Ceny mieszkań nie będą już spadać

Rozmowa z Józefem Wojciechowskim, największym akcjonariuszem i przewodniczącym rady nadzorczej J.W. Construction.

Pod koniec kwietnia J.W. Construction poinformował o zakupie nieruchomości przy ul. Kasprzaka w Warszawie. Cena gruntu została ustalona na  155?mln zł netto, czyli o niemal 20 mln zł mniej od pierwotnych założeń. Czy nie obawiacie się kupować gruntu, który nie ma jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego i nie wiadomo, kiedy zostanie on przyjęty? Cały proces mocno się przeciąga...

Zabezpieczamy się na różne ewentualności, m.in. dlatego tyle trwał cały proces zakupu. Porozumieliśmy się ze sprzedającym, że będzie on partycypował w ograniczeniu, jakim jest posiadanie jedynie warunków zabudowy.

Kiedy zamierzacie ruszyć z inwestycją przy Kasprzaka?

Prace budowlane chcielibyśmy rozpocząć najszybciej, jak to będzie możliwe. Liczymy na to, że jeszcze przed końcem tego roku rozpoczniemy realizację pierwszego etapu. Na razie bazujemy na warunkach zabudowy i na ich podstawie przygotowujemy projekty. Warunki zabudowy są zbieżne z tym, co ma się znaleźć w planie zagospodarowania przestrzennego, który może zostać uchwalony w maju lub czerwcu. Jeśli wszystko przebiegnie zgodnie z planem, to pozwolenie na budowę moglibyśmy otrzymać jeszcze w tym roku.

Jak duży będzie pierwszy etap?

W jego ramach powstanie około 200 mieszkań. W kolejnym kwartale po rozpoczęciu jego realizacji będziemy chcieli ruszyć z następnym etapem, który będzie już trochę większy. Ostateczny harmonogram będzie jednak zależał od popytu, niestety ściśle związanego ze zdolnością finansową naszych klientów. Aby nadać sprzedaży odpowiedniego tempa, planujemy na pierwszą pulę mieszkań zaproponować na tyle atrakcyjną cenę, aby już po kilku latach właściciele mogli odczuć wyraźny wzrost wartości nabytego lokalu.

Jakie jeszcze projekty ruszą w tym roku?

Według ostatnich obliczeń GUS pierwsza trójka miast o największych zarobkach w Polsce to kolejno Katowice, Warszawa, Gdańsk. Ten wynik pokazuje, że nasza decyzja o dywersyfikacji geograficznej oferty była słuszna. Chcemy się rozwijać nie tylko w stolicy. Warszawa nadal jest rynkiem o dużym, ale ograniczonym potencjale. Liczymy na rozwój pozostałych ośrodków miejskich i budujemy świadomość marki J.W. Construction wśród ich mieszkańców. W najbliższym czasie chcemy wystartować z budową około 600 mieszkań na Osiedlu Tysiąclecia w Katowicach. Pod koniec lub na przełomie roku w tym samym mieście na osiedlu Uroczysko uruchomimy projekt na około 300 mieszkań. Ponadto planujemy rozpoczęcie trzech projektów w Gdyni na około 550 lokali. Otrzymaliśmy już prawomocne pozwolenie na budowę blisko 200 mieszkań w Poznaniu, zastanawiamy się jednak nad przeprojektowaniem poszczególnych lokali. To może opóźnić termin rozpoczęcia realizacji.

Analitycy często wytykali J.W. Construction opóźnienia w rozpoczynaniu nowych projektów, co było spowodowane m.in. wysokim, w ich ocenie, zadłużeniem spółki. Czy kwestie finansowania inwestycji mogą spowodować kolejne przesunięcia?

Opóźnienia nowych projektów w żaden sposób nie wiązały się z zadłużeniem. Jeśli przekładaliśmy start jakiejś inwestycji, wynikało to z marazmu polskiej biurokracji i oczekiwania na odpowiednie pozwolenia. Nasze zadłużenie nie stanowi nawet jednej trzeciej tego, co jeszcze jakiś czas temu. Dlatego możliwości pozyskiwania kredytów na pewno nie będą stanowiły problemu. W  I?kwartale 2012 r., w czasie kiedy media rozpisywały się o trudnościach w pozyskiwaniu finansowania, my otrzymaliśmy kredyty o wartości około 50 mln zł. Terminy rozpoczynania kolejnych projektów będą zależały jedynie od uzyskiwania pozwoleń na budowę i oceny bieżącego popytu.

