Michał Kijewski: Giełdowi deweloperzy to silni gracze

Są obawy o popyt po „Bezpiecznym kredycie”, są niekorzystne zmiany w przepisach, które mogą hamować zapał do inwestowania. Trudno oczekiwać takiego boomu sprzedaży jak dziś – mówi Michał Kijewski, doradca PZFD, partner w kancelarii Graś i Wspólnicy.

Dla deweloperów otoczenie prawne jest równie ważne, co makroekonomiczne, popatrzmy chociaż na pozwolenia na budowę. W 2022 r. liczba inwestycji i uzyskiwanych pozwoleń się załamała, a w tym roku mamy odbicie popytu, ale dopiero we wrześniu aktywność inwestycyjna firm wróciła do poziomów znanych z czasów boomu…

Czegokolwiek byśmy nie dotknęli na etapie przygotowywania budowy i samej budowy, ma związek z prawem: pozwolenia na budowę, przygotowanie umów, przygotowanie wzorców umów do sprzedaży mieszkań klientom, umowy z generalnymi wykonawcami, z architektami – jest masa czynności z udziałem prawników. Wyczucie otoczenia prawnego na pewno w tym biznesie jest ważne, żeby przygotowywać inwestycje. Mamy w tej chwili dosyć duże zmiany w szeroko pojętym prawie budowlanym, które jeżeli są źle interpretowane, jeżeli są źle wyłapywane przez spółki, mogą wprowadzać je w błąd.

Jeśli chodzi o to, co się w tej chwili dzieje na rynku mieszkaniowym pod względem sprzedaży i uruchamianych budów, sytuacja jest dość nienaturalna. Za nami mocne wahania: okres covidu, kiedy popyt na mieszkania napędzany był szukaniem większych mieszkań i kupowaniem mieszkań – jako sposób lokowania zgromadzonych środków. Następnie rosyjska inwazja na Ukrainę i wyhamowanie popytu. Teraz mamy wpływ „Bezpiecznego kredytu”, uwolnił się duży popyt osób, które nie mogły wcześniej nabywać nieruchomości. Deweloperzy przewidywali od jesieni ubiegłego roku, że ta ustawa będzie wchodziła, i w związku z tym przyspieszali produkcję. Ona jest dziś rzeczywiście na poziomie boomu, w tej chwili panuje nastrój „wszystkie ręce na pokład”, bo skoro jest okazja, to należy ją wykorzystywać.

Jest jednak niepewność: co będzie dalej z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” i w ogóle z polityką odnośnie do nieruchomości – rządy ma przejąć szeroka koalicja. Jest reforma planowania, a ostatnio przepisy dotyczące tzw. patodeweloperki. To w końcu budować, ile się da, czy nie? Co pan doradza deweloperom?

O najbliższe miesiące w ogóle się nie obawiam, bo faktycznie „Bezpieczny kredyt” uruchomił tak mocno rynek i deweloperów, że produkcja na najbliższe pewnie pół roku, do roku, jest zupełnie niezagrożona. Oczywiście pozostaje pytanie otwarte, co się będzie działo na wiosnę. Kiedy rozmawiam ze swoimi klientami, głosy są bardzo różne. Niestety, różnorodność koalicji jest na tyle duża, że trudno powiedzieć, jak ma funkcjonować szeroko pojęte budownictwo.

Jest pewien niepokój, co będzie, kiedy skończy się ten klient „dwuprocentowy”. Działy sprzedaży deweloperów dzisiaj oczywiście żyją z miesiąca na miesiąc, realizując sprzedaż, ale przewidują, że klient się skończy, a produkcja też zwolni – chociażby ze względu na reformę planowania i zagospodarowania przestrzennego, która będzie ograniczała w istotny sposób odwagę inwestycyjną deweloperów. Regulacje dotyczące tzw. patodeweloperki, które wchodzą w życie 1 kwietnia, też nie są przyjazne dla deweloperów, ustawodawca jakby nie zdawał sobie sprawy, że inwestorzy nabyli grunty z pewnymi parametrami, które nowe regulacje zmieniają. Ograniczenie wydawania pozwoleń na budowę ze względu na ten nowy akt prawny może bardzo mocno ograniczyć rynek albo przynajmniej przestraszyć inwestorów.

Czy to oznacza, że czarne chmury nadciągają nad rynek deweloperski? Nie, bo rynek jest ustrukturyzowany, silny ekonomicznie i mądry. Nie mamy do czynienia z podmiotami, jak w latach 90., które inwestowały w sposób frywolny. Dziś mamy firmy duże, z bardzo dobrym zapleczem finansowym, korzystające z usług prawników, ekonomistów, architektów. Ich inwestycje nie są spontaniczne, tylko przygotowywane długo i w sposób dość odpowiedzialny. Na pewno jednak od połowy przyszłego roku nie nastawiałbym się na taki boom sprzedaży jak dziś.

Na giełdzie mamy reprezentację silnych deweloperów, którzy uzupełniają ofertę, utrzymują sprzedaż, zwiększają udziały w rynkach, korzystając ze słabszej formy mniejszych konkurentów. Ta zdolność pozostanie z liderami? Czy akcjonariusze spółek giełdowych mogą spać trochę spokojniej?

Wrócę do tego, co powiedziałem: mamy do czynienia z podmiotami bardzo odpowiedzialnymi, bardzo dobrze zabezpieczającymi różne czynniki ryzyka, dobrze rozumiejącymi rynek. Wielu inwestorów, których mamy w akcjonariatach największych deweloperów, to często inwestorzy instytucjonalni, zagraniczni, którzy jednak chętnie w Polsce inwestują. Myślę też, że branża jest już spokojniejsza niż w lutym, marcu ub.r., ustabilizowały się ceny materiałów, zakupy ziemi – wzmożone przed zapowiedzią zmian przepisów – pozwalają na produkcję przez najbliższe dwa, trzy lata. Inwestorzy dużych deweloperów mogą spać dość spokojnie.

W ostatnim czasie rośnie ich apetyt – widzimy wejścia do nowych miast czy też przejęcia. Czy to będzie trend w najbliższym czasie?

Mikrotrend, bo podmiotów gotowych na bycie przejętymi nie ma znowu tak dużo. W przypadku deweloperów przejęcia wynikają z nieco innej filozofii niż typowo dla tego typu transakcji. Patrzy się przede wszystkim na potencjał banku ziemi. Niektóre spółki osiągają już taką skalę rozwoju organicznego, że przy pewnych kosztach stałych nabywanie jednej działki miesięcznie już nie wystarcza. Głód rośnie – i wtedy zapada decyzja o zakupie kogoś, kto zgromadził duży potencjał nieruchomościowy. Owszem, czasem chodzi o przejmowanie znaków towarowych, czasem udziału w pewnym segmencie rynku, w którym samemu się nie działało – ale to kwestie bardzo poboczne. Przejęcia są widoczne – na pewno bardziej niż jeszcze pięć lat temu.