Deweloperzy nie biją się już o pozwolenia, ale mają dużą nadwyżkę z poprzednich lat

Mimo rekordowej oferty i wciąż słabej sprzedaży mieszkań deweloperzy wcale ostro nie hamują z nowymi budowami – wynika z danych po pięciu miesiącach tego roku. Spowolnienie widać za to w liczbie uzyskiwanych pozwoleń – ale firmy mają duże zapasy.

W maju w całej Polsce szeroko rozumiani deweloperzy ruszyli z budową 11,2 tys. lokali, to 6,4 proc. mniej niż rok wcześniej i o 5,6 proc. mniej niż w kwietniu – wynika z szacunków GUS. To solidny wynik, który nie świadczy ani o spowolnieniu, ani o euforii (patrz wykres). Hamowanie widać w innej kategorii danych prezentowanych przez urząd.

Ruch na budowach

W ciągu pięciu miesięcy liczba lokali w rozpoczętych inwestycjach wyniosła 59,5 tys., o 10,5 proc. mniej niż rok wcześniej, kiedy inwestycje były rozpędzone w oczekiwaniu na następcę „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, i o 52 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r., kiedy rynek był zmrożony wysokimi kosztami finansowania.

Chociaż nowy program dopłat w 2024 r. się nie pojawił, a sprzedaż mieszkań słabła w związku z drogim kredytem, deweloperzy wcale nie zaciągnęli hamulców, jak na przełomie lat 2022–2023. Przeciwnie – dalej budowali dużo, co przełożyło się na rekordową ofertę. W 2025 r. sprzedaż mieszkań nieśmiało się ożywia, dzięki pierwszemu cięciu stóp w maju i oczekiwaniom na kolejne obniżki. Menedżerowie wielu notowanych na GPW i Catalyście deweloperów w ostatnich komentarzach nastawiają się raczej na rok podobny do poprzedniego, ewentualne ożywienie spodziewane jest w II półroczu – o ile RPP dokona kolejnych obniżek.

Większe wyhamowanie widać, jeśli chodzi o pozwolenia na budowę. W maju deweloperzy otrzymali zgodę na postawienie 12,7 tys. lokali, to co prawda o 18,8 proc. więcej niż w słabym kwietniu, ale o 25 proc. mniej niż rok wcześniej. W ciągu pięciu miesięcy liczba lokali z pozwoleniami wyniosła 63,8 tys., o 24 proc. mniej niż rok wcześniej i 6 proc. więcej niż w 2023 r.

Duży zapas pozwoleń

– Z danych zagregowanych dla 12 i 36 miesięcy wiemy, że liczba pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych wciąż wyraźnie przekracza liczbę rozpoczynanych w analogicznych okresach budów. W efekcie w całej Polsce utrzymuje się wyraźna nadwyżka pozwoleń na budowę, która istotnie zwiększa możliwości wprowadzenia przez firmy deweloperskie na rynek nowej podaży – zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w firmie Otodom. – W 2024 r. deweloperzy odłożyli 25 proc. uzyskanych pozwoleń, podczas gdy w pierwszych miesiącach 2025 r . 8 proc. Jednak porównanie wyników z maja dotyczących liczby pozwoleń uzyskiwanych przez firmy deweloperskie z liczbą rozpoczynanych przez te firmy budów wskazuje, że z optymizmem dotyczącym redukcji rekordowej nadwyżki pozwoleń zgromadzonych w latach 2022–2023 musimy się jeszcze wstrzymać. Nadwyżka pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami ponownie (ale delikatnie) rosła – dodaje.

Politycy w ostatnich tygodniach zakończyli sagę o programie mieszkaniowym – dopłaty do kredytów nie są przewidywane. „Mniejszościowi akcjonariusze” koalicji, czyli Polska 2050 i Lewica, naciskają na rozwój budownictwa społecznego na tani wynajem. Bieżące statystyki tej części rynku są opłakane. W ciągu pięciu miesięcy ruszyła budowa 468 lokali komunalnych (wzrost o 81 proc. rok do roku). Ruszyła też budowa 1,08 tys. lokali społecznych czynszowych (wzrost o 8 proc.). Lokali spółdzielczych w skali pięciu miesięcy było w rozpoczętych inwestycjach 168, o 43 proc. miej niż rok wcześniej.