwoju sektora magazynowego w Polsce będą miały decyzje związane z procesem odbudowy u naszych sąsiadów. Według przekazywanych od kilku kwartałów informacji Polska ma stać się centrum operacyjnym w procesie tj. friendshoringu – mówi Głowacz. To trend lokowania infrastruktury w państwach przyjaznych i bezpiecznych, członków UE i NATO.

Wyzwaniem będzie też reforma planistyczna, która wchodzi w życie 1 stycznia 2026 r. – Zastąpienie studiów uwarunkowań miejscowymi planami ogólnymi zapewni większą przejrzystość i przewidywalność inwestycji, ograniczając możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy poza wyznaczonymi strefami. Nowelizacja z jednej strony może zmniejszyć dostępność gruntów i będzie stanowić wyzwanie dla deweloperów, a z drugiej ułatwi realizację projektów zgodnych z planami. Zintegrowany plan inwestycyjny zaoferuje inwestorom elastyczność, ale będzie wymagać strategicznego podejścia ze względu na związane z nim koszty – mówi Głowacz.

Na kolejny czynnik ryzyka zwraca uwagę Michał Śniadała, szef działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE. – W skali makro wyzwaniem dla rynku jest transformacja energetyczna w naszym kraju, co ma ogromny wpływ na ceny energii. Polska ma spore opóźnienia w porównaniu z resztą regionu CEE, co sprawia, że możemy tracić swoją przewagę wobec np. Rumunii czy Węgier. Zwłaszcza sektor produkcyjny potrzebuje bardziej efektywnych źródeł energii, np. w postaci energii jądrowej – mówi Śniadała.

Popyt inwestorów

W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2024 r. wartość inwestycji w nieruchomości logistyczno-przemysłowe w Polsce wyniosła 738 mln euro (prawie 3,2 mld zł) – wynika z szacunków Avison Young. To o 12 proc. mniej rok do roku, ale po słabszym pierwszym półroczu trzeci kwartał przyniósł ożywienie: wartość transakcji wyniosła 444 mln euro. Sektor magazynowy odpowiadał za 27 proc. całkowitej wartości inwestycji. Ożywienie to poza pozytywną oceną perspektyw sektora skutek obniżania stóp w strefie euro, co obniża koszty finansowania długiem.