Nadzorca w dość ostro sformułowanym oświadczeniu potwierdził, że nie widzi podstaw do łagodzenia rekomendacji S nakazującej bankom badanie, czy osoba wnioskująca o kredyt byłaby w stanie obsługiwać pożyczkę przy stopie o jeszcze 5 pkt proc. wyższej od bieżącej (teraz 11,75 proc.). W czerwcu Polski Związek Firm Deweloperskich apelował o złagodzenie buforów: do 3 pkt proc. w przypadku kredytów ze zmienną stopą i 1 pkt proc. (a najlepiej 0 proc.) tych ze stałą. W tym miesiącu z podobnym apelem wystąpił Związek Banków Polskich.
Szpilki i stereotypy
UKNF wydał oświadczenie w związku ze wzmożoną aktywnością deweloperów i powiązanych z nimi analityków: mają oni budować narrację, że zbyt restrykcyjna rekomendacja S dokłada się do kryzysu w mieszkaniówce. Nadzorca napisał, że tworzenie takiej narracji przypomina to, co działo się, gdy przykręcono kurek z kredytami frankowymi. Podkreślono, że rolą urzędu jest dbanie o bezpieczeństwo sektora finansowego, a nie sterowanie popytem i podażą na rynku kredytów i mieszkań. Urząd wbił kilka szpilek – poza zarzutem stronniczości ekspertów poradził deweloperom, by obniżyli marże. Dodał, że branża jest głównym beneficjentem boomu na kredyty frankowe – obok kancelarii reprezentujących frankowiczów. Urząd wpisał się też w stereotypową narrację, twierdząc, że na niską podaż mieszkań wpływają hurtowe wręcz transakcje z funduszami.
Stopy i bufory
– Dyskusja branży deweloperskiej i bankowej z UKNF na temat zmiany zasad kalkulowania zdolności kredytowej wydaje się tematem zastępczym lub próbą przyklejania plasterka na ranę po urwanej kończynie – mówi Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości i bloger. – Modelowa zdolność kredytowa spadła ze szczytu w czerwcu ub.r. do dziś o około 65 proc. – czyli jeśli ktoś miał zdolność kredytową na 1 mln zł, dziś to 350 tys. Z tego 400–450 tys. zł spadku to efekt wzrostu WIBOR-u, 100 tys. zł zmiany w rekomendacji S polegającej na skróceniu maksymalnego okresu kredytowania stosowanego w kalkulacji zdolności i 100 tys. podwyższenia bufora z 2,5 do 5 pkt proc. Zatem zmiana bufora, a nawet jego usunięcie, fundamentalnie nie zmieni trudnej sytuacji branży. Presja na wzrost stóp procentowych wcale nie zniknęła i nie ma podstaw do twierdzenia, że bufor jest już niepotrzebny – nawet dla kredytów o okresowo stałej racie. Ewentualne poluzowanie buforu byłoby kładzeniem na szali stabilności systemu bankowego i bezpieczeństwa kredytobiorców w zamian za niewielką ulgę dla wnioskodawców. Na marginesie, aktywizacja gospodarki, w tym budownictwa, to rola rządu i stosownych ministerstw, a nie KNF – dodaje.
Mateusz Mucha, ekspert rynku nieruchomości i obligacji, mówi, że każde poluzowanie ostrożnościowego podejścia do ryzyka stopy procentowej, którego efektem jest rekomendacja S, przyczyniłoby się do zwiększenia popytu na lokale dzięki większej dostępności kredytów. – Ciężko oszacować dokładny wpływ poluzowania, bo wciąż mamy do czynienia ze wzrostem WIBOR-u i rentowności obligacji skarbowych, a zatem zdolność kredytowa Kowalskich spada. Naturalnie deweloperzy postulują o zmianę rekomendacji, bo ma ona bezpośredni wpływ na popyt na mieszkania, a rolą nadzoru jest wyważenie ryzyka stopy procentowej i ocena tego ryzyka z perspektywy całego sektora bankowego. Czy stosowanie wysoce ostrożnościowego podejścia, szczególnie przy kredytach opartych o okresowo stałą stopę w środowisku rekordowych stóp, jest zasadne? To powinno być przedmiotem dyskusji. Do znaczącego pobudzenia popytu dojdzie dopiero wraz z trwałym obniżeniem poziomu stóp procentowych – dodaje.