Czy w finansowaniu inwestycji zamierzacie posiłkować się obligacjami?

Na razie nie mamy takich planów.

Przy obecnej sytuacji rynkowej nikt też nie spodziewa się raczej, że J.W. Construction wyemituje nowe akcje. Czy ma pan jakiś pomysł na to, jak wspomóc kurs spółki?

Przestałem patrzeć na kurs, który dziś zupełnie nie odzwierciedla rzeczywistej wartości spółki i na pewno odbuduje się w przyszłości. Nie zaciągałem też kredytów, których zabezpieczeniem byłyby akcje J.W. Construction. W związku z ich niską wyceną zastanawiam się jednak, czy nie skupić akcji z rynku.

Jak dużo mógłby pan ich kupić i ile mogłoby to kosztować?

Za wcześnie na takie deklaracje.

W I kwartale przedsprzedaliście 206 mieszkań, co okazało się wynikiem gorszym od oczekiwań analityków i niższym niż w tym samym okresie minionego roku. Czy w związku z tym realny jest plan sprzedaży w sumie 1,2 tys. mieszkań wobec przeszło tysiąca w 2011 r.?

Wiele zależy od uruchomienia inwestycji przy ul. Kasprzaka i harmonogramu wprowadzania do sprzedaży kolejnych projektów. Chciałbym oczywiście, aby sprzedaż okazała się wyższa niż wspomniane 1,2 tys. lokali. Wiem, że stawiam wysoko poprzeczkę, jednak podejmujemy kroki, które mogą nam w tym pomóc. Przygotowujemy się do zmian w dziale handlowym. Przeprowadziliśmy audyt wykonany przez jedną z amerykańskich firm. Otrzymaliśmy już raport, z którego wynika, że mamy sporo niewykorzystanego potencjału. Zmiany będziemy przeprowadzać pod nadzorem tej firmy. Pracujemy przede wszystkim nad nowymi formami pozyskiwania klientów. Docelowo chcemy przypomnieć czasy, w których potrafiliśmy sprzedać nawet 3 tys. mieszkań rocznie. Kiedyś wróci hossa, a my chcemy być do niej przygotowani.

Ile mieszkań spółka przekaże w 2012 r. i jak wyglądał pod tym względem I kwartał?

O liczbie przekazywanych mieszkań informujemy w raportach okresowych, wynik za I kwartał opublikujemy  9?maja. Nie chcę prognozować, ile mieszkań przekażemy w całym roku.

Od pewnego czasu dużą wagę przykładacie również do rozwoju w segmencie komercyjnym. Czy przygotowujecie jakieś nowe projekty?

Za kilka lat chcemy być znaczącym graczem na tym rynku. Realizacja każdego projektu wiąże się jednak ze znaczącymi, przekraczającymi 200?mln zł, nakładami. Dlatego rozkładamy w czasie realizację poszczególnych inwestycji. W 2012 r. takim projektem jest Hanza Tower. Być może ruszy też budowa Galerii Jagiellońskiej w Białymstoku. J.W. Construction będzie generalnym wykonawcą tego obiektu.

Z pana wcześniejszych deklaracji wynika, że docelowo segment komercyjny miałby generować około 50 proc. przychodów grupy. W jakiej perspektywie możecie osiągnąć ten cel?

Myślę, że będzie to realne w ciągu pięciu lat.

Początek tego roku nie był najlepszy dla czołowych deweloperów z GPW. Banki ograniczyły akcję kredytową, wygaszany jest program „Rodzina na swoim". W związku z tym większość z nich zanotowała spadki sprzedaży mieszkań. Jak oceniacie perspektywy rynku w najbliższym roku? Czy popyt i ceny mieszkań będą spadać?

Ogólnoświatowa sytuacja przekłada się na pesymizm w Polsce. Rzeczywiście jest?problem z zatrzymaniem akcji kredytowych i wygaszaniem rządowego programu. Cykle koniunkturalne mają jednak to do siebie, że po kryzysie przychodzi czas ożywienia. Ostatnie lata już wystarczająco zweryfikowały ceny mieszkań, nie wyobrażam sobie dalszych, istotnych spadków. Tym bardziej że ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego nałożyła na deweloperów dodatkowe koszty.

Myślę, że 2012 r. będzie jeszcze trudnym czasem, ale zdecydowanej poprawy sytuacji oczekuję w połowie przyszłego roku.