Zakup mieszkań za pół miliarda euro. Co planuje Vantage Rent, nowy lider rynku PRS

Tą transakcją rynek żył od miesięcy – wreszcie została ona sfinalizowana. Za 565 mln euro, czyli 2,4 mld zł, kupiliście 5,32 tys. wynajętych lokali od platformy Redo 4 Rent. Na koniec marca Vantage Rent miało w portfelu 3,7 tys. lokali i 1,15 tys. w budowie, zatem cel, jak dotąd nieosiągnięty przez żadnego gracza, czyli portfel 10 tys. – jest w zasięgu w przyszłym roku. Co dalej.

Kiedy TAG Immobilien przejął Vantage’a w 2019 r., by rozwijać rynek PRS w Polsce, poziom 10 tys. lokali był komunikowany jako pośredni cel w drodze do posiadania co najmniej 20 tys. mieszkań. Dzięki transakcji z Resi 4 Rent i kontynuowaniu własnych projektów, przekroczymy 10 tys. lokali w przyszłym roku. Mamy grunty umożliwiające budowę kolejnych ok. 5 tys. mieszkań. Projekty te znajdują się na różnych etapach przygotowania i planujemy rozwijać je w ciągu najbliższych trzech lat. W rezultacie, do 2029 r., dzięki przejęciu i organicznemu wzrostowi, nasz portfel powinien przekroczyć 15 tys. lokali.

Dzięki transakcji weszliście do Warszawy i Krakowa, jednocześnie 4 tys. lokali, czyli 40 proc. portfela – licząc też mieszkania w budowie – to Wrocław. Trudno się dziwić, bo to matecznik Vantage’a. Będzie większa równowaga?

Oczywiście. Chcemy znacząco zwiększać obecność w Warszawie. To jeden z naszych głównych celów strategicznych. W banku ziemi, o którym wspominałem, blisko 70 proc. działek znajduje się właśnie w Warszawie. To pokazuje, jak istotnie będzie rosła skala naszej działalności na tym rynku. Od R4R przejęliśmy ponad 1,7 tys. lokali, jeżeli dodamy do tego ok. 3,5 tys. mieszkań, które planujemy zrealizować w ramach własnych projektów, przekroczymy w Warszawie poziom 5tys. i ten rynek stanie się dominującym w naszym portfelu.

Wrocław nie znajduje się obecnie na szczycie listy naszych priorytetów,bo osiągnęliśmy tam już znaczącą skalę. Nie oznacza to jednak, że rezygnujemy z dalszego wzrostu. Po prostu tempo będzie tam mniejsze niż w Warszawie, Krakowie i Trójmieście, które traktujemy jako kluczowe kierunki ekspansji.

PRS to nie tylko budynki, ale może nawet przede wszystkim działalność operacyjna. Co zmieni się po transakcji z punktu widzenia najemcy lokali z puli R4R?

Formalnie nie przejęliśmy samych budynków, lecz spółki będące ich właścicielami. Oznacza to, że z punktu widzenia administracyjnego i prawnego dla najemców nie zachodzi żadna istotna zmiana. Zmienił się jedynie właściciel spółek posiadających nieruchomości. Wszystkie zawarte umowy nadal obowiązują i będą wykonywane zgodnie z warunkami uzgodnionymi z najemcami.

Uzgodniliśmy z R4R okres przejściowy, w ramach którego będziemy etapami przejmować operacyjne zarządzanie portfelem. Otrzymali już o tym informację wszyscy najemcy posiadający aktywne umowy. Proces ten zakończy się w połowie sierpnia. Od tego momentu Vantage przejmie pełną odpowiedzialność za działalność operacyjną budynków objętych transakcją.

W drugiej połowie sierpnia rozpoczniemy wdrażanie w tym portfelu standardów funkcjonowania stosowanych już w naszych pozostałych obiektach. Oczywiście nie można wykluczyć pewnych zmian organizacyjnych czy operacyjnych, jednak zakładamy, że będą one przede wszystkim korzystne dla najemców i przełożą się na jeszcze wyższą jakość oferowanych usług.

Za chwilę będziecie mieć 10 tys. działających mieszkań, a potem 20 tys. Żeby pokazać skalę, sam TAG Immobilien ma w Niemczech 84 tys. lokali. Pytanie, jaki potencjał daje polski rynek? W Niemczech PRS funkcjonuje nie tylko w największych miastach. Czy w Polsce to domena tylko głównych aglomeracji?

W Polsce rynek najmu wygląda inaczej niż w Niemczech i opiera się na odmiennych fundamentach. W Niemczech ponad połowa mieszkań jest wynajmowana, a w największych miastach odsetek ten sięga nawet 80 proc. Najem stanowi tam podstawowy sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, co przekłada się na dużą skalę działalności operatorów, rozbudowane portfele mieszkań oraz obecność nie tylko w największych aglomeracjach, ale również w miastach średnich i małych.

W Polsce rynek najmu istnieje od wielu lat, jednak jego instytucjonalna forma zaczęła rozwijać się na większą skalę dopiero około 2019 r. Z ok. 1,2 mln mieszkań przeznaczonych na wynajem mniej więcej połowa znajduje się w największych miastach. To właśnie tam koncentruje się działalność podmiotów takich jak nasz. Wynika to przede wszystkim ze struktury popytu. Naszymi klientami są głównie młodzi ludzie rozpoczynający karierę zawodową, absolwenci uczelni, osoby przeprowadzające się z mniejszych miejscowości. Blisko połowa naszych najemców to obcokrajowcy. Naturalnym kierunkiem migracji wszystkich tych grup są duże ośrodki miejskie.

Należy pamiętać, że w Polsce nadal bardzo silna jest kultura własności, szczególnie w odniesieniu do mieszkań. Dla wielu osób posiadanie nieruchomości oznacza poczucie bezpieczeństwa, a mieszkanie jest również postrzegane jako forma lokowania kapitału. Z tego względu nie spodziewam się, aby w dającej się przewidzieć przyszłości udział najmu w rynku mieszkaniowym osiągnął poziom obserwowany w Niemczech. Warto zresztą podkreślić, że Niemcy są pod tym względem wyjątkiem nie tylko w regionie, ale także na tle całej Europy.

Niemniej obserwujemy wyraźny wzrost zainteresowania najmem, co wynika ze zmieniającego się stylu życia i rynku pracy. Ludzie są dziś bardziej mobilni, częściej zmieniają miejsce zatrudnienia i nie chcą wiązać się z jedną lokalizacją na wiele lat. To naturalnie zwiększa atrakcyjność najmu jako elastycznej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Efektywne zarządzanie portfelem mieszkań wymaga odpowiedniej skali, która pozwala prowadzić działalność w sposób ekonomicznie uzasadniony. Osiągnięcie takiej skali w mniejszych ośrodkach może być trudne, dlatego nie planujemy rozwoju działalności w mniejszych miastach. Nie wykluczamy jednak tego w przyszłości.