Niskie stopy procentowe napędzają ceny mieszkań

Skutkiem niemal zerowych stóp jest nie tylko tani i łatwiej dostępny kredyt, ale też odpływ gotówki z lokat. Oba czynniki windują ceny lokali.

Sprzedaż hipotek notuje rekordy. W tym roku może wynieść ponad 82 mld zł, co byłoby zdecydowanie najwyższym wynikiem w historii. Byłby to rezultat o 30 proc. wyższy niż w dotkniętym pandemią 2020 r. i o 25 proc. lepszy niż w najlepszym od ponad dekady 2019 r.

Gotówka i kredyt

Jednocześnie w wysokim tempie rosną ceny mieszkań. Średnia cena za jeden mkw. w dziesięciu miastach Polski była na koniec marca o 8 proc. większa na niż rok temu (podobnie zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym). W ujęciu kwartalnym ceny już od paru lat rosną niemal nieustannie. W marcu na rynku pierwotnym było średnio o 18 proc. drożej niż dwa lata wcześniej, na wtórnym o 22 proc.

Jak te dane mają się do siebie nawzajem? Czy to rosnące zadłużenie napędza ceny mieszkań, czy też odwrotnie – to droższe lokale wymuszają zaciąganie wyższych kredytów? – W mojej opinii pierwotnym czynnikiem, który determinuje rekordowe wyniki wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych, jest wzrost cen nieruchomości. Na historycznie wysokim poziomie jest średnia kwota kredytu, która w lipcu wyniosła 328,5 tys. zł – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej. To o 15 proc. więcej niż rok temu i o 30 proc. więcej niż przed trzema laty. Już ponad 26 proc. wartości sprzedaży hipotek stanowią kredyty na kwoty powyżej 500 tys. zł.

GG Parkiet

Rogowski zwraca uwagę, że udział kredytów w sprzedaży mieszkań nie jest wielki: w I kwartale transakcje gotówkowe (pomijając wkład własny) stanowiły aż 70 proc. transakcji mieszkaniowych – wynika z danych NBP (chodzi o rynek pierwotny i siedem czołowych miast w Polsce). W poprzednich kilkunastu kwartałach wskaźnik ten mieścił się w przedziale 60–75 proc. (pomijając dotknięty pandemią II kwartał 2020 r.). Gotówka wydana na mieszkania w I kwartale (bez wkładu własnego, tylko rynek pierwotny w siedmiu miastach) to 5,9 mld zł, najwięcej w historii.

– Pierwotna przyczyna to obniżki stóp procentowych, które doprowadziły do spadku oprocentowania hipotek do najniższego poziomu w historii. Przez to urosła dostępna kwota kredytu, więc kupujący korzystający z kredytu byli w stanie zapłacić za lokale wyższą cenę. Spadło oprocentowanie lokat, co sprowadziło na rynek mieszkaniowy pieniądze wycofywane z banków. Później rosnące ceny zaczęły zmuszać kupujących do zaciągania coraz wyższych kredytów. Boom na rynku kredytowym nie jest wirtualny i nie wynika tylko z rosnącej kwoty kredytów. Wręcz przeciwnie, liczba wypłacanych kredytów również jest bardzo wysoka – zaznacza Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. Według BIK w pierwszych siedmiu miesiącach tego roku banki udzieliły 157,1 tys. hipotek, czyli o 12 proc. więcej niż dwa lata temu i o 15 proc. więcej niż przed trzema laty.

– Dowodem wysokiego popytu była rekordowa sprzedaż mieszkań przez deweloperów w I półroczu. Najważniejszymi przyczynami hossy na rynku mieszkaniowym są niskie stopy połączone z dobrą sytuacją gospodarczą, w tym na rynku pracy – podkreśla Wojciech Matysiak, ekonomista PKO BP.

Zadecyduje ruch stóp

Eksperci zgodnie wskazują, że na dynamikę cen mieszkań i sprzedaż hipotek kluczowy wpływ będą miały stopy procentowe, ale dużo zależy od skali ich ewentualnych podwyżek. – Ceny mieszkań mogą jeszcze przez jakiś czas rosnąć. Obserwowany teraz wzrost zachęca bowiem kolejnych chętnych, którzy będą chcieli szybko zarobić, kupując mieszkanie, a później sprzedając je po wyższej cenie – mówi Sadowski.

Ekonomiści PKO BP obserwują lekkie schłodzenie popytu na mieszkania. – Mimo to trudno teraz liczyć na silne czy długotrwałe obniżki ich cen. Sytuacja jest diametralnie inna niż podczas kryzysu w 2008 r. – mówi Matysiak. Wtedy efektywne oprocentowanie nowych hipotek silnie wzrosło, co uderzyło w popyt. – Dużo korzystniejsza jest teraz także sytuacja na rynku pracy, a gospodarstwa domowe mają wysoką nadwyżkę oszczędności. Relacja cen mieszkań do wynagrodzeń jest obecnie wciąż niższa niż w trakcie globalnego kryzysu finansowego pomimo wzrostu cen mieszkań w ostatnich latach. Pozytywnym czynnikiem w kontekście cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest także odbicie stawek najmu długoterminowego w większości dużych miast po spadkach wywołanych wybuchem pandemii w 2020 r. – dodaje ekspert PKO BP.