Według GUS po ośmiu miesiącach br. wartość produkcji budowlano-montażowej w Polsce wzrosła o nieco ponad 10 proc. W kubaturówce (budownictwo ogólne) zanotowano 23-proc. wzrost. Mija nieco ponad rok, odkąd po covidowej zapaści wiosną 2020 r. indeks WIG-budownictwo wspiął się na poziom 4,5 tys. pkt, rosnąc w ciągu 18 miesięcy ponad 140 proc. Od jesieni ub.r. wykres przypomina sinusoidę, oscylując w korytarzu 3,5–4 tys. pkt. Blisko górnej granicy wartość indeksu była na początku sierpnia, by we wrześniu znów osiągnąć dołek. O perspektywy rynku zapytaliśmy ekspertów.

Szanse i wyzwania

Szymon Jungiewicz, ekspert tynku budowlanego w firmie PMR, mówi wprost, że trudno wskazać na optymistyczne czynniki, które miałyby sygnalizować, że branża będzie znów rosnąć. – Po kilku wzrostowych latach rynek czeka nieuchronne hamowanie, które już się zaczęło, szczególnie w mieszkaniówce. Prognozujemy spadki w ujęciu realnym zarówno w tym, jak i przyszłym roku. Pewnego rodzaju pocieszeniem może być fakt, że na dziś nie ma dużego prawdopodobieństwa załamania rynku – mówi Jungiewicz.

Po stronie kluczowych szans ekspert widzi potencjalne uruchomienie środków z Funduszu Odbudowy i realizację inwestycji zaplanowanych w KPO – ale biorąc pod uwagę ostatnie wypowiedzi szefa PiS, prawdopodobieństwo szybkiej realizacji tego scenariusza jest niskie. Po drugie, wybory parlamentarne w przyszłym roku są argumentem wskazującym na relatywnie bezpieczny scenariusz rozwoju rynku infrastrukturalnego – rządzącym będzie zależeć szczególnie na kontynuacji realizowanych inwestycji. Po trzecie, spadek popytu na nowe mieszkania przy jednoczesnym wzroście stawek na rynku najmu i dwucyfrowej inflacji może złagodzić spadki w budownictwie deweloperskim: spółki mogą szybciej odmrozić nowe inwestycje, by być przygotowane na odbudowę popytu. Na dziś ten scenariusz to kwestia nie tego, ale przyszłego roku.

– Jeśli chodzi o największe zagrożenia, to są to przede wszystkim silna inflacja i zwyżki cen energii. Czynniki te sprawiają, że nawet w obliczu słabnącego popytu producenci materiałów budowlanych nie mają dużej przestrzeni do obniżania cen. Wysokie ceny materiałów grożą z kolei utratą płynności w firmach budowlanych. Spodziewane zwyżki cen energii i inflacja, która wymyka się spod kontroli, stają się coraz większą bolączką dla firm budowlanych – mówi Jungiewicz. – Kolejna kwestia to brak nowych przetargów w sektorze publicznym – postępowania finansowane nowymi środkami z bieżącego budżetu unijnego jeszcze nie ruszyły na dobre, brakuje pieniędzy z KPO, które mogłyby zamortyzować okres między perspektywami kolejnych budżetów unijnych.

Poza tym pytanie, jaka będzie głębokość hamowania na rynku mieszkaniowym. Obecnie jest to korekta kilkuletnich zwyżek, jednak jej skala może osiągnąć taki rozmiar i potrwać na tyle długo, że powrót do poprzednich poziomów zajmie parę lat, przekładając się na słabsze perspektywy dla budownictwa kubaturowego – dodaje.

Damian Kaźmierczak, ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, podkreśla, że dzisiaj branża pracuje jeszcze na pełnych obrotach przy realizacji inwestycji rozpoczętych w latach 2020–2021. – Firmy patrzą jednak z coraz większym niepokojem w przyszłość, która na dziś rysuje się raczej w ciemnych barwach. W kolejnych kwartałach marże firm budowlanych będą pod presją malejących przychodów i wciąż wysokich kosztów z powodu rekordowych cen materiałów, dwucyfrowej dynamiki wynagrodzeń oraz rosnących kosztów obsługi kredytów i leasingu – mówi Kaźmierczak. – Inwestycje publiczne w energetyce, na kolei i w samorządach nie ruszą na większą skalę bez środków unijnych, tymczasem fundusze z budżetu UE 2021–2027 napłyną do Polski dopiero w okolicach 2024 r., a jednocześnie prawdopodobnie nie otrzymamy na razie żadnych pieniędzy z KPO. Bez przeszkód powinny być za to kontynuowane duże inwestycje drogowe, które są finansowane głównie z budżetu państwa – dodaje.

Ekspert zaznacza, że z powodu rekordowej inflacji, rosnących stóp procentowych, załamania popytu i ogólnej niepewności co do rozwoju sytuacji ekonomicznej i geopolitycznej wielu inwestorów prywatnych wstrzymuje się z uruchamianiem nowych inwestycji, co najbardziej widać dziś w mieszkaniówce.

Czytaj więcej

Jarosław Jędrzyński, Rynekpierwotny.pl: Mieszkaniowa oferta niknie w oczach

– Aktualna kondycja ekonomiczna firm budowlanych jest mocno zróżnicowana i zależy od wielkości spółki, segmentu działalności, dywersyfikacji portfela zamówień, momentu pozyskania nowych kontraktów w latach 2021–2022 oraz stanu realizacji umów pozyskanych przed 2021 r. Z tego punktu widzenia dziś w najtrudniejszej sytuacji mogą być mali podwykonawcy oraz duże firmy wykonawcze z mało zdywersyfikowanymi portfelami, które podpisały umowy w I połowie 2021 r., przed falą wzrostu kosztów – podsumowuje Kaźmierczak.

Bartłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego w firmie Spectis, ocenia, że obserwowana w lipcu i sierpniu rozbieżność w dynamikach produkcji budowlanej (kilkuprocentowe zwyżki) i zużycia cementu (kilkunastoprocentowe spadki) wskazuje na nieuchronne spowolnienie dynamiki budownictwa, która ewidentnie zmierza ku wartościom ujemnym. – Największym zagrożeniem, z którym rynek budowlany będzie musiał się zmierzyć w najbliższych miesiącach, jest gwałtowna zapaść na rynku kredytów hipotecznych, skutkująca pogłębiającymi się z miesiąca na miesiąc spadkami liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Inne istotne problemy to utrzymujący się wysoki poziom inflacji w budownictwie i znaczna presja cenowa, która może jeszcze się nasilić w przypadku pogłębienia się kryzysu energetycznego zimą, a także opóźniające się zatwierdzenie środków z KPO dostępnych dla Polski – wylicza Sosna. Wskazuje, że sytuację w budownictwie w najbliższych kwartałach stabilizować będą: utrzymująca się na wysokim poziomie liczba inwestycji niemieszkaniowych (głównie przemysłowo-magazynowych), rosnąca liczba realizowanych średniej wielkości inwestycji samorządowych (wyraźny wzrost liczby przetargów na roboty budowlane w Biuletynie Zamówień Publicznych) oraz oczekiwana stabilizacja segmentu budownictwa drogowego, będącego największym segmentem budownictwa inżynieryjnego.

Czytaj więcej

Kredytowy kryzys dotkliwszy dla mieszkaniówki niż covid

– Warto dodać, że nie sprawdziły się negatywne scenariusze sprzed kilku miesięcy zakładające masowy wyjazd z Polski budowlańców narodowości ukraińskiej. Skala nie była aż tak duża, a część ubytku udało się uzupełnić pracownikami z innych krajów na wschód od Polski. Jak wynika z badań GUS, obecny niedobór pracowników oceniany jest przez firmy budowlane na takim samym poziomie jak przed wybuchem wojny – mówi Sosna.

Zróżnicowany indeks

Filarem WIG-budownictwo jest Budimex. Od ostatniego sierpniowego szczytu kurs stoczył się o 20 proc., do 220 zł.

– Ostatnie dwa lata były generalnie dla branży budowlanej bardzo udane pod względem wzrostu skali działalności i przychodów, jednocześnie były coraz bardziej wymagające pod względem kosztów materiałów i wynagrodzeń, szczególnie dla typowych generalnych wykonawców – komentuje Krzysztof Pado, analityk DM BDM. – Obecne otoczenie makro może zacząć sprzyjać ustabilizowaniu się wynagrodzeń w budownictwie (np. spadek rozpoczynanych budów w kubaturówce). Rynek liczy także na spadek presji kosztów materiałów, jednak tu problemem może być gwałtowny wzrost kosztów energii w 2023 r. Pozytywnym impulsem dla rynku byłoby też pojawianie się środków z nowych programów unijnych pod finansowanie przetargów budowlanych. Obecna niepewność utrudnia zarządzanie portfelami zamówień w średnioterminowym horyzoncie – dodaje.

Zdaniem analityka podstawowymi zagrożeniami dla branży są np.: pojawienie się dłuższego okresu stagflacji, co niosłoby ze sobą konsekwencje utrzymywania presji kosztowej, wysokiego kosztu finansowania i relatywnie niskiej podaży nowych zleceń od inwestorów prywatnych. – Niekorzystne dla budownictwa jest także wspomniane przeciąganie impasu w pozyskiwaniu funduszy rozwojowych z UE. Pozytywnie na klimat inwestycyjny – w całym zresztą regionie – nie będzie też wpływać eskalowanie konfliktu zbrojnego w Ukrainie czy zbliżenie się działań wojennych w kierunku polskiej granicy – mówi Pado.

Podkreśla, że przy określaniu szans i zagrożeń dla poszczególnych firm należy pamiętać, że profile spółek mocno różnią się pod względem pokrycia poszczególnych segmentów budownictwa czy doświadczeń z rynkami zagranicznymi – które dają potencjał rozwoju przy mniejszej podaży zleceń w Polsce.