Artur Kaźmierczak, Syrena Real Estate: Habitu – PRS z polskim kapitałem

Dopóki stopy procentowe nie zaczną spadać, dopóty popyt inwestorów PRS będzie ograniczony. Fundamenty rynku najmu w perspektywie 20 lat są zdrowe – ocenia Artur Kaźmierczak, partner w Syrena Real Estate.

Utworzona właśnie przez Syrena Real Estate platforma Habitu to prawie 120 wynajmowanych już mieszkań w Warszawie. Jaką skalę chcecie osiągnąć?

Chcemy zbudować portfel kilku tysięcy mieszkań w Warszawie i głównych miastach regionalnych. Mierzymy w 5 tys. w perspektywie trzech, czterech lat. Pierwszy budynek, który jest już wynajęty w całości, to pierwszy krok i ufam, że wkrótce będziemy mogli poinformować o naszych nowych przedsięwzięciach.

Jak zamierzacie budować portfel? Przewidywana jest współpraca z deweloperami, czy będziecie kupować pojedyncze projekty?

Pierwszy budynek, który kupiliśmy od Danteksu, był gotowy. Myślę, że nasz rozwój będzie wypadkową dwóch modeli – czyli kupowania gotowych bloków, jak i zamawiania budowy. Nie wykluczamy, że nawiążemy współpracę bardziej systemową z deweloperami, aczkolwiek dzisiaj jest chyba za wcześnie, żeby o tym mówić.

Jaki klimat negocjacyjny teraz panuje? Relacje deweloperów z inwestorami PRS to bajka o żurawiu i czapli? Kiedy sprzedaż detaliczna była wysoka, deweloperzy nie byli skłonni do rozmów, a kiedy popyt Kowalskich został stłumiony kredytową zimą, chcieli negocjować, ale wtedy fundusze miały swoje problemy – np. wysokie koszty finansowania. Jak jest teraz?

Racja, do tanga trzeba dwojga, ale chociażby nasz przykład pokazuje, że to daje się zrobić. Dopóki stopy procentowe nie spadną, to pewnie ten popyt funduszy będzie ograniczony, bo właściwie w tej chwili sensowne są zakupy z kapitałów własnych. Mam nadzieję, że nawet kiedy to wahadło popytu znów zacznie przechylać się w stronę pomyślną dla deweloperów, to jednak doświadczenie tego ostatniego ponad roku zostanie gdzieś w pamięci deweloperów i będzie jednak trochę łatwiej nawiązywać współpracę niż to miało miejsce na przykład dwa lata temu. Jednocześnie chciałbym zachęcić deweloperów do tego, żeby budowali drugą nogę.

Jeśli chodzi o inwestorów PRS, w Polsce karty rozdają podmioty zagraniczne. A skąd wy bierzecie kapitał?

Habitu to polski kapitał, nie kupujemy za pieniądze funduszu zagranicznego.

W tym pierwszym budynku 80 proc. najemców to obcokrajowcy. Z czego to wynika? Jakaś firma wynajęła lokale dla swoich pracowników?

Wszystkie mieszkania wynajmujemy indywidualnym najemcom. Dominującą grupą najemców są Białorusini, Ukraińcy mają podobny udział co Polacy. Mamy najemców ze wszystkich kontynentów poza Australią. Zakładaliśmy, że będziemy mieć odsetek klientów zagranicznych, ale nie tak znaczący. To, co odegrało dużą rolę, to po pierwsze tak banalna sprawa, że mówimy po angielsku, po rosyjsku. Fundamentalną kwestią było to, że my w żaden sposób nie dyskryminujemy najemców – a słyszeliśmy od nich, że spotykali się niestety z niechęcią przy próbach wynajmowania mieszkań od indywidualnych właścicieli.

2022 r. to kumulacja popytu – z jednej strony uchodźcy, z drugiej Polacy wypchnięci poza rynek nabywania mieszkań. W efekcie oferta się skurczyła, a czynsze wystrzeliły w górę. To wyjątkowe zdarzenia – a jakie są fundamenty rynku najmu?

Zeszły rok to rzeczywiście była kumulacja nietypowych zdarzeń, niemniej fundamenty rynku najmu są zdrowe i przede wszystkim mają korzenie w bardzo dużym deficycie mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach. Ten deficyt jest różnie szacowany, od kilkuset tysięcy do 3 mln lokali. Co więcej, GUS prognozuje dalszy przyrost liczby gospodarstw domowych w Polsce – i to było przed wojną, zupełnie niezależnie od fali uchodźców. Dodatkowo Polska to jedna z najszybciej rozwijających się gospodarek świata, co też sprawia, że będziemy przyciągać ludzi i mniej Polaków będzie pewnie wyjeżdżać. Myślę więc, że w perspektywie najbliższych 20 lat rynek wciąż będzie miał zdrowe podstawy.

Od pewnego czasu trwa dyskusja na temat opodatkowania czy ukrócenia hurtowego kupowania mieszkań. Wydaje się, że to nie ma dotyczyć podmiotów, które inwestują w najem instytucjonalny – ale do końca nie wiemy. Czy to jest dobry moment, żeby w tym momencie, kiedy PRS to zaledwie ponad 11 tys. wynajmowanych lokali, o czymś takim myśleć?

Nie jestem pewien, czy dyskusja to właściwe określenie, bo rząd co jakiś czas rzuca pomysły, ale z nikim nie dyskutuje – ani z deweloperami, ani z przedstawicielami inwestorów PRS. Te dość ogólne pomysły są rzucane raz na dwa, trzy miesiące, sieją ferment – trudno się do tego odnosić. Oczywiście pomysł opodatkowania jest absolutnie zły – mamy w Polsce bardzo duży deficyt mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach, mamy falę uchodźców, mamy bardzo wysokie stopy procentowe, wysoką inflację, wciąż niską zdolność kredytową. Jeżeli teraz rząd miałby uderzyć w podaż, to efektem będzie to, że czynsze dalej będą rosły. Prawdziwym problemem polskiego rynku mieszkaniowego jest ograniczona podaż.

o prs w polsce. .10