Sprzedaż mieszkań będzie rosnąć, ale nie gwałtownie

Choć rynek dalej obstawia spadek inflacji i stóp procentowych, nie przełoży się to na zdecydowany wzrost sprzedaży mieszkań. Dla wielu klientów liczy się realna poprawa warunków, a nie wizja.

W II kwartale w sześciu największych miastach deweloperzy sprzedali ponad 10 tys. mieszkań, o 11 proc. więcej niż w I kwartale i 2 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z szacunków firmy JLL, które przedstawiamy jako pierwsi.

Trend, że w danym okresie deweloperzy więcej wprowadzają do oferty niż sprzedają, został utrzymany, choć nowe projekty powoli wyhamowują – do oferty weszło łącznie 12,3 tys. lokali, o 8 proc. mniej niż w ciągu trzech pierwszych miesięcy. Na koniec czerwca oferta była rekordowa, sięgała 61,6 tys. lokali.

– Wstępne wyniki monitoringu rynku potwierdzają nasze przewidywania: poprawa łącznej sprzedaży na sześciu rynkach jest niewielka, nieco wyraźniej hamuje nowa podaż, choć wciąż we wszystkich miastach była ona większa od sprzedaży, czego konsekwencją jest dalszy wzrost łącznej oferty na tych rynkach, o 4 proc. wobec I kwartału – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w firmie JLL.

Równowaga, nadpodaż

Sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana, o czym świadczy wskaźnik tempa wyprzedaży oferty (jeśli zachowując dotychczasowe tempo sprzedaży, dostępna oferta rozeszłaby się, bez "dosypywania" do niej, w 4-5 kwartałów – popyt i podaż są w równowadze). – W wynikach z II kwartału nie widać zasadniczej zmiany w relacji poziomu sprzedaży do wielkości oferty w poszczególnych miastach. Mamy zatem nadal do czynienia z rynkami o niewielkiej nadwyżce podaży nad popytem, gdzie przy zachowaniu obecnego poziomu sprzedaży obecna oferta wyprzedałaby się w około 5 kwartałów (Warszawa, Trójmiasto) i takimi, gdzie zajęłoby to prawie lub ponad dwa lata (Kraków, Poznań, a zwłaszcza Łódź) – mówi Gawrońska.

Zdaniem ekspertki wstrzemięźliwość klientów to zachowanie zupełnie racjonalne.

– Skoro oprocentowanie nowo udzielonych kredytów hipotecznych w maju zmniejszyło się w porównaniu z marcem o 0,5 proc. i wyniosło 7,1 proc., a prognozy eksperckie zapowiadały serię kolejnych obniżek w II połowie bieżącego roku i w roku kolejnym, to – zwłaszcza wobec dominacji kredytów o okresowo stałej stopie – naturalne jest poczekanie na to, aby oprocentowanie spadło – mówi Gawrońska.

Po co tyle budować?

W tym kontekście zachowanie deweloperów, którzy cały czas zwiększają ofertę, mimo słabej sprzedaży, wydaje się na pierwszy rzut oka nieracjonalne. – Częściowym wyjaśnieniem jest dążenie największych spółek do utrzymania sprzedaży na w miarę stabilnym poziomie. Skoro oferta rosła od wielu kwartałów, a sprzedaż w zasadzie była stabilna, to sprzedaż w przeliczeniu na projekt spadała. Zatem jeśli chciało się utrzymać sprzedaż, trzeba było zwiększyć liczbę inwestycji w ofercie, i tak działo się aż do ostatniego kwartału – tłumaczy Gawrońska.

Według monitoringu JLL w II kwartale średnie ceny ofert mieszkań były względnie stabilne. W Warszawie wzrosły o 0,5 proc. wobec I kwartału, do 18,9 tys. zł za mkw. W Krakowie urosły o 1,8 proc., do 17,2 tys. zł za mkw. W Trójmieście, gdzie do oferty weszły kolejne apartamentowce, ceny wzrosły o 3,6 proc., do 18,2 tys. zł za mkw. Niewielką korektę, również związaną ze zmianą struktury oferty, zaobserwowano we Wrocławiu.

Czekając na konkrety

Jak rysują się perspektywy, jeśli chodzi o II półrocze? Dużo zależy od decyzji Rady Polityki Pieniężnej.

– Bez względu na decyzję w lipcu, większość prognoz i opinii zakłada nadal wyraźne spadki inflacji i stóp procentowych. Kredyty powinny zatem być – za rok, półtora – wyraźnie tańsze. Ale raczej nie będziemy mieli do czynienia z szybkim i wyraźnym spadkiem, tylko stopniowym i powolnym – ocenia Gawrońska. – Nie będziemy też mieli zapewne powrotu na rynek fali nabywców inwestycyjnych, ani – przynajmniej nie do czasu kampanii przed kolejnymi wyborami do parlamentu – kolejnych obietnic dopłat do kredytów. A to nie daje podstaw do marzeń deweloperów o szybkim wzroście popytu– podsumowuje.