Nagły wzrost kosztów kredytów. Banki zmieniają ofertę niemal z dnia na dzień

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jaki wpływ mają globalne wydarzenia na polski rynek kredytów hipotecznych?
• Jakie zmiany zaszły w ofertach nowych kredytów ze stałą stopą procentową?
• O ile wzrosły raty miesięczne w przypadku różnych kwot kredytów?
• Jak przedstawia się aktualne porównanie atrakcyjności kredytów ze stałym i zmiennym oprocentowaniem?
• W jaki sposób zmiany na rynku oddziałują na już zaciągnięte kredyty hipoteczne?
• Jakie są prognozy ekonomistów dotyczące przyszłego kierunku stóp procentowych w Polsce?

Zawirowania i napięcia na globalnych rynkach mają nieoczekiwane przełożenie na sytuację kredytobiorców w Polsce. Okazuje się, że banki niemal z dnia na dzień zaczęły przedstawiać klientom coraz gorsze propozycje.

Foto: Parkiet

Jaka oferta nowych kredytów

Problem dotyczy przede wszystkim nowych kredytów mieszkaniowych z okresowo stałą stopą procentową. Z analiz portalu Rankomat.pl wynika, że w takich bankach jak PKO BP, mBank, Alior Bank, VeloBank, ING Bank Śląski czy BPS obecnie oferowane stawki są wyraźnie wyższe niż te proponowane pod koniec lutego czy jeszcze na początku marca.

Weźmy przykład osoby, która chce pożyczyć na zakup mieszkania 500 tys. zł na 30 lat, z wkładem własnym powyżej 20 proc. Sprawdzając ofertę VeloBanku w dniu 3 marca mogła ona liczyć na oprocentowanie stałe (przez pięć lat) na poziomie 5,74 proc. Obecnie jednak (17 marca) oprocentowanie wyniosłoby już 6,68 proc., a więc byłoby wyższe aż o 0,94 pkt. proc. Taki kredyt oznacza ratę wyższą o 305 zł i o 18,3 tys. zł większe łączne koszty kredytu w ciągu pięciu lat.

Jarosław Sadowski, dyrektor biura analiz Rankomat.pl, zaznacza, że VeloBank jest akurat skrajnym przykładem i nie wszędzie skala podwyżek jest tak znacząca. Rynkowe notowania 5-letnich kontraktów terminowych IRS, które są podstawą wyznaczania stawek dla kredytów mieszkaniowych ze stałą stopą, wzrosły z 3,75 proc. pod koniec lutego do 4,37 proc. obecnie, czyli o 0,62 pkt. proc. Dla naszego przykładowego kredytu oznacza to wzrost miesięcznej raty o ok. 200 zł – z ok. 2,9 tys. zł do ok. 3,1 tys. zł.

Foto: Parkiet

O ile wyższe raty do zapłacenia

Oczywiście przykłady wzrostu miesięcznych zobowiązań przy wzroście oprocentowania można mnożyć. Jeśli dziś chcielibyśmy pożyczyć 300 tys. zł (również na 30 lat), to wzrost stawki o 0,62 pkt. proc. podnosi ratę o ok. 120 zł. Przy kredycie 700 tys. zł miesięczna rata byłaby wyższa o ok. 280 zł, a przy 1 mln zł – o ok. 400 zł.

Również Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, zauważa, że część banków już podjęła decyzję o podniesieniu stawek dla kredytów ze stałą stopą procentową. Efekt jest taki, że po raz pierwszy od dwóch lat takie hipoteki stają się droższe niż te ze zmiennym oprocentowaniem.

Jeśli chodzi bowiem o kredyty hipoteczne ze zmienną stopą, opartą na wskaźniku referencyjnym WIBOR, sytuacja jest na razie bardziej stabilna. Notowania WIBOR 3M wzrosły nieznacznie – do 3,81 proc. w dniu 17 marca wobec 3,76 proc. najniższego poziomu w tym roku (co miało miejsce 5 marca). W przypadku WIBOR 6M ruchy są nieco większe, ale nadal umiarkowane – odpowiednio wzrost do 3,85 proc. z 3,69 proc. oraz z 3,71 proc. na koniec lutego. Trzeba tu dodać, że przed wybuchem wojny na Bliskim Wschodzie WIBOR wyraźnie spadał, wraz ze spadkiem stóp procentowych i oczekiwań na kolejne obniżki.

Co z ratami przy już zaciągniętych kredytach

Zmiany stawek WIBOR wpływają także na koszty już zaciągniętych kredytów, choć na razie skala tego wpływu jest niewielka. Przykładowo wzrost WIBOR 3M lub 6M o 0,1 pkt. proc. oznacza dla kredytu 500 tys. zł ratę wyższą o ok. 32 zł, a o 0,2 pkt. proc. – o ok. 64 zł. – Przy czym trzeba zaznaczyć, że wiele osób nawet tego nie zauważy. Harmonogram spłat kredytów ze zmienną stopą jest aktualizowany co 3 lub 6 miesięcy, więc jeśli komuś przypada aktualizacja akurat w połowie marca, to i tak raty będą wyraźnie niższe niż poprzednio – podkreśla Jarosław Sadowski.

