Hipoteka na 25 lat? To mit. Spłacamy ją w rekordowym tempie

Z tego artykułu dowiesz się:

• W jakim tempie Polacy realnie spłacają kredyty hipoteczne i co obala mit wieloletniego zadłużenia.
• Jakie czynniki ekonomiczne i mentalne sprawiają, że pozbywamy się długu w rekordowym czasie.
• W jaki sposób refinansowanie oraz sprzedaż nieruchomości wpływają na skrócenie okresu kredytowania.
• Jak trend wcześniejszych spłat rzutuje na przyszłość wskaźnika WIBOR i strategię sektora bankowego.

Większość Polaków zaciąga kredyty hipoteczne na długi okres, czyli 25–35 lat. I to od lat się nie zmienia. Za to „żywotność” takich zobowiązań w ciągu ostatniej dekady mocno się skróciła.

– W latach 2015–2018 średni okres spłaty kredytu mieszkaniowego wynosił ok. 17–18 lat – mówi nam Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich. – Po pandemii okres ten skrócił się do 12–13 lat. A od 2–3 lat obserwujemy kolejne jego skrócenie – do 9–10 lat – wskazuje.

W Polsce i za granicą

Skalę zjawiska potwierdza analiza zmian portfela czynnych umów kredytowych, choćby za ostatnie trzy lata. W tym czasie sektor bankowy udzielił ponad 670 tys. nowych kredytów, ale liczba czynnych hipotek zmniejszyła się o 225 tys. Oznacza to, że w tym samym okresie Polacy spłacili ponad 896 tys. kredytów.

- Oczywiście „średni okres” nie oznacza, że wszyscy spłacają kredyt w 9 lat. Są i tacy, którzy robią to jeszcze szybciej, ale są też przypadki, gdy trwa to kilkanaście lat albo nawet do końca terminu wyznaczonego w umowie – zauważa Jarosław Sadowski, dyrektor biura analiz portalu Rankomat.pl. – Ale rzeczywiście w Polsce widać zjawisko przyspieszania spłat i coraz bardziej zbliżamy się do sytuacji na zagranicznych rynkach, gdzie średnio trwa to około 7 lat – zaznacza.

Z czego to wynika? Po części z samej filozofii kredytów hipotecznych. Decydując się na hipotekę, kredytobiorcy kierują się zasadą możliwie najniższego obciążenia ratą w pierwszym okresie spłaty. – Zakup mieszkania wiąże się przecież z dodatkowymi kosztami jego wykończenia i urządzenia. Młode rodziny mają też mnóstwo innych wydatków i potrzeb, dlatego zaciągają kredyt zwykle na możliwie długi okres spłaty, sięgający z reguły 25 lat – wyjaśnia Sadowski.

Rosnące pensje napędzają wcześniejsze spłaty kredytów

Jednocześnie, gdy tylko mija pierwszy, najtrudniejszy etap, u kredytobiorców zaczyna działać niepisana zasada unikania i redukowania zadłużenia. Po kilku latach dochody kredytobiorcy zazwyczaj zaczynają zauważalnie rosnąć, gdy np. jego kariera zawodowa nabiera tempa. Wraz z tym comiesięczna rata staje się coraz mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu i pojawiają się nadwyżki finansowe.

Początkowo wolne środki służą do budowania poduszki bezpieczeństwa na czarną godzinę. Z czasem jednak, gdy oszczędności rosną, Polacy zaczynają kalkulować, że trzymanie pieniędzy na słabo oprocentowanych lokatach bankowych mija się z celem, skoro odsetki od kredytu hipotecznego są znacznie wyższe.

– Od pandemii, gdy oprocentowanie lokat bankowych było w zasadzie zerowe, zaczęła mocno rosnąć popularność nadpłacania kredytów hipotecznych – czy to poprzez zmniejszanie kapitału, czy skracanie okresu kredytowania – zaznacza Sadowski.

Obecnie oprocentowanie lokat bankowych, w porównaniu z latami 2020–2021, istotnie wzrosło, ale wciąż pozostaje niższe niż oprocentowanie kredytów. – Nie opłaca się więc stosowana przed laty kompensacja odsetek – zauważa też Furga.

Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że dochody Polaków w ostatnich latach szybko rosły – i to szybciej niż inflacja. W latach 2020–2025 przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej wzrosło nominalnie o około 50 proc., podczas gdy skumulowana inflacja w tym samym czasie sięgnęła ok. 42 proc. W 2024 r. realny wzrost płac, czyli ponad poziom inflacji, wyniósł rekordowe 9,3 proc., a w 2025 r. – 5,5 proc., co było jednym z najlepszych wyników w ciągu ostatnich 17 lat.

Nadpłaty, sprzedaż mieszkań i refinansowanie

Na skracanie średniego okresu spłaty kredytów hipotecznych wpływa także szereg innych czynników. To również indywidualne zdarzenia wpływające na decyzje kredytobiorców.

Czasami pojawia się dodatkowy dochód, np. spadek, albo potrzeba zamiany mieszkania na większe czy chęć przeprowadzki z miasta do domu pod miastem. W takich momentach dotychczasowa nieruchomość jest sprzedawana, a z uzyskanych pieniędzy całkowicie spłacany jest stary kredyt. W bankowych statystykach widnieje to jako ostateczna spłata długu długo przed terminem zapisanym w umowie.

Nie bez znaczenia pozostaje również możliwość refinansowania kredytów, czyli zmiany warunków finansowania na korzystniejsze. Zjawisko to wyraźnie przybrało na sile w ostatnich kwartałach, gdy zaczęły spadać stopy procentowe banku centralnego.

– Nic w tym dziwnego, skoro 2–3 lata temu kredyty z okresowo stałą stopą procentową miały oprocentowanie na poziomie 8–9 proc., a dziś można zamienić je na znacznie tańszą ofertę w okolicach 6 proc. – opisuje Sadowski.

Skoro Polacy spłacają kredyty hipoteczne znacznie szybciej niż wynika to formalnie z umowy, to czy w jakiś sposób wpływa to na decyzje kredytobiorców? – To trudno zmierzyć – komentuje Furga. – Z reguły kredytobiorcy zakładają, że gdy tylko będą mogli, przy poprawie sytuacji finansowej zaczną nadpłacać kredyt. Ale podejmując decyzję kredytową, starają się maksymalnie wydłużyć okres spłaty, aby obciążenie ratą w pierwszych miesiącach było możliwie niskie – dodaje.

W tym kontekście trzeba nawiązać do ostatniej informacji o uporządkowanej likwidacji wskaźnika referencyjnego WIBOR, na którym obecnie oparte są wszystkie kredyty mieszkaniowe ze zmienną stopą procentową. Według komunikatu GPW Benchmark i Komisji Nadzoru Finansowego, notowanie WIBOR przestanie być realizowane wraz z końcem 2036 r. – a nie, jak wcześniej planowano, z końcem 2026 r. Jak wyjaśniał prezes Związku Banków Polskich Tadeusz Białek, oznacza to, że nie będzie masowej konwersji „starych” umów kredytowych z WIBOR-u na nowy wskaźnik POLSTR. I co ważne, również w przyszłości taka konwersja będzie miała ograniczoną skalę. – Skoro średni czas trwania umowy kredytu hipotecznego wynosi obecnie 9 lat, to oznacza, że w 2037 r. umów z WIBOR-em będzie już znikoma liczba – podkreślał prezes Białek.

Co na to banki?

Czy coraz krótszy okres spłaty kredytów wpływa z kolei na podejście banków do oceny klientów? Skoro statystyczny Polak żegna się z długiem po niespełna dekadzie, można by oczekiwać, że instytucje finansowe łaskawszym okiem spojrzą na zdolność kredytową klientów lub inaczej będą kalkulować ryzyko. Eksperci studzą jednak te nadzieje. Banki pozostają niewzruszone na statystyki i w procesie analizy wniosku sztywno trzymają się warunków określonych w umowie.

Niemniej, jak wskazuje Furga, zjawisko wcześniejszych spłat ma znaczenie dla bilansów i wyników sektora bankowego. Przy planowaniu skali akcji kredytowej banki uwzględniają parametry oferowanych produktów oraz ich wpływ na płynność i wyniki finansowe – zarówno w postaci odsetek, jak i prowizji od udzielonych kredytów. Wcześniejsza spłata nie tylko pozbawia bank kolejnych przychodów odsetkowych, lecz również skutkuje koniecznością proporcjonalnego zwrotu części opłat poniesionych przy zawieraniu umowy kredytowej, np. prowizji za udzielenie kredytu. Ponadto przy kredytach o okresowo stałej stopie wcześniejsza spłata oznacza dla banku koszty związane z instrumentami pochodnymi, które zostały wykupione na planowany okres obowiązywania stałego oprocentowania. Obecne regulacje nie pozwalają jednak bankom obciążać kredytobiorców dodatkowymi opłatami za wcześniejszą spłatę kredytu.