Pierwszy projekt handlowy w przyszłym roku

Gościem Adama Roguskiego był Marcin Pabijanek, prezes brokera nieruchomości handlowych Petram House i dyrektor zarządzający platformy Social.Estate.

Crowdinvesting podbija  serca i umysły uczestników rynku, dość przypomnieć błyskawiczną sprzedaż akcji przez klub piłkarski Wisła Kraków, teraz pieniądze na nowy alkoholowy biznes zbiera Janusz Palikot, a i Giełda Papierów Wartościowych dostrzegła potencjał rynku, zapowiadając stworzenie własnej platformy. Właśnie ruszyła wasza platforma – Social.Estate. Jaka jest idea jej powołania?

Inspiracją byli dla nas inwestorzy instytucjonalni, którzy współpracowali z Petram House'em przy lokowaniu w nieruchomości handlowe. Takie obiekty z dużym potencjałem są pożądanymi aktywami poszukiwanymi do portfeli funduszy i większych inwestorów prywatnych, dysponujących kapitałem powyżej 10 mln zł. Takie nieruchomości, wynajęte sieciom spożywczym, cechują się bezpiecznymi parametrami, które zapewniają stały przepływ gotówki z najmu. Są jednak niedostępne dla drobnych inwestorów – bez takiej gotówki, ale też bez specjalistycznej wiedzy. Utworzenie platformy Social.Estate ma otworzyć rynek nieruchomości komercyjnych dysponujących nawet 10 tys. zł.

Pierwsza kampania crowdinvestingowa to jednak spółka Mzuri CFI Stolica, budująca portfel mieszkań na wynajem, który za kilka lat ma zostać spieniężony. Do tej pory inwestorzy kupili jednostki za ponad 2 mln zł z puli o wartości 3 mln zł...

Jesteśmy pozytywnie zaskoczeni tempem, pewnie wynika to z kilku powodów. Projektodawca, czyli Grupa Mzuri, działa na rynku od ponad 20 lat i budzi zaufanie. Od lat Mzuri tworzy spółki inwestowania zbiorowego, Mzuri CFI Stolica to pierwsza firma, do której wejść można wyłącznie za pośrednictwem platformy Social.Estate.

Inwestorzy kupują jednostki za minimum 10 tys. zł – to po połowie udziały w spółce Mzuri CFI Stolica i oprocentowana pożyczka dla tej spółki. Jak wygląda technicznie ta inwestycja? Czy są jakieś czynności, które trzeba wykonać poza internetem?

Co do zasady, powinna być prosta jak założenie lokaty przez internet. Inwestor może zapoznać się z projektem, ze wszelkimi dokumentami, z umową spółki, załącznikami, umową przedwstępną itp. Później zadeklarować kwotę, zatwierdzić umowę przedwstępną objęcia udziałów i pożyczki oraz dokonać bezpiecznej płatności przez Dotpay. Następnie na skrzynkę mailową przyjdzie e-mail z pełnomocnictwem, z którym to dokumentem należy się udać do notariusza.

Platforma umożliwia zakup jednostek. Obecny projekt ma perspektywę pięcioletnią, ale może się zdarzyć, że sytuacja zmusi kogoś do wcześniejszego wyjścia z inwestycji. Co wtedy?

Przede wszystkim można sprzedać udziały innemu inwestorowi albo spółce. Mzuri ma określoną procedurę wcześniejszego odkupienia udziałów.

Czy takie transakcje mogłyby się odbywać za pośrednictwem platformy?

Niewykluczone, mamy opracowany moduł „giełdowy" dla platformy.

Oferowanie udziałów, potencjalny obrót online – co na to Komisja Nadzoru Finansowego?

Chcieliśmy się upewnić, że oferowanie udziałów w spółce z o.o. nie narusza ustawy – i takie potwierdzenie w odpowiedzi od Komisji Nadzoru Finansowego uzyskaliśmy. Nie wchodzimy też w zakres dyrektywy MIFiD II, oferując udziały nieograniczonemu gronu adresatów.

Grupa Mzuri pytała Komisję Nadzoru Finansowego o możliwość nadania swoim wehikułom crowdinvestingowym statusu ASI. Urząd odpowiedział, że nie ma takiego wymogu. Czy jednak ten rodzący się rynek powinien być w jakiś sposób regulowany, nadzorowany?

Regulacje są konieczne, bo nie ma przepisów mówiących wprost o platformach crowdinvestingowych. Brakuje też jasnej definicji relacji między projektodawcą a inwestorami, a także tego, jakie informacje powinny być prezentowane przez projektodawców przy ofercie. Np. startupy zbierają na pomysł, ale warto znać czynniki ryzyka. Dla samego rynku nieruchomości powinny powstać odrębne regulacje, na wzór niedoszłych REIT-ów (spółek inwestujących w nieruchomości, wypłacających regularnie dywidendy akcjonariuszom – projekt ustawy utknął w Sejmie mijającej kadencji – red.). Przydałyby się także zachęty podatkowe dla takiego inwestowania.

Na razie mamy na platformie projekt mieszkaniowy, a co z otwarciem rynku nieruchomości komercyjnych dla drobnych inwestorów?

Nasza strategia zakłada, że Social.Estate stanie się platformą pierwszego wyboru, jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości komercyjne, przede wszystkim handlowe, w których się specjalizujemy. Myślę, że pierwszych projektów nieruchomości wynajętych sieciom spożywczym można się spodziewać w przyszłym roku.

Czy to będą projekty zapewniające długoterminowe zaangażowanie kapitału, czy bardziej deweloperskie: finansujemy budowę obiektu handlowego i partycypujemy w zyskach z jego odsprzedaży?

Chcemy, żeby te projekty były dywidendowe, żeby były właśnie długofalowym rozwiązaniem rentierskim z przewidywalną stopą zwrotu.

Na rynku trwa dyskusja w sprawie obiecywania inwestorom określonych stóp zwrotu. Jakie stopy są do osiągnięcia z nieruchomości handlowych?

Wyliczanie takich stóp zwrotu jest relatywnie łatwiejsze, bo taki obiekt ma umowę najmu z siecią spożywczą najczęściej na 10–15 lat. Jest tam jasno zapisana stawka czynszu za metr kwadratowy, która jest indeksowana. W przypadku condo wiele opiera się na prognozach i zaufaniu do operatora, który je formułuje.

Jakie są kryteria doboru projektów na platformę, bo w regulaminie piszecie wprost, że jako usługodawca nie weryfikujecie projektu czy projektodawcy pod względem zgodności ze stanem faktycznym, ani pod względem opłacalności i zasadności założeń biznesowych...

Mamy wewnętrzną procedurę, mówiącą jakiej jakości projekty mogą trafić na platformę. Stawiamy na już zrealizowane inwestycje, gotowe budynki z umową najmu. Wiemy, w jakich miastach, w jakich lokalizacjach muszą pracować te obiekty, by stopy zwrotu były do utrzymania przez najbliższe lata.