Atal: nie będzie załamania rynku mieszkaniowego

Firma podkreśla, że popyt na mieszkania nie maleje, nadchodzi też czas dywidendowych żniw.

Kontrolowany przez rodzinę Juroszków deweloper w 2018 r. spodziewa się sprzedać mniej więcej tyle mieszkań, co w 2016 r. Wtedy nabywców znalazło ponad 2,4 tys. lokali. W rekordowym ubiegłym sprzedaż wyniosła 2,77 tys., a po trzech kwartałach tego roku to 1,8 tys. Natomiast w 2019 r. Atal spodziewa się ponownego wzrostu sprzedaży.

Urzędniczy hamulec

– Polska gospodarka się rozwija, płace rosną, jest strukturalny niedobór mieszkań. Jesteśmy realistami, rynek będzie raz lepszy, raz gorszy ale nie spodziewamy się kryzysu i tąpnięcia – podkreśla Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu. – Nie wyobrażam sobie, by przyszedł czas, gdy sprzedaż skurczyła nam się do 800 lokali. Mamy potencjał, by dojść do sprzedaży 3–3,5 tys. rocznie. Stopy procentowe zaczną w końcu rosnąć, ale nie sądzimy, by banki nagle zakręciły kurek z pieniędzmi. Polacy bardzo dobrze spłacają kredyty hipoteczne – dodaje.

Menedżer podkreśla, że aktualnie popyt na mieszkania jest wciąż wysoki. Co prawda, po trzech kwartałach sprzedaż skurczyła się o prawie 12 proc., ale jest to efekt poślizgu z wprowadzaniem inwestycji do sprzedaży niż spadek zainteresowania klientów czy brak akceptacji dla wzrostu cen mieszkań.

GG Parkiet

– Jeśli chodzi o uzyskiwanie pozwoleń administracyjnych – na budowę czy użytkowanie – sytuacja cały czas się pogarsza, co dodatkowo wzmocniły wybory samorządowe. W Krakowie ograniczyliśmy aktywność, bo skala ryzyka jest tam gigantyczna. W III i IV kwartale wprowadzamy do oferty inwestycje, z którymi chcieliśmy wystartować jeszcze w I półroczu – wskazuje Juroszek. – O popycie niech świadczy przykład najnowszej inwestycji w Katowicach: pierwszego dnia sprzedaliśmy 16 proc. z 282 lokali, przy cenie 8,5 tys. za mkw., wcale nie niskiej jak na Katowice – dodaje.

Juroszek podkreśla, że Atal stara się mniej agresywnie niż konkurencja podnosić ceny mieszkań. – Wzrosty są kilkuprocentowe, by skompensować wzrost kosztów wykonawstwa, mamy jeszcze margines. Wiele firm narzeka jednak, że dochodzi już do sufitu, jeśli chodzi o możliwości wprowadzania dalszych podwyżek. Klienci nie będą przecież akceptować wzrostu cen w nieskończoność – mówi wiceprezes.

Atal ma własnego generalnego wykonawcę i niskie na tle branży koszty ogólnego zarządu. Juroszek podkreśla też, że średnia cena zakupu gruntów w banku ziemi to 812 zł na mkw. możliwej do wybudowania powierzchni mieszkalnej, podczas gdy w Warszawie stawki sięgają nawet 2 tys. zł.

Coraz więcej przekazań

Po trzech kwartałach Atal przekazał klientom 2,31 tys. lokali, o 36 proc. więcej niż rok wcześniej. W takim samym tempie urosły przychody, do 878 mln zł. Marża brutto ze sprzedaży sięgnęła 27,1 proc.

– Chcemy utrzymywać rentowność rzędu 25–28 proc. – mówi Juroszek.

Z harmonogramu robót wynika, że potencjał przekazań w tym roku to 2,71 tys. lokali plus 266 mieszkań gotowych, z czego realnie do klientów powinno trafić 2,5 tys. wobec 2,31 tys. rok wcześniej. Podobnie może być w przyszłym roku – tu kalendarz sugeruje potencjał wydań z kończonych projektów na 2,22 tys. lokali. W 2020 r. to aż 3,54 tys. – chodzi o inwestycje w większości już rozpoczęte.

– Biznes deweloperski jest przewidywalny i policzalny. Przy obecnym kursie stopa dywidendy w 2019 r. sięga ok. 15 proc. To pokazuje, jak niedowartościowana jest firma, biorąc pod uwagę wyniki – mówi Juroszek.

Rynek pierwotny: Niższa sprzedaż, wysokie marże

Eksperci firmy REAS prognozują, że w 2018 r. sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach skurczy się o 14 proc., do ponad 62 tys. Przez pięć poprzednich lat sprzedaż rosła w tempie prawie 19 proc. średniorocznie, by w 2017 r. dojść do rekordowego poziomu 72,8 tys. Zdaniem analityków REAS nadchodzący rok będzie kontynuacją trendu spadkowego. Sprzedaż jest coraz niższa przede wszystkim dlatego, że zmniejsza się podaż lokali – to skutek coraz wyższych kosztów wykonawstwa i gruntów, a także poślizgów przy otrzymywaniu pozwoleń. Ponadto część firm celowo zmniejsza tempo sprzedaży, by móc elastycznie podnosić ceny lokali w ślad za rosnącymi kosztami. Po trzech kwartałach notowani na GPW deweloperzy pokazali bardzo zróżnicowane wyniki – część była w stanie zwiększyć sprzedaż o nawet 20–60 proc., część zanotowała spadki rzędu 20–40 proc. Na razie firmy księgują zyski z przekazań lokali sprzedanych w poprzednich latach, jeszcze sprzed skoku kosztów. Dlatego prymusi na koniec września chwalili się marżami brutto ze sprzedaży rzędu nawet 31–37 proc. Przedsiębiorstwa starają się utrzymywać rentowność – analitycy REAS zauważają, że mimo kilkunastoprocentowego spadku sprzedaży w 2018 r. w ujęciu ilościowym, sprzedaż w ujęciu wartościowym będzie tylko nieznacznie słabsza – ponieważ ceny mieszkań rosły. ar