Widmo wojny cenowej krąży nad branżą deweloperską

Gorsza koniunktura nad Wisłą, zawirowania w globalnej gospodarce, ograniczenie akcji kredytowej przez banki, rekordowa podaż niesprzedanych mieszkań – wszystko to sprawia, że 2012 rok może być wyjątkowo trudny dla deweloperów, również tych z GPW

Rok 2011 r., z punktu widzenia deweloperów był lepszy od poprzedniego, większość firm z branży jednak rozczarował. Jak pokazują dane firmy analitycznej Reas, już w pierwszym półroczu dynamika wzrostu sprzedaży mieszkań wyraźnie wyhamowała, by w drugiej części roku zamienić się w spadek w porównaniu z minionymi kwartałami. Wiele wskazuje na to, że w IV kwartale 2011 r. po raz pierwszy od dwóch lat nie uda się poprawić wyniku sprzed roku.

Sprzedaż będzie spadać?

Deweloperzy nieoficjalnie przyznają, że w przyszłym roku trudno będzie im poprawić tegoroczne rezultaty sprzedaży.

– Pesymistyczny scenariusz na 2012 r., nieuwzględniający jednak ewentualnego bankructwa Włoch czy Grecji, zakłada 5–7 proc. spadku sprzedaży – mówi prezes jednej ze spółek mieszkaniowych z GPW.

Do tej pory giełdowe firmy radziły sobie lepiej niż ich niepubliczni konkurenci, zwiększając udział w kurczącym się rynku i co najmniej utrzymując dotychczasową sprzedaż. Pesymizm w spółkach giełdowych może oznaczać, że cały rynek w 2012 r. spadnie jeszcze mocniej.

Dlaczego sprzedaż mieszkań się zmniejsza? Potencjalnych klientów od podejmowania decyzji inwestycyjnych odstrasza obawa przed drugą falą kryzysu. Przedstawiciele firm deweloperskich zżymają się też na media, według nich epatujące czarnymi scenariuszami, działającymi jak samospełniająca się przepowiednia. Dużym problemem dla branży jest wreszcie mniejsza dostępność kredytów hipotecznych.

Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego dla kredytodawców przyczyniły się do m.in. rezygnacji przez banki z oferowania kredytów denominowanych we franku szwajcarskim oraz drastycznego ograniczenia dostępności kredytów w euro. Kupujący są dziś skazani na kredyty złotowe pozbawione ryzyka walutowego, ale znacznie droższe w obsłudze. Banki dużo bardziej restrykcyjnie podchodzą przy tym do wyliczania zdolności kredytowej i dają krótsze terminy spłaty. Do tego doszły zmiany w programie rządowych dopłat do kredytów „Rodzina na swoim", zmniejszające ich dostępność w wielu miastach.

Mniejszy popyt na mieszkania już dziś zderza się z ich rekordową podażą. Jak szacuje Reas, w największych miastach Polski pod koniec III kw. 2011 r. na nabywców czekało ponad  48?tys. mieszkań. Taka sytuacja grozi wybuchem wojny cenowej na rynku, która mocno zaciążyłaby na wynikach finansowych spółek.

Rabaty zaszkodzą zyskom

Deweloperzy wskazują, że już dziś część konkurencyjnych firm tnie ceny, byle tylko utrzymać sprzedaż. – Działania części naszych konkurentów, stosujących większe upusty cenowe, sugerują, że niektóre firmy z branży deweloperskiej zaczynają mieć problemy z dostępem do gotówki i decydują się na upłynnienie swoich zapasów nawet po cenie niższej od kosztów wytworzenia – mówi Tomasz Łapiński, członek zarządu spółki Ronson.

– Kto ma słabszy produkt, w gorszych lokalizacjach, ten może pójść na wojnę cenową. Trudno jednak oczekiwać, aby tym tropem poszli ci, którzy mają dobrze skrojoną ofertę i dobrą sytuację finansową – uważa z kolei Dariusz Wilk, dyrektor sprzedaży i marketingu Ganta.

Deweloperzy już od połowy roku szykują się do hamowania rynku. Nie podejmują dużych inwestycji, uzupełniają tylko ofertę mieszkań, dzielą projekty na mniejsze etapy, ostrożniej podchodzą do kupowania  gruntów. – Pamiętamy, że jesienią 2008 r., po upadku Lehman Brothers, banki potrafiły z dnia na dzień wstrzymać wypłatę transz przyznanych już kredytów, narażając nas na problemy z płynnością. Lepiej dmuchać na zimne – mówi szef jednej z giełdowych spółek.

[email protected]

Wyniki finansowe będą dobre

Choć sytuacja na rynku mieszkaniowym się pogarsza, 2012 r. powinien przynieść poprawę wyników większości spółek. Pozwolą na to obowiązujące je zasady sprawozdawczości, z MSR 18 na czele. Zgodnie z nim deweloperzy mogą wykazać przychody ze sprzedaży mieszkań dopiero po przekazaniu ich nabywcom. Przeciętny czas budowy (i uzyskania pozwolenia na użytkowanie) średniej wielkości budynku mieszkalnego wynosi 18 miesięcy. W 2011 roku znakomita większość deweloperów będzie więc rozliczać głównie mieszkania sprzedane w 2011 r. W przyszłym roku lepsze od tegorocznych wyniki finansowe powinny pokazać lider rynku Dom Development oraz Polnord. Skokowy wzrost przychodów i zysku zanotują z kolei Robyg i Ronson, które w 2011 roku przekazały klientom niewielką liczbę mieszkań. W odwrotnej sytuacji jest z kolei J.W. Construction, który prawdopodobnie pokaże w 2012 r. gorsze od tegorocznych wyniki finansowe. Czarne scenariusze dla rynku mieszkaniowego na 2012 r. (o ile się sprawdzą) zaważą na wynikach deweloperów dopiero za 2013 r.