Pustostany i kredytowa pułapka. Groźba kryzysu na amerykańskim rynku biur

https://pbs.twimg.com/media/HS9FeB8W8AAAwWo?format=png&name=small

Duża fala terminów zapadalności kredytów na biura koliduje ze słabym popytem i niższymi wartościami nieruchomości. Wrześniowy raport Yardi Matrix dotyczący rynku biurowego identyfikuje około 14 000 nieruchomości z kredytami, których spłata niedawno się zakończyła lub zakończy się do końca 2028 roku. Łączna wartość tych kredytów wynosi 289,2 mld USD. Stanowi to 33,5 proc. całkowitego wolumenu kredytów na nieruchomości biurowe ujętych w raporcie.

Wskaźniki zaległości w płatnościach w biurach osiągnęły najwyższy poziom w historii, przewyższając nawet szczyt globalnego kryzysu finansowego.

Zapadalności kredytów spotykają się ze słabym popytem

Większość ryzyka wynika z kredytów zaciągniętych przed odbudową rynku biurowego. Około 58,8 proc. wolumenu wymagalności pochodziło sprzed 2021 roku. Kredyty te zostały objęte gwarancjami, gdy oczekiwano silniejszego popytu, który miał wesprzeć zobowiązania w okresie wymagalności. Obecnie wskaźnik pustostanów w biurach w kraju wynosi 17,8 proc. Zatrudnienie w biurach spadło w sierpniu o 0,2 proc. rok do roku. Według Barometru Powrotu do Pracy firmy Kastle (Back to Work Barometer), fizyczne obłożenie biur wynosiło średnio około 55 proc. w ciągu ostatnich kilku lat.

Osiem z 25 największych metropolii biurowych ma wskaźnik pustostanów przekraczający 20 proc. Rynki te odpowiadają za 61,6 mld USD wolumenu zapadających kredytów, co stanowi 7,1 proc. wszystkich kredytów biurowych w zbiorze danych. Ponad połowa tego wolumenu kredytów na rynku o wysokiej liczbie pustostanów pochodzi z okresu przed 2021 rokiem. Stres narasta w związku z wcześniejszym terminem zapadalności kredytów biurowych, ponieważ nieruchomości są refinansowane przy niższych wartościach i wyższych kosztach finansowania. Luka finansowa rośnie, gdy salda kredytów pozostają wysokie, a nowe wpływy z zadłużenia są ograniczone przez niższe wyceny.

Obszary metropolitalne o wysokim wskaźniku pustostanów wiążą się z większym ryzykiem

Seattle łączy wskaźnik pustostanów na poziomie 24,7 proc. z wolumenem zapadających kredytów wynoszącym 8,3 mld USD. Około 70,1 proc. tego zadłużenia powstało przed 2021 rokiem. W Zatoce San Francisco zapadalność wynosi 13,5 mld USD, a pustostany stanowią 22,8 proc. San Francisco ma 12,6 mld USD, a pustostany stanowią 25,9 proc. Portland, Houston, San Diego, Austin i Denver również mają wskaźnik pustostanów przekraczający 20 proc. i miliardy dolarów zapadających kredytów. Yardi identyfikuje te obszary metropolitalne jako szczególnie narażone, ponieważ presja na refinansowanie wiąże się ze słabymi warunkami leasingu.

Wskaźnik przeterminowanych spłat kredytów mieszkaniowych na nieruchomości komercycyjne (CMBS) w przypadku kredytów biurowych osiągnął w sierpniu 12 proc. Perspektywy refinansowania również uległy pogorszeniu, ponieważ stopy procentowe utrzymują się na wysokim poziomie. W ciągu ostatnich kilku lat prawie połowa nieruchomości biurowych ponownie sprzedanych była sprzedawana poniżej swojej poprzedniej ceny sprzedaży. To tworzy większą lukę finansową dla kredytobiorców, którzy muszą refinansować kredyty udzielone przy wyższych wycenach. Niższe wartości zabezpieczeń mogą zmusić właścicieli do wniesienia większego kapitału, akceptacji prolongat lub podjęcia próby refinansowania. Fala zapadalności przekształca zatem słabość operacyjną w bezpośredni problem ze strukturą kapitałową.

Ceny nieruchomości biurowych pozostaną pod presją do czasu ustania fali zapadalności

Średnia krajowa stawka za pełną obsługę wyniosła w sierpniu 33,20 USD za stopę kwadratową, co stanowi spadek o 0,38 USD w porównaniu z lipcem, ale wzrost o 1,7 proc. w ujęciu rok do roku. Wskaźnik pustostanów spadł o 90 punktów bazowych w porównaniu z rokiem poprzednim do 17,8 proc. Manhattan pozostał najsilniejszym rynkiem z pustostanami na poziomie 10,2 proc., po rocznym spadku o 340 punktów bazowych. Wskaźnik pustostanów w budynkach klasy A na Manhattanie był jeszcze niższy i wyniósł 9,0 proc., w porównaniu z 12,2 proc. w przypadku powierzchni klasy B i 14,3 proc. w przypadku powierzchni klasy C. Te zmiany pokazują, że problem zapadalności nie rozkłada się równomiernie na wszystkie rynki biurowe ani na jakość budynków. Mur zapadalności pojawia się, gdy sektor jest wciąż podzielony. Niektóre rynki i aktywa najwyższej jakości odżywają, ale w kilku obszarach metropolitalnych Zachodniego Wybrzeża i Pasa Słonecznego wskaźnik pustostanów nadal przekracza 20 proc. Te słabsze lokalizacje mają również miliardy dolarów długu sprzed 2021 roku. Poprawa wskaźnika pustostanów w skali kraju nie eliminuje zatem presji związanej z refinansowaniem. Kredytobiorcy muszą refinansować swoje zobowiązania w oparciu o bieżące dochody i wartość, a nie warunki, które istniały w momencie udzielania kredytów. To powoduje, że problemy koncentrują się tam, gdzie odzyskiwanie leasingu i wartości zabezpieczeń pozostają najniższe.

Yardi przewiduje, że ceny nieruchomości biurowych pozostaną pod presją do czasu ustania fali zapadalności. Nowa podaż również maleje, szczególnie w centralnych dzielnicach biznesowych. W centralnych dzielnicach biznesowych (CBD) w budowie jest zaledwie 2,7 mln stóp kwadratowych (ok. 2,7 mln stóp kwadratowych), co stanowi 0,2 proc. zasobów. Liczba ta spadła o 61,3 proc. rok do roku. Od 2024 roku 73 proc. nieruchomości w centralnych dzielnicach biznesowych, które ponownie sprzedano, zostało sprzedanych z dyskontem. Mniejsza liczba nieruchomości w budowie może zmniejszyć presję na podaż w przyszłości, ale krótkoterminowe ryzyko kredytowe nadal koncentruje się na kredytach, które osiągną zapadalność przed odbudową dochodów z nieruchomości i ich wycen.