Jednocześnie sytuacja może się zmienić. Obecnie kontrakty FRA wskazują bowiem, że za sześć miesięcy stawka WIBOR 6M może wynosić 4,07 proc. – Gdyby faktycznie do tego doszło, rata kredytu na 500 tys. zł wzrosłaby o 121 zł w porównaniu z poziomem z 5 marca. W praktyce zjadłoby to korzyści z ostatnich dwóch obniżek stóp procentowych w Polsce – wylicza Sadowski.

Podobnie jest z nowymi kredytami ze zmienną stopą – na razie w ofertach banków, w ślad za ruchami WIBOR, nie widać drastycznych wzrostów; warunki rynkowe mogą jednak naruszyć tę kruchą stabilność.

Kredyt teraz czy przeczekać

Przyczyną zamieszania na polskim rynku kredytowym jest wojna na Bliskim Wschodzie i rosnące w jej efekcie ceny ropy, gazu i innych surowców. To przekłada się na wyższe koszty energii i transportu, a im dłużej trwa ta sytuacja, tym większe ryzyko rozlania się wzrostu cen na całą gospodarkę. Powrót presji inflacyjnej zmienia z kolei oczekiwania dotyczące poziomu stóp procentowych. Zamiast spodziewanych jeszcze niedawno obniżek do poziomu 3–3,5 proc. w tej chwili inwestorzy zaczynają zakładać brak cięć, a nawet ryzyko podwyżek stóp w Polsce do ok. 4,25 proc. w horyzoncie roku z obecnych 3,75 proc.

To, czy czarne scenariusze się zmaterializują, zależy od rozwoju sytuacji w Zatoce Perskiej. Dla konsumentów oznacza to jednak trudne decyzje: czy brać kredyt teraz, czy czekać, że może będzie taniej? A co jeśli za miesiąc będzie jeszcze gorzej? Co lepsze: pożyczyć na stały procent choć w tej chwili to droższa opcja, czy może jednak skusić się na zmienne oprocentowanie?

Co wybrać? Stałe czy zmienne oprocentowanie

– Trudno coś doradzać, trzeba po prostu rozważyć wszystkie za i przeciw każdego rozwiązania – komentuje Bartosz Turek. Dodaje przy tym, że akurat w marcu można spodziewać się większego zainteresowania kredytami mieszkaniowymi ze strony osób obawiających się dalszego wzrostu kosztów pożyczania.

Podobnie uważa Leszek Zięba, ekspert mFinanse, i podkreśla że kredyty ze zmiennym oprocentowaniem dają szansę na niższe raty w przypadku spadku stóp, ale wiążą się z ryzykiem ich wzrostu. Z kolei kredyty ze stałym oprocentowaniem mogą być lepszym rozwiązaniem dla osób, które cenią gwarancję wysokości raty i związane z tym bezpieczeństwo finansowe. Inna sprawa, że takie pożyczki też można refinansować po pewnym czasie, gdyby warunki zmieniły się na lepsze.

Co dalej ze stopami

A w jakim kierunku będzie rozwijać się sytuacja w Polsce? Na dziś trudno jednoznacznie przewidzieć, czy kredyty stanieją, czy jeszcze zdrożeją. Nie ma też zgody wśród ekonomistów co do dalszego kierunku zmian stóp procentowych. – Zakładając niekatastrofalny przebieg wojny, czyli odblokowanie Cieśniny Ormuz w ciągu kilku tygodni, spodziewamy się jednego cięcia stóp o 0,25 pkt. proc. w listopadzie – mówi Karol Pogorzelski, ekonomista Banku Pekao. – Gdyby konflikt się zaognił, to w tym roku zapewne nie będzie obniżek, choć podwyżek też nie przewidujemy – dodaje.

– Uważamy, że RPP nie dokona w tym roku już żadnych ruchów, ani w górę, ani w dół – mówi z kolei Rafał Benecki, główny ekonomista ING Banku Śląskiego. – To scenariusz, w którym konflikt się przeciąga, Stany Zjednoczone chcą go zakończyć, a Iran gra na czas; w efekcie inflacja w Polsce sięga 3,2 proc. średniorocznie – dodaje.

Benecki wyjaśnia, że ceny ropy i innych surowców mogą pozostać podwyższone przez dłuższy czas, co będzie utrzymywać presję inflacyjną. Ale niekoniecznie musi to wywoływać drożyznę, tak jak to było w 2022 r. – Wówczas gospodarki otwierały się po pandemii, mieliśmy spadki podaży, za to silny popyt w efekcie rekordowo dużych stymulacji fiskalnychj i niemal zerowe stopy procentowe na starcie. Tym razem warunki są zupełnie inne – podkreśla Benecki.