Dom Development: Zdejmujemy nogę z gazu, nie chcemy przedobrzyć

Z Jarosławem Szanajcą, prezesem Dom Development, o niepewnej sytuacji na rynku mieszkaniowym i planach spółki na najbliższe miesiące rozmawia Błażej Dowgielski

[b]Gdyby wnioski o kondycji branży mieszkaniowej budować w oparciu o wyniki sprzedaży Dom Development, można by uznać, że rynek jest na ścieżce trwałego wzrostu. W pierwszym półroczu spółka sprzedała ponad 820 mieszkań, o 25 proc. więcej niż przed rokiem. Pan nie popada jednak w hurraoptymizm.[/b]

Nasze wyniki sprzedaży oceniam jako dobre, lepsze nawet od oczekiwanych. Wprowadzamy coraz to nowe projekty do oferty, starsze inwestycje cieszą się wciąż dużym zainteresowaniem klientów. Nie będę jednak ukrywał, że obecna kondycja rynku, nie tylko polskiego, ale i europejskiego, jak również perspektywy dla branży na najbliższe kwartały sprawiają, że ostrożniej patrzymy w przyszłość.

[b]Na tle innych krajów wypadamy chyba całkiem dobrze.[/b]

Niedawno uczestniczyłem w roboczym spotkaniu kierownictwa Europejskiej Unii Deweloperów Nieruchomości. Nie ma co ukrywać, nastroje deweloperów działających na innych rynkach nie są najlepsze. Podczas gdy my narzekamy na niewielki wzrost całego rynku, inni cieszą się, gdy sprzedaż nie maleje. Na tym tle Polska jest zieloną wyspą, jednak wyspą ze swoimi problemami, które będą negatywnie wpływać, lub już wpływają, na koniunkturę na rynku mieszkań.

[b]Jakie są to problemy?[/b]

Mamy do czynienia ze współwystępowaniem wielu zjawisk, z których każde z osobna nie powinno zachwiać zrównoważonym rynkiem, jednak ich nawarstwienie budzi mój niepokój. Pierwszym jest wysoka inflacja w Polsce i będące reakcją na nie podwyżki stóp procentowych. Droższy pieniądz zniechęca potencjalnych klientów do brania kredytów hipotecznych, rosną też koszty funkcjonowania firm deweloperskich i budowlanych, co przekłada się na zyskowność branży.

Po wtóre, do brania kredytów hipotecznych nie zachęca zła prasa wokół zadłużenia hipotecznego denominowanego we frankach szwajcarskich. Opowieści o kredytowych zobowiązaniach, których dzisiejsza wysokość w wyniku osłabienia złotego znacznie przewyższa wartość kupionej na kredyt nieruchomości, zniechęcają nie tylko do brania kredytów walutowych, ale również tych denominowanych w złotych. Ponadto banki, za sugestią Komisji Nadzoru Finansowego wyrażaną rekomendacjami T i S, zaostrzają kryteria udzielania kredytów.

Kolejny z elementów układanki to zmiany w programie „Rodzina na swoim”, zmierzające ku jego likwidacji. Liczymy się z tym, że już w drugim półroczu spadające limity cenowe dla mieszkań objętych programem zmniejszą jego korzystny wpływ na sprzedaż. Sytuacji dopełnia ogólna atmosfera niepokoju, związana chociażby z sytuacją Grecji. Nie należy również zapominać o rosnącej podaży mieszkań, coraz bardziej oderwanej od popytu na nie.

[b]Wydawać by się mogło, że deweloperzy uruchamiają inwestycje, ponieważ wierzą w lepsze jutro, widzą rosnący popyt.[/b]

To zbytnie uproszczenie. Motywacja firm deweloperskich jest dużo bardziej skomplikowana. Dla części firm uruchomienie inwestycji to jedyny sposób na dopływ środków do spółki – sprzedając mieszkania, uwalniają kapitał zamrożony w gruncie, pozyskują pieniądze na pokrycie kosztów stałych. Spółki są gotowe sprzedawać mieszkania budowane na kupionych po wysokich cenach działkach nawet poniżej kosztów produkcji, byle tylko przepływy finansowe były dodatnie.

[b]Zagrożeń dla rynku, jak widać, nie brakuje. A jak wygląda druga, jasna strona medalu?[/b]

Prognozy dla wzrostu gospodarczego Polski są optymistyczne, 3 proc. wzrostu PKB to niewątpliwie powód do zadowolenia. Cieszy wzrost gospodarczy Niemiec, napędzający koniunkturę nad Wisłą. Przede wszystkim jednak potrzeby mieszkaniowe Polaków jeszcze przez wiele lat nie zostaną zaspokojone, a potrzeba wzmaga w nas kreatywność, również co do pozyskiwania środków na zakup mieszkania.

[b]Widzimy, że spółka przeprowadziła analizę szans i zagrożeń dla rynku. Jakie wnioski z niej wyciągnięto?[/b]

Uznaliśmy, że musimy zweryfikować nasze plany na najbliższe 12 miesięcy bez względu na bardzo dobre wyniki sprzedażowe spółki. Dokonaliśmy przeglądu planowanych inwestycji, start części, na kilkaset mieszkań, odłożyliśmy, na razie na dwa do sześciu miesięcy. Mamy dużą ofertę mieszkań, więc ta decyzja nie powinna wpłynąć na bieżącą sprzedaż. Tak długo, jak długo nie nabierzemy przekonania, że nasze obawy o przyszłość rynku są bezpodstawne, będziemy jedynie uzupełniać ofertę, a nie ją rozbudowywać. Nie chcemy znaleźć się na pierwszej linii frontu wojny cenowej, która może wybuchnąć, gdy podaż mieszkań będzie rosnąć przy stałym lub wręcz okresowo słabnącym popycie.

[b]A co z rozbijaniem skarbonki Dom Development i przeznaczeniem nawet 350 mln zł na zakupy gruntów w 2011 r.?[/b]

Niewykluczone, że zweryfikujemy również te nasze plany. Większą część wspomnianej kwoty już wydaliśmy lub wydamy w ramach podpisanych umów, jednak nad każdym z kolejnych zakupów zastanowimy się dłużej. Mamy duży bank ziemi, przygotowane projekty pozwalające nam na utrzymywanie obecnej sprzedaży przez co najmniej cztery lata. Ponadto wbrew nadziejom właścicieli gruntów ich ceny nie tylko nie rosną, ale spadają, na rynku pojawiają się okazyjne działki, należące do bardziej zdesperowanych właścicieli czy banków, które zajęły grunt na poczet niespłaconych kredytów. Nie musimy się spieszyć z zakupami. Nie oznacza to oczywiście, że sprowadzimy naszą aktywność na rynku gruntów do zera. Cały czas go analizujemy – w Warszawie kusi nas Mokotów i Ursynów, myślimy o kolejnych gruntach we Wrocławiu, a pod kątem dalszej przyszłości śledzimy takie rynki jak Kraków, Poznań i Trójmiasto.

[b]Co spółka zrobi zatem z gotówką znajdującą się na kontach? Analitycy wytykają Dom Development nadpłynność, sugerując duże zakupy lub wypłatę pokaźnej dywidendy. Pierwsza opcja, jak słyszymy, nie ma dziś racji bytu. [/b]

Drugiej również nie wybierzemy. Szanuję opinie analityków, co nie znaczy, że muszę się z nimi zgadzać. Rynek stoi na rozdrożu i w naszej ocenie Dom Development potrzebuje sporego buforu gotówkowego, by dostosowywać się do zmieniających się warunków. Dziś posiadane środki przeznaczamy na opłacenie kosztów budowy, w dużo mniejszym stopniu wykorzystujemy kredyty. Wolimy być krytykowani za nadmierną ostrożność, niż przeinwestować.

[b]Nie szkoda panu straconych szans? Spójrzmy na wyceny giełdowych deweloperów – wykorzystując posiadaną gotówkę Dom Development mógłby przejąć kontrolę nad kilkoma spółkami z branży wycenianymi dziś na połowę i mniej ich wartości księgowej. [/b]

Skoro rynek wycenia te spółki z tak dużym dyskontem, to być może ich aktywa są przeszacowane. Był czas, że zastanawialiśmy się nad przejęciami spółek deweloperskich, kilku przyglądaliśmy się wnikliwie. Potem nastał kryzys i nasze plany odłożyliśmy na półkę, z czego dziś bardzo się cieszymy. Wolimy rozwijać się organicznie, od początku do końca mieć kontrolę nad przygotowaniem inwestycji. Rynek nie znosi dziś pomyłek, nie toleruje niedoróbek.

[b]Wycena Dom Development, na tle rynku, jest dość dobra, znacznie wyższa od wartości księgowej. Czy mimo to akcjonariusze nie nalegają na spółkę, by część wolnych środków wydać na przeprowadzenie skupu akcji własnych? [/b]

Nasi główni akcjonariusze traktują inwestycję długoterminowo, rozliczają nas z wyników operacyjnych, skutecznego pomnażania powierzonych pieniędzy, a nie z przełożenia naszych działań na kurs akcji. Nie mamy w planach skupu akcji, wierzę natomiast, że wyniki, którymi będziemy legitymować się w kolejnych kwartałach, przypadną do gustu akcjonariuszom, co nie powinno pozostać bez wpływu na naszą wycenę.

[b]Dziękuję za rozmowę. [/b]

[ramka][srodtytul]Inwestorzy czekają na zbiory[/srodtytul]

Dom Development od dłuższego czasu jest najlepiej ocenianym przez rynek i analityków deweloperem mieszkaniowym notowanym na GPW. Należy do niedużego grona firm mieszkaniowych wycenianych z premią wobec kapitałów własnych (z dużych firm z branży wyższym C/WK może pochwalić się tylko J.W. Construction), rynkowi nie przeszkadza też najmniej atrakcyjny w gronie deweloperów wskaźnik ceny akcji do przypadającego na nie zysku na poziomie 74.

Tak wysoka wycena ma związek z oczekiwanymi dużymi zyskami ze sprzedaży mieszkań w drugiej połowie 2011 r. i kolejnych latach. O ile ze względu na niską liczbę przekazanych klientom i rozliczonych w wynikach mieszkań pierwszą połowa 2011 r. zamknie zapewne w okolicach zera, to drugą jego część może zakończyć z wynikiem netto nawet dwa razy wyższym od 40 mln zł osiągniętych w 2010 r.[/ramka